Volltilgerdarlehen
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Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um eine spezielle Variante eines Immobilienkredites. Die Besonderheit ist, dass der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme innerhalb einer gewählten Laufzeit in vollem Umfang zurückzahlt. Das bedeutet, dass es nach Ende der Laufzeit keine verbleibende Restschuld gibt, wie es zum Beispiel bei einem Annuitätendarlehen der Fall ist. Stattdessen sind die Dauer der Zinsbindung und Gesamtlaufzeit des Volltilgerdarlehens identisch. Für Kreditnehmer hat das unter anderem den Vorteil, dass es kein Zinsrisiko gibt. Der Zinssatz ist für die gesamte Laufzeit vereinbart, bis der Kredit in vollem Umfang zurückgezahlt ist.
Die Laufzeiten bewegen sich bei einem Volltilgerdarlehen in der Regel zwischen 15 und 25 Jahren. Sie sind meistens kürzer als bei einem Annuitätendarlehen, wenn wir uns die durchschnittlichen Gesamtlaufzeiten betrachten. Das Volltilgerdarlehen darf nicht mit einem Tilgungsdarlehen verwechselt werden. Bei einem Tilgungsdarlehen ist die jährliche Tilgung fortlaufend identisch hoch, sodass die monatliche Rate im Laufe der Jahre sinkt. Bei einem Volltilgerdarlehen hingegen gibt es eine anfängliche Tilgung, die mit fortschreitender Dauer der Rückzahlung steigt. Auf der anderen Seite sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate.
Trotzdem besteht die monatlich zu zahlende Kreditrate auch bei einem Volltilgerdarlehen einerseits aus den Zinsen und andererseits aus der Tilgung. Der Zinssatz verändert sich nicht, allerdings durch die Verrechnung der Tilgung des Anteils der Zinsen an der Rate. Im Überblick zeichnet sich das Volltilgerdarlehen durch folgende Eigenschaften aus:
- es handelt sich um einen Immobilienkredit
- Laufzeit oft zwischen 15 und 25 Jahren
- Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg garantiert
- Rate besteht aus Zins und Tilgung
- Zinsbindung und Gesamtlaufzeit sind identisch
- kein Zinsänderungsrisiko
- Anteil der Tilgung an der Rate nimmt während der Laufzeit zu
Für was ist ein Volltilgerdarlehen gedacht
Interessant ist ein Volltilgerdarlehen unter anderem für Kreditnehmer, denen eine hohe Sicherheit bei der Planung und der Kalkulation wichtig ist. Ein Volltilgerdarlehen erfüllt dieses Kriterium bestens, da es kein Zinsrisiko gibt. Sie wissen als Kreditnehmer stets im Detail, welche Zinsbelastung Sie während der gesamten Laufzeit einkalkulieren müssen. Das bedeutet, dass es kein Risiko wie bei einem Annuitätendarlehen gibt, dass zum Beispiel in zehn Jahren ein höherer Zins gezahlt werden muss. Nutzen können Sie das Volltilgerdarlehen zum Beispiel für die folgenden Zwecke:
- Hauskauf
- Erwerb einer Eigentumswohnung
- Bau einer Immobilie
- größere Sanierungen am Haus
- An- und Umbauten
- Umschuldung
Da es sich beim Volltilgerdarlehen um einen typischen Immobilienkredit handelt, sind die Verwendungszwecke vielfältig. Sie können den Kredit beanspruchen, um einen Hauskauf oder den Erwerb einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Aber auch für den geplanten Bau einer Immobilie oder größere Sanierungen wird das Darlehen von den Banken zur Verfügung gestellt. Gleiches gilt für An- oder Umbauten, sollte das Objekt schon länger existieren.
