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Das Annuitätendarlehen wird von Kreditnehmern innerhalb der Baufinanzierung am häufigsten genutzt. Die Kreditrate besteht beim Annuitätendarlehen zum einen aus den Zinsen und zum anderen aus der Tilgung. Kennzeichnend ist, dass der Kreditnehmer das Darlehen in identischen Raten zurückzahlt. Das gilt für die Dauer der Zinsbindung. Ein Merkmal des Annuitätendarlehens ist, dass der Zins sich auf die Restschuld bezieht. Es findet eine Verrechnung der Tilgung statt. Das ist ein großer Unterschied zum Ratenkredit. Dort zahlen Kreditnehmer den Zins auf die ursprüngliche Kreditsumme des Darlehens. Beim Annuitätendarlehen reduziert sich der Zinsanteil fortlaufend. Der Tilgungsanteil steigt.

Gegenüber dem endfälligen Darlehen hat das Annuitätendarlehen den Vorteil, dass eine Verrechnung der Tilgung stattfindet. Beim endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer den Zinssatz fortlaufend auf die anfängliche Kreditsumme. Demzufolge ist das endfällige Darlehen teurer als das Annuitätendarlehen. Das gilt ebenso für ein Beamtendarlehen, da dieser Kredit häufiger endfällig ist.

Aufgenommen werden Annuitätendarlehen im Zuge einer Baufinanzierung. Das bedeutet, dass der Kredit für folgende Zwecke von den Banken vergeben wird:

  • Bau einer Immobilie
  • Kauf eines Hauses
  • Kauf einer Eigentumswohnung
  • Erwerb eines Grundstücks
  • größere Renovierungen in/an der Immobilie
  • Sanierungen
  • Anbauten
  • Umbauten

Banken stellen das Annuitätendarlehen für diese Vorhaben rund um eine Immobilie oder ein Grundstück zur Verfügung. Niedrige und hohe Immobilienpreise beim Kauf sind auf diese Art finanzierbar. Wie sich die Annuität für diesen Kredit zusammensetzt, zeigen wir am folgenden Beispiel. Diese Werte sind üblich bei einem Annuitätendarlehen, sodass die Funktion der Annuität deutlich wird.

Darlehenssumme 260.000 €
Zinssatz 3,5 %
anfängliche Tilgung 3 %
Zinsbindung 10 Jahre
jährliche Annuität 16.900 €
monatliche Rate 1.408,33 €

Der Begriff anfängliche Tilgung ist in dem Zusammenhang wichtig. Er beschreibt, dass der Anteil der Tilgung zu Beginn des Kredites drei Prozent der Kreditsumme pro Jahr beträgt. Stetig steigt dieser Prozentsatz, weil auf der anderen Seite der Zinsanteil sinkt. Nach zehn Jahren hat die Tilgung einen höheren Anteil von zum Beispiel acht Prozent pro Jahr an der Restschuld.

Annuitätendarlehen berechnen und verstehen

Zum Verständnis des Annuitätendarlehens ist es wichtig zu wissen, dass die Kreditrate innerhalb der Zinsbindung unverändert bleibt. Wenn Sie sich zum Beispiel für eine Zinsbindung von 15 Jahren entscheiden, bleibt Ihre monatliche Kreditrate bis zum Ende dieses Zeitraums identisch. In der Regel bieten die Banken folgende Zeiträume für die Zinsbindung an:

  • 5 Jahre

  • 10 Jahre

  • 15 Jahre

  • 20 Jahre

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Annuitätendarlehen -Annuitätendarlehen berechnen und verstehen

Einige Kreditgeber stellen noch längere Bindungen der Zinsen bereit. Unter der Voraussetzung bietet sich für Kreditnehmer ein Volltilgerdarlehen als Alternative an. Zum Verständnis eines Annuitätendarlehens gehört nicht nur die Zinsbindung, sondern ebenfalls die Tilgung. Dort gibt es übliche Sätze, die anfänglich bei der Tilgung eines Annuitätendarlehens in Anspruch genommen werden. Diese reichen von ein bis fünf Prozent. In der Regel wählen Kreditnehmer einen höheren Tilgungssatz, falls die Zinsen am Markt niedrig sind. Bei höheren Bauzinsen ist eine niedrigere Tilgung sinnvoll, da die monatliche Kreditrate sonst hoch ausfällt.

Für das Verständnis zum Annuitätendarlehen ist es hilfreich, den Unterschied zu einem Tilgungsdarlehen zu kennen. Diese Art Kredit wird ebenso innerhalb der Immobilienfinanzierung von Banken angeboten und von einigen Kunden in Anspruch genommen. Im Vergleich zum Annuitätendarlehen ist das Tilgungsdarlehen durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

  • Höhe der Tilgung bleibt während der gesamten Laufzeit identisch

  • Höhe der Zinsen nimmt fortlaufend ab

  • Kreditrate sinkt im Laufe der Rückzahlung

Der letzte Punkt ist der größte Unterschied zwischen dem Tilgungsdarlehen und dem Annuitätendarlehen. Da der Tilgungsanteil identisch bleibt, jedoch eine Verrechnung der Tilgung stattfindet, sinkt die monatliche Kreditrate. Daher werden Tilgungsdarlehen oft von Kreditnehmern genutzt, die ihren Kredit bis in die Rente hinein tilgen. Nachteile sind im Vergleich in der Situation hohe Raten.

In den letzten Jahren der Rückzahlung ist die monatliche Rate deutlich geringer als vorher. Das ist bei einer – im Vergleich zum Einkommen – geringeren Rente von Vorteil. Unter Umständen nutzen Rentner zusätzlich einen Rentnerkredit zur Finanzierung weiterer Ausgaben. Spielraum für die Rate ist vorhanden, weil die Kreditrate des Tilgungsdarlehens am Ende niedrig ist.

Selbst die Zinsen bei Annuitätendarlehen berechnen

Wenn Sie die Zinsen für die Tilgung des Annuitätendarlehens berechnen, nutzen Sie einen Zins- und Tilgungsplan. Das geht nicht von Hand, sondern Sie nehmen einen Annuitätendarlehen Rechner als Kreditrechner in Anspruch. Dieser stellt dar, wie sich der Anteil der Zinsen und der Tilgung entwickelt. Eine andere Bezeichnung für den Annuitäten-Rechner ist Tilgungsrechner, den Sie kostenlos in Anspruch nehmen. Sie lassen sich durch den Rechner zu einem beliebigen Zeitpunkt anzeigen, welchen Anteil die Zinsen und die Tilgung an der monatlichen Kreditrate haben. Ebendarum benötigt der Tilgungsrechner wenige Angaben, wenn Sie die Zinsen berechnen lassen:

  • Kreditsumme

  • Höhe der Bauzinsen

  • anfängliche Tilgung

Wichtig ist die Wahl des passenden Tilgungssatzes zu Beginn der Rückzahlung des Annuitätendarlehens. Mit dem Tilgungssatz wird der prozentuale Anteil an der Restschuld bezeichnet, den Sie Monat für Monat zahlen. Da der Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen steigt, beläuft er sich nur zu Beginn zum Beispiel auf zwei oder drei Prozent. Nach zehn Jahren hat der Tilgungssatz einen höheren Anteil an der vorhandenen Restschuld als zu Beginn der Rückzahlung. Wenn Sie die Zinsen beim Annuitätendarlehen berechnen, funktioniert das wie im folgenden Beispiel. Sie stellen einen Tilgungsplan auf, bei dem die einzelnen Komponenten berechnet werden.