Eine weitere Zielgruppe des Volltilgerdarlehens sind Kreditnehmer, die ihre Schulden relativ schnell tilgen möchten. Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Laufzeit bis zur Tilgung in der Regel (deutlich) geringer als bei einem Annuitätendarlehen oder bei einem Tilgungsdarlehen. Zudem eignet sich das Volltilgerdarlehen für Personen, die am Ende der Laufzeit schuldenfrei sein und keine Restschuld mehr begleichen möchten. Weniger geeignet ist diese Form des Immobilienkredites für Kreditsuchende, die keine besonders stabile Einkommenssituation haben und denen es wichtig ist, flexible Zahlungen zu nutzen. In der Übersicht ist das Volltilgerdarlehen vorrangig für folgende Personen eine gute Wahl:
- stabile Einkommenssituation vorhanden
- schnelle Rückzahlung der Schulden geplant
- Planungs- und Zinssicherheit gewünscht
- fest vereinbarte Rate während der Laufzeit
- vollständige Schuldenfreiheit am Laufzeitende
So wird ein Volltilgerdarlehen Vergleich durchgeführt
Dieser gibt Ihnen einen Überblick, welche Zinssätze Sie einkalkulieren können. Ebenfalls können Sie Berechnungen mit dem Tilgungssatz durchführen, um so die ideal passende Laufzeit oder Rate für Ihre Baufinanzierung zu ermitteln. Allerdings ist der Rechner für einen detaillierten Vergleich nicht geeignet, da Ihre Bonität eine wichtige Rolle spielt, um den exakten Zinssatz zu erfahren. Im zweiten Schritt sollten Sie aus dem Grund beim Vergleich entweder individuelle Angebote der Banken einholen, was jedoch sehr zeitaufwendig ist. Stellenweise dauert es mehrere Wochen, bis Sie die Kreditangebote vorliegen haben. Überdies besteht ein Problem darin, dass Sie im Durchschnitt selten mehr als zehn Angebote gegenüberstellen können.
Es gibt jedoch am Markt mehrere Hundert Banken, die etwa einen Immobilienkredit im Rahmen der Baufinanzierung zur Verfügung stellen. Angesichts dessen ist eine weitere Option des Vergleichs sinnvoll: ein Kreditvermittler. Der Vermittler hat den Vorteil, dass er zahlreiche Angebote in sehr kurzer Zeit vergleichen kann. Darüber hinaus kann er unter Umständen Sonderkonditionen bei den Banken aushandeln, sodass Sie ein besonders günstiges Volltilgerdarlehen aufnehmen. Unabhängig davon, auf welchem Weg Sie den Vergleich durchführen, achten Sie bitte auf die folgenden Punkte:
- Zinssatz (effektiver Jahreszins)
- Laufzeit des Kredites
- monatliche Rate
- anfängliche Tilgung
- Sondertilgungen
Eine Sondertilgung ist beim Vergleich der Finanzierung ein interessanteres Thema, falls Sie planen, einen Teil der Kreditsumme vorzeitig zurückzuzahlen. In dem Fall sollten Sie mit der Bank sprechen, ob zumindest ein bestimmter Betrag ohne zusätzliche Kosten vorzeitig zurückgezahlt werden kann. Dieser Aspekt kann beim Vergleich sogar den Ausschlag geben, wenn zwei Angebote einen sehr ähnlichen Zinssatz aufweisen.
Beachten Sie im Zusammenhang mit dem Volltilgerdarlehen Vergleich ebenfalls, dass diese Immobilienkredite nicht an jeden Kreditnehmer vergeben werden. Es gibt vordergründig folgende Voraussetzungen, die Sie für den Erhalt des Baudarlehens erfüllen müssen:
- Volljährigkeit
- ausreichende Bonität
- kein negativer Eintrag in der Schufa
- ausreichend frei verfügbares Einkommen
- Wohnsitz in Deutschland
- deutsches Bankkonto
Entscheidend ist vor allem eine ausreichende Bonität, welche die Bank an Ihrer Schufa-Auskunft, Ihrem Einkommen und weiteren Details festmacht. Ein Problem kann im ersten Schritt darin bestehen, dass Sie einen negativen Eintrag in der Schufa haben. Allerdings gibt es auch dafür Lösungen, insbesondere sogenannte Kredite ohne Schufa oder Kredit trotz Schufa. In diesem Fall vergeben Banken Immobilienkredite, auch wenn ein negativer Eintrag in der Schufa gespeichert ist. Das bedeutet, dass ein negatives Merkmal nicht automatisch bedeutet, dass Sie keinen Immobilienkredit erhalten.