  • Im ersten Schritt berechnen Sie den Tilgungsanteil. Das funktioniert mit der folgenden Formel:

    (Tilgungssatz/100) × Restschuld

    Die Zahlen aus dem Beispiel in die Formel eingesetzt sehen wie folgt aus:

    (3/100) × 280.000 = 8.400 €

    Im zweiten Schritt berechnen Sie den Zinsanteil. Das funktioniert auf Basis folgender Formel:

    (Zinssatz/100) × Restschuld

    Eingesetzt in die Formel sieht die Berechnung im Beispiel wie folgt aus:

    (3,6/100) × 280.000 = 10.080 €

    Der dritte Schritt besteht darin, die Annuität zu berechnen. Sie addieren den Zinsanteil sowie den Tilgungsanteil, sodass sich in der Summe die Annuität ergibt. Im Beispiel sieht die Rechnung wie folgt aus:

    8.400 € + 10.080 € = 18.480 €

    Die jährliche Rate (Annuität) beträgt im Beispiel 18.480 Euro. Im letzten Schritt berechnen Sie die neue Restschuld, für die Sie im Anschluss daran die neue Tilgung und den Zinsanteil zahlen. Sie ziehen von der vorherigen Restschuld den Tilgungsanteil ab und erhalten die neue Restschuld. Im Beispiel ist das wie folgt:

    280.000 € – 8.400 € = 271.600 €

Nach diesem Schema füllen Sie den Tilgungsplan fortlaufend aus. Da dies aufwendig ist, nutzen Sie einen Tilgungsrechner. Dieser führt für jedes Jahr bzw. Monat die genannten Schritte schnell und automatisch aus, sodass ein Tilgungsplan mit allen Details erstellt wird.

Die Vorteile Annuitätendarlehen gegenüber anderen Finanzierungen

Das Annuitätendarlehen ist bei Kreditnehmern beliebt. Das liegt an den Vorteilen, die es gegenüber anderen Finanzierungen gibt, wie:

  • Tilgungsdarlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • endfälliges Darlehen

Beim Tilgungsdarlehen verändert sich die Tilgungsrate nicht. Das führt dazu, dass die Dauer der Rückzahlung in der Regel länger als bei einem Annuitätendarlehen ist. Allerdings verringert sich die monatliche Kreditrate, was ein Vorteil des Tilgungsdarlehens für einige Kreditnehmer darstellt. Ein Merkmal des Volltilgerdarlehens ist, dass die Dauer der Zinsbindung und die gesamte Kreditlaufzeit identisch sind. Demzufolge ist eine hohe Bonität für dieses Darlehen wichtig, sodass nicht alle Kreditnehmer den Kredit nutzen.

Gegenüber dem endfälligen Darlehen hat das Annuitätendarlehen den Vorteil, dass eine Verrechnung der Tilgung stattfindet. Beim endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer den Zinssatz fortlaufend auf die anfängliche Kreditsumme. Demzufolge ist das endfällige Darlehen teurer als das Annuitätendarlehen. Das gilt ebenso für ein Beamtendarlehen, da dieser Kredit häufiger endfällig ist.

Weitere Unterschiede gibt es zwischen dem Annuitätendarlehen und einem Forward Darlehen sowie einem Nachrangdarlehen. Das Forward Darlehen wird im Zuge einer späteren Anschlussfinanzierung genutzt. Diesen Kredit sichern Sie sich Jahre vor dem Ablauf der bestehenden Zinsbindung. Der Forwardkredit wird eingesetzt, wenn zuvor ein Immobilienkredit besteht. Die Banken berechnen einen Zinsaufschlag, weil Sie im Voraus für einige Jahre Zinssicherheit erhalten. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ist ein Nachrangdarlehen dadurch gekennzeichnet, dass keine erstrangige Grundschuld eingetragen wird. Das bedeutet, dass die Bank ein höheres Risiko bei der Kreditvergabe eingeht.

Der Vergleich mit anderen Darlehensarten hat gezeigt, dass das Annuitätendarlehen mehrere Vorteile besitzt. Weitere Vorzüge dieses Immobilienkredites sind:

  • Planungssicherheit durch Zinsbindung
  • Tilgung verringert die Restschuld
  • Tilgungsanteil steigt
  • Kontinuität der monatlichen Raten über gesamte Laufzeit
  • Restschuld am Ende der Zinsbindung ist bekannt
  • günstige Zinsen (im Vergleich zu anderen Krediten)

Für Kreditnehmer beinhaltet das Annuitätendarlehen eine hohe Planungssicherheit. Die Zinsbindung beträgt in der Regel zwischen 5 und 20 Jahren. Innerhalb dieser Zeit besteht die monatliche Rate und ändert sich nicht. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich durch die Tilgung die Restschuld verringert. Es findet eine umgehende Verrechnung der Tilgung statt, sodass Sie im Anschluss daran die Zinsen auf die Restschuld zahlen. Angesichts dessen reduzieren sich die Zinszahlungen im Laufe der Zeit.