Deswegen bringt ein Volltilgerdarlehen Rechner nicht viel
Wie zuvor kurz erwähnt, können Kreditrechner im ersten Schritt einen groben Überblick geben, wie hoch die Zinsen momentan ausfallen und welche Angebote es am Markt gibt. Für einen detaillierteren Vergleich ist der Volltilgerdarlehen Rechner jedoch nicht geeignet, da er Ihre Bonität und weitere Faktoren nicht berücksichtigt. Diese spielen jedoch eine größere Rolle, wenn die Bank Ihnen einen individuellen Zinssatz anbieten soll. Mit dem Rechner ermitteln Sie die monatlichen Eckdaten des Kredites, wie zum Beispiel die monatliche Rate. Er ist jedoch nicht für einen individuellen Vergleich geeignet, da er folgende Punkte entweder nicht oder nur zum Teil berücksichtigt:
- individuelle Zinssätze
- Flexibilität bei der Rückzahlung
- Nebenkosten
- gesonderte Vereinbarungen mit dem Kreditgeber
Bei nahezu keinem Immobiliendarlehen bietet die Bank einen für jeden Kreditnehmer geltenden, einheitlichen Zinssatz an. Stattdessen gibt es individuelle Zinssätze, die unter anderem von der Bonität des Kreditnehmers sowie dessen Einkommen abhängig sind. Diesen Faktor kann ein Volltilgerdarlehen Rechner nicht berücksichtigen, da Sie dort keine Möglichkeit haben, Ihre Kreditwürdigkeit in irgendeiner Form zu erfassen. Stattdessen findet lediglich eine allgemeine Berechnung statt, die auf durchschnittlichen Zinssätzen beruht.
Ebenfalls kann der Kreditrechner eine Flexibilität bei der Rückzahlung nicht berücksichtigen. Bei einem Immobiliendarlehen gibt es zum Beispiel öfter Optionen wie Sondertilgungen oder die Anpassung der Tilgungsraten. Ein Kreditrechner ist meistens nicht in der Lage, diese individuellen Faktoren mit einzubeziehen. Das ist jedoch wichtig, weil die Flexibilität die Gesamtkosten sowie die Laufzeit des Darlehens in nicht unerheblichem Umfang beeinflussen kann.
Häufig werden Bau- oder Kaufnebenkosten bei einem Kreditrechner nicht berücksichtigt, ebenso wenig zusätzliche Finanzierungskosten. Dabei geht es zum Beispiel um Notarkosten, Grundbuchgebühren und optionale Versicherungen. Diese zusätzlichen Ausgaben erhöhen unter Umständen die Gesamtbelastung deutlich, sodass es wichtig ist, diese Kosten in die Kalkulation mit einzubeziehen.
Als Fazit ist festzuhalten, dass ein Rechner lediglich einen groben Überblick geben kann, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate später ausfallen könnte. Für eine präzise Kalkulation und Planung ist der Kreditrechner nicht geeignet, da viele – individuelle – Punkte nicht berücksichtigt werden. Ebendarum vergleichen Sie Angebote für Kredite mindestens im zweiten Schritt auf eigene Faust oder nehmen Sie einen Kreditvermittler in Anspruch, der viele Kreditangebote in kurzer Zeit gegenüberstellen kann und das für Sie beste Angebot findet.
So lässt sich ein Volltilgerdarlehen berechnen
Es ist relativ einfach, ein Volltilgerdarlehen zu berechnen, zumindest im Hinblick auf die wichtigen Eckdaten. Wenn Sie allerdings wissen möchten, zu welchem Zeitpunkt während der Laufzeit welche Restschuld besteht, erfordert das einen Zins- und Tilgungsplan. Dazu nutzen Sie Programme und Rechner, die Ihnen die Eckdaten zu jedem beliebigen Zeitpunkt anzeigen. Die vereinfachte Berechnung können Sie selbst durchführen, wenn Sie folgende Daten und Zahlen kennen:
- Kreditsumme
- Zinssatz
- Tilgung
- Laufzeit
Anhand dieser Angaben ist es problemlos möglich, die monatliche Rate zu kalkulieren, die Sie für das Volltilgerdarlehen zahlen werden. Wie das funktioniert, zeigt das folgende Beispiel:
| Daten | Werte |
|---|---|
| Kredit | 250.000 € |
| Zinssatz | 3,2 % |
| Tilgung | 4 % (zu Anfang) |
Mit diesen Eckdaten ermitteln Sie die monatliche Rate, die im Beispiel bei 1.500 Euro liegt. Möchten Sie wissen, wie sich die Rate aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt? Unter der Voraussetzung nutzen Sie einen Rechner. Beim Volltilgerdarlehen ändert sich während der Laufzeit nicht die Höhe der Rate, sondern der Anteil von Tilgung und Zinsen an der Kreditrate. Auf diese Weise können Sie mit unterschiedlichen Variablen das Volltilgerdarlehen berechnen.
Volltilgerdarlehen Nachteile und Vorteile
Es gibt einige Vorteile, durch die sich das Volltilgerdarlehen auszeichnen kann, insbesondere:
- Planungs- und Kalkulationssicherheit
- oft geringerer Zinssatz (im Vergleich zum Annuitätendarlehen)
- keine Restschuld am Ende der Laufzeit
- schnellere Schuldenfreiheit
- kein Zinsänderungsrisiko
Als wichtigsten Vorteil sehen die meisten Kreditnehmer beim Volltilgerdarlehen an, dass es kein Zinsänderungsrisiko gibt. Da die Zinsbindung und die Laufzeit des Immobilienkredites identisch sind, ist es nicht notwendig, dass Sie später eine Anschlussfinanzierung durchführen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie bei einem Volltilgerdarlehen in der Regel schneller schuldenfrei sind. Das liegt an der oftmals kürzeren Laufzeit als beim Annuitätendarlehen. Ebenfalls profitieren Kreditnehmer davon, dass der Zinssatz während der Laufzeit konstant bleibt.
- höhere Kreditrate
- geringere Flexibilität
- geringere Zinsersparnis bei steigenden Zinsen
- höheres Risiko bei Ausfall des Einkommens
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung
Als größeren Nachteil sehen Kreditnehmer beim Volltilgerdarlehen meistens an, dass die Raten im Vergleich zu denen eines Annuitätendarlehens oftmals höher ausfallen. Das liegt daran, dass die Laufzeiten bei einem Volltilgerdarlehen im Normalfall geringer als bei einem Annuitätendarlehen sind. Manchmal wird die Monatsrate zu einer finanziellen Belastung oder sogar Überlastung, sodass Maßnahmen, wie eine Umschuldung, ergriffen werden sollten.
Da das Volltilgerdarlehen eine relativ starre Struktur hat, ist die Flexibilität meistens geringer als bei anderen Immobilienkrediten. Es gibt weniger Spielraum, um die Raten anzupassen oder mit der Tilgung für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen. Zudem zahlen Sie nahezu immer eine Vorfälligkeitsentschädigung, sollten Sie das Volltilgerdarlehen vorzeitig zurückzahlen.
So sind die aktuellen Volltilgerdarlehen Zinssätze
Wie bei jedem Immobiliendarlehen, so hängt auch der Zinssatz beim Volltilgerdarlehen von mehreren Faktoren ab. Einfluss auf den Zins, den Ihnen die Bank anbietet, haben hauptsächlich:
- allgemeine Zinsentwicklung am Markt (unter anderem der EZB-Leitzins)
- Laufzeit des Kredites
- Bonität des Kreditnehmers
- Eigenkapital
- Stellung der Bank am Markt
In erster Linie orientieren sich die Zinsen für ein Volltilgerdarlehen am allgemeinen Zinsniveau am Markt. Dies machen Banken zum Beispiel am EZB-Leitzins fest. Da die Bonität des Kreditnehmers ebenso einen großen Einfluss hat, können die Zinssätze zwischen den Kreditgebern stellenweise deutlich voneinander abweichen. Einen geringeren Einfluss auf die Höhe der Zinsen hat die Laufzeit des Volltilgerdarlehens, sodass an dem Punkt größere Flexibilität besteht. Die aktuellen Volltilgerdarlehen Zinssätze bewegen sich – je nach Laufzeit und Bonität des Kreditnehmers – im Durchschnitt zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Das Eigenkapital spielt hier eine große Rolle, sodass Ihr persönlicher Zinssatz vom Durchschnitt abweichen kann.
Vorteilhaft ist, dass viele Banken bei einem Volltilgerdarlehen im Gegensatz zum Annuitätendarlehen Zinsrabatte geben. Der Grund ist, dass die Gesamtlaufzeit eines Volltilgerdarlehens meistens um einiges geringer als die eines Annuitätendarlehens ist. Für die Bank ist das positiv, weil sich das Ausfallrisiko in dem Fall auf einen kürzeren Zeitraum erstreckt.
Volltilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen
Manche Kreditnehmer verwechseln ein Volltilgerdarlehen mit einem gewöhnlichen Tilgungsdarlehen oder einem Annuitätendarlehen. Zwar handelt es sich in allen Fällen um Immobilienkredite, jedoch gibt es Unterschiede zwischen einem Volltilgerdarlehen und einem Annuitätendarlehen. Die Differenzen beziehen sich vorrangig auf die folgenden Punkte:
- Struktur der Rückzahlung
- Zinsen / Kosten
- Flexibilität
- Restschuld
- Risiko
Lassen Sie uns auf diese Unterschiede eingehen, da diese bei Ihrer Entscheidung eine Rolle spielen können, ob Sie ein Volltilgerdarlehen oder ein Annuitätendarlehen bevorzugen. Die größte Differenz gibt es im Hinblick auf die Struktur der Rückzahlung. Ein Volltilgerdarlehen beinhaltet, dass die Kreditraten in der Höhe angesetzt werden, dass eine vollständige Tilgung während der gewünschten Laufzeit erfolgt. Das führt dazu, dass es am Laufzeitende keine Restschuld gibt.
Im direkten Vergleich sprechen in der Regel etwas niedrigere Zinsen für das Volltilgerdarlehen. Banken geben nicht selten eine Art Zinsrabatt, der im Vergleich zum Annuitätendarlehen durchschnittlich bei 0,2 bis 0,4 Prozent liegt. Der auffälligste Unterschied zwischen dem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen ist, dass es am Ende der Laufzeit beim Volltilgerdarlehen keine Restschuld gibt, beim Annuitätendarlehen hingegen fast immer. Deshalb wird beim Volltilgerdarlehen keine Anschlussfinanzierung notwendig, wie es in der Regel beim Annuitätendarlehen der Fall ist.
| Volltilgerdarlehen | Annuitätendarlehen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 250.000 € | 250.000 € |
| Zinsbindung | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Laufzeit bis vollständige Tilgung | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Zinssatz | 2,9 % | 3,2 % |
| anfängliche Tilgung | 3,7 % | 2 % |
| monatliche Rate | 1.375 € | 1.083 € |
| Restschuld nach Ablauf Zinsbindung | 0 € | 109.389 € |
| Zinszahlung insgesamt | 79.680 € | 138.695 € |
Falls Sie sich nach dem Vergleich der zwei Darlehensarten nicht sicher sind, welche Kreditart sich für Sie besser eignet, nehmen Sie eine kostenfreie Beratung eines Kreditvermittlers in Anspruch. Dieser findet für Sie nicht nur die besten Angebote, sondern berät Sie ebenso hinsichtlich der ideal passenden Kreditart im Zuge einer Baufinanzierung.
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die gesamte Restschuld innerhalb der vereinbarten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Das bedeutet, dass am Ende der Laufzeit keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
Die Zinsen für ein Volltilgerdarlehen sind in der Regel niedriger als bei klassischen Annuitätendarlehen, da Banken Rabatte für die langfristige Zinssicherheit und die vollständige Rückzahlung gewähren. Die genaue Zinshöhe hängt von der Bonität des Kreditnehmers, der Darlehenssumme und der Laufzeit ab.
Die beste Darlehensform hängt von der individuellen finanziellen Situation ab:
- Annuitätendarlehen: Gleichbleibende monatliche Raten mit anfänglich niedriger Tilgung, ideal für langfristige Planbarkeit.
- Tilgungsdarlehen: Sinkende monatliche Raten, da die Zinsen auf die verbleibende Restschuld berechnet werden.
- Volltilgerdarlehen: Schnellere Entschuldung und Zinssicherheit, allerdings höhere monatliche Raten.
Eine Vollfinanzierung, also die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital, kann sinnvoll sein, wenn:
- die monatliche finanzielle Belastung tragbar ist
- stabile Einkommensverhältnisse bestehen
- günstige Zinsen verfügbar sind
- das Kapital anderweitig gewinnbringend investiert werden kann
Folgende Vorteile hat ein Volldarlehen:
- Zinsersparnis durch niedrigere Zinssätze
- Planungssicherheit, da die Restschuld am Ende der Laufzeit bei null liegt
- keine Anschlussfinanzierung erforderlich, wodurch das Zinsänderungsrisiko entfällt
- schnellere Schuldenfreiheit im Vergleich zu klassischen Darlehen