Zur sicheren Planung gehört, dass die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung bei Abschluss des Annuitätendarlehens feststeht. Sie kalkulieren aus dem Grund rechtzeitig, ob Sie sich zum Beispiel für ein Forwarddarlehen einige Jahre vor Ende der Zinsbindung entscheiden. Sie wissen, welche Restschuld zu diesem Zeitpunkt existieren wird. Zu den Vorzügen des Annuitätendarlehens zählt ebenso, dass die Zinsen günstig sind. Das gilt vorwiegend im Vergleich zu anderen Krediten, wie beim Sofortkredit oder Privatkredit der Bank.

Annuitätendarlehen - Die Vorteile Annuitätendarlehen gegenüber anderen Finanzierungen
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Um ein Annuitätendarlehen zu erhalten, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Dazu zählt die Besicherung, die durch eine Grundschuld stattfindet. Das Grundpfandrecht wird zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen, die den Immobilienkredit vergibt. Dies ist gleich einem Grundschulddarlehen. In der Regel handelt es sich um eine erstrangige Grundschuld, die zu einem Beleihungswert zwischen 60 und 80 Prozent eingetragen wird. Überdies gibt es weitere Voraussetzungen, die Sie zu erfüllen haben:

  • ausreichende Bonität

  • bestimmte Eigenkapitalquote

  • festes Einkommen

  • keine negativen Einträge in der Schufa

  • Wohnsitz in Deutschland

  • Deutsches Bankkonto

  • Volljährigkeit

Ein festes Einkommen ist die grundlegende Voraussetzung, um ein Annuitätendarlehen zu erhalten. Zudem wird ein positiver Saldo Ihrer Einnahmen und Ausgaben benötigt, damit die monatliche Kreditrate tragbar ist. Ihre Bonität ist einwandfrei. Ein negativer Eintrag in der Schufa führt in den meisten Fällen zu einer Ablehnung des Kreditantrages. Es gibt speziellen Banken aus dem Ausland, die einen Kredit ohne Schufa zur Verfügung stellen. Dieser dient unter Umständen ebenso der Immobilienfinanzierung, wenn Sie die anderen Bedingungen erfüllen. Zu den Voraussetzungen für das Annuitätendarlehen zählen ebenso einige Unterlagen, die Sie gegenüber der Bank einreichen. Das sind in erster Linie:

  • Gehaltsabrechnung
  • Nachweis des Eigenkapitals
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Steuerbescheid oder EÜR (bei Selbstständigen)
  • Kaufvertrag oder Vertragsentwurf
  • Antrag auf Baugenehmigung
  • Grundriss
  • Flurkarte von Katasteramt

Es geht bei den Unterlagen vor allem um den Nachweis Ihres Einkommens, der Sicherheiten und Angaben zur Immobilie, die durch das Annuitätendarlehen finanziert wird.

Das bringt ein Annuitätendarlehen Rechner wirklich

Der Annuitätendarlehen Rechner dient dazu, die Höhe der monatlichen Kreditrate zu ermitteln. Zudem stellen Sie einen Zins- und Tilgungsplan auf. Sie erkennen, zu welchem Zeitpunkt die Kreditrate zu welchem Teil aus den Zinsen und der Tilgung besteht. Ferner ermitteln Sie mit dem Annuitätendarlehen Rechner die Höhe der Restschuld zu bestimmten Terminen. In der Summe dient der Annuitätendarlehen Rechner dem Ermitteln verschiedener Werte. Zum Vergleich der Angebote ist der Rechner wenig geeignet. Das liegt daran, dass viele Faktoren einen Einfluss auf den Zinssatz beim Annuitätendarlehen haben.

Wenn Sie mit dem Annuitätendarlehen Rechner Angebote vergleichen, handelt es sich um ungefähre Werte. Statt eines konkreten Zinssatzes wird eine Spanne angeben, da die Zinsen von Ihrer Bonität und weiteren Faktoren abhängen. Demzufolge ist es sinnvoll, einen Vergleich der Kreditangebote auf anderem Wege vorzunehmen. Hilfreich ist ein Kreditvermittler wie BesserFinanz GmbH. Dort erhalten Sie konkrete Angebote mit einem genauen Zinssatz.

Das passende Annuitätendarlehen mit Sondertilgung

Beim passenden Annuitätendarlehen geht es nicht nur um einen günstigen Zinssatz und die optimale Tilgung. Ferner existieren mehrere Optionen, die Sie mit der Bank vereinbaren:

  • Sondertilgungen

  • Wechsel des Tilgungssatzes

  • längere Zeit ohne Bereitstellungszinsen

  • Nicht-Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

  • Einbinden von KfW-Krediten

Eine besondere Rolle spielt die Sondertilgung. Wird Ihnen während der Laufzeit des Kredites eine Lebensversicherung ausgezahlt? Erhalten Sie eine Erbschaft oder eine Abfindung? Große Beträge dienen dazu, eine Sonderzahlung vorzunehmen. Für gewöhnlich verursachen Sondertilgungen zusätzliche Kosten. Es besteht die Option, mit der Bank Sondertilgungen zu vereinbaren. Das sind zum Beispiel zehn Prozent der Restschuld im Jahr, die kostenlos sind.

Weitere Optionen für ein Annuitätendarlehen sind der Wechsel des Tilgungssatzes und eine längere Zeit ohne Bereitstellungszinsen. Beim Wechsel des Tilgungssatzes haben Sie die Option, während der Laufzeit die Höhe des Satzes zu verändern. Diese Maßnahme ist etwa sinnvoll, wenn Sie einen geringeren finanziellen Spielraum haben. Das Anheben des Tilgungssatzes ist ebenso sinnvoll, falls Sie mehr Geld in die Tilgung fließen lassen.

Die Bank verlangt nach dem Bereitstellen des Kredites oft Bereitstellungszinsen. Es besteht häufig die Option, den Zeitraum ab der Berechnung der Zinsen zum Beispiel auf sechs oder neun Monate verlängern. Bis zu dieser Zeit stellt die Bank den Bereitstellungszins nicht in Rechnung. Sinnvoll ist das bei der Finanzierung eines Hausbaus, da die Baufirma meistens nach Bauabschnitten bezahlt wird. Das bedeutet, dass Sie die Kreditsumme fortwährend abrufen.

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Annuitätendarlehen - Das passende Annuitätendarlehen mit Sondertilgung

Falls Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen, berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. In manchen Härtefällen ist es eine Option, mit dem Kreditgeber zu sprechen. Er verzichtet unter Umständen auf die Entschädigung, falls Sie etwa beschäftigungslos oder erwerbsunfähig werden. Das Einbinden eines KfW-Darlehens ist eine weitere Option, die mit dem Annuitätendarlehen verbunden wird. Der Vorteil von KfW-Krediten sind günstige Zinsen und unter Voraussetzungen Zuschüsse, die Sie als Kreditnehmer erhalten.

Im Zusammenhang mit Optionen für ein Annuitätendarlehen ist ebenfalls die Kündigung relevant. Es gibt mehrere Voraussetzungen, unter denen Sie – abgesehen von einem regulären Beenden des Annuitätendarlehens – eine vorzeitige Kündigung vornehmen:

  • vom Widerrufsrecht Gebrauch machen
  • Sonderkündigungsrecht
  • Hausverkauf
  • Beleihung

Für das Annuitätendarlehen existiert ein Widerrufsrecht innerhalb der ersten 14 Tage nach Abschluss. Nutzen Sie dieses, kommt der Vertrag nicht zustande. Ebenso haben Sie nach zehn Jahren Vertragslaufzeit ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie, für die Sie das Annuitätendarlehen aufgenommen haben? In diesem Fall haben Sie das Recht auf eine vorzeitige Kündigung des Baudarlehens. Die Bank ist berechtigt, eine Entschädigung in Rechnung zu stellen. Benötigen Sie die Grundschuld als Sicherheit für einen anderen Kredit? Unter der Voraussetzung besteht die Option, dass Sie Ihren Kreditvertrag kündigen, wenn die aktuelle Bank die Beleihung verweigert.

Annuitätendarlehen online berechnen und beantragen

Mit dem Annuitätendarlehen Rechner besteht die Option, die Eckdaten des Immobilienkredites online zu ermitteln. Dabei handelt es sich unter anderem um die monatliche Rate sowie einen Tilgungsplan. Ebenfalls besteht in vielen Fällen die Option, das Annuitätendarlehen online zu beantragen. Der Besuch einer Bankfiliale ist nicht mehr notwendig.

Wenn Sie das Annuitätendarlehen online beantragen, geben Sie Ihre persönlichen Daten und weitere Angaben über die Webseite der Bank oder des Kreditvermittlers an. Zudem laden Sie Ihre Unterlagen hoch, sodass dies ebenfalls online realisiert wird. Gleiches gilt für Ihre Identifikation, die mittels VideoIdent-Verfahren funktioniert.

BesserFinanz GmbH hilft Ihnen bei der Finanzierung. Sollten Sie Fragen haben, so können Sie kostenfrei und unverbindlich eine Beratung von uns bekommen. Nutzen Sie dazu am besten unser Kontaktformular.

Die häufigsten Fragen und Antworten, rund um das Thema von Annuitätendarlehen
FAQ zu Annuitätendarlehen
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Annuitätendarlehen - FAQ

Ein Annuitätendarlehen ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Darlehensnehmer regelmäßige gleichbleibende Raten über einen festgelegten Zeitraum hinweg an den Kreditgeber zurückzahlt. Diese Raten bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil und bleiben während der gesamten Laufzeit konstant.

Ein Annuitätendarlehen kann sich für Personen lohnen, die eine langfristige Immobilienfinanzierung suchen und stabile monatliche Zahlungen bevorzugen. Es bietet Planungssicherheit, da die Raten über die gesamte Laufzeit gleichbleibend sind.

Die Entscheidung zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Ratenkredit hängt von den individuellen Bedürfnissen ab. Ein Annuitätendarlehen eignet sich typischerweise für den Immobilienerwerb, während ein Ratenkredit oft für Konsumausgaben verwendet wird. Die Wahl sollte auf Basis von Zinsen, Laufzeit und Gesamtkosten getroffen werden.

Die Zinssätze für Annuitätendarlehen variieren je nach Marktlage, Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers und den Konditionen des Kreditgebers. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die besten Zinsen zu erhalten.

Die Entscheidung zwischen einem Tilgungsdarlehen und einem Annuitätendarlehen hängt von den individuellen finanziellen Zielen und Präferenzen ab. Bei einem Tilgungsdarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate, während sie bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt. Die Wahl sollte sorgfältig abgewogen werden.

Ja, in der Regel ist es möglich, ein Annuitätendarlehen vorzeitig abzulösen. Dabei können jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen, die je nach Vertrag und Restlaufzeit variieren. Es ist ratsam, die genauen Konditionen mit dem Kreditgeber zu klären.

Bei einem Annuitätendarlehen sollten Kreditnehmer die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit sowie mögliche Risiken wie Zinsänderungsrisiken oder Vorfälligkeitsentschädigungen im Blick behalten. Auch die Wahl des richtigen Kreditgebers und die Vertragsbedingungen sind entscheidend.

Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens kann je nach Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber variieren, typischerweise liegt sie jedoch zwischen 5 und 30 Jahren. Die genaue Laufzeit wird bei Vertragsabschluss festgelegt und kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein.

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