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Haben Sie vor einigen Jahren einen Baukredit abgeschlossen? In der Regel wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, wenn Zinsbindung und Laufzeit des Kredites abweichen. Es existieren mehrere Optionen, wie die Finanzierung im Anschluss an den bisherigen Baukredit aussehen kann. Eine davon ist das sogenannte Forward Darlehen, mit dem Sie sich für die Zukunft Ihre Zinsen sichern. Sie nutzen durch den Kredit eine Anschlussfinanzierung, zum Beispiel für Ihr Fertighaus, Ihr Ferienhaus oder Ihre Eigentumswohnung.

Ein Forward-Darlehen ist für alle Kreditnehmer interessant, die aktuell eine Baufinanzierung nutzen und diese später verlängern bzw. einen anschließenden Baukredit benötigen. Die Besonderheit besteht bei einem Forward Darlehen darin, dass Sie sich den Zins für die Zukunft sichern. Es gibt eine Vorlaufzeit, bis der Kredit ausgezahlt wird. Das gilt zum Beispiel, wenn das Darlehen etwa erst in zwei Jahren ausgezahlt wird. Das bedeutet, dass Sie die Zinssicherheit haben, während Sie noch Ihren bisherigen Baukredit abzahlen. Aufgrund dieser Zinssicherheit ist ein Forward Darlehen in der Regel teurer als ein gewöhnliches Baudarlehen. Zum Einsatz kommt der Forward Kredit ausschließlich im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für Immobilien.

Eine Eigenschaft des Forward-Darlehens besteht in der Übersicht darin, dass bis zur Auszahlung des Kredites keine Bereitstellungszinsen anfallen. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobilienkredit, bei dem die Bank nach einiger Zeit Zinsen für die Bereitstellung berechnet. Bis auf die Tatsache, dass Sie ein Forward Darlehen Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen, unterscheidet es sich nicht vom gewöhnlichen Baukredit. Die Immobilienpreise spielen keine Rolle, weil Sie das Haus seit längerer Zeit besitzen.

Das bedeutet, dass Sie das Forward-Darlehen in monatlichen Raten an den Kreditgeber zurückzahlen. Die Kreditsumme ist in der Regel identisch mit der Restschuld, die sich später aus Ihrem aktuellen Immobiliendarlehen ergibt. Im Überblick zeichnet sich das Forward Darlehen durch folgende Merkmale und Eigenschaften aus:

  • Zinssicherheit für die Zukunft

  • Abschluss mehrere Monate bis zu fünf Jahren vor Ablauf der Zinsbindung

  • Zinsaufschlag

  • Einsatz im Rahmen einer Anschlussfinanzierung

  • Baudarlehen mit Besicherung

Der Forwardkredit ist ein Immobilienkredit, welcher in aller Regel besichert wird. Das Forward Darlehen wird in der Regel als Annuitätendarlehen vergeben, sodass der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre steigt. Die meisten Banken bieten einen Forward Kredit ab dem Zeitpunkt an, an dem Ihre aktuelle Zinsbindung noch maximal fünf Jahre läuft. Manche Kreditgeber stellen ein Forward Darlehen erst zur Verfügung, wenn maximal noch drei Jahre bis zum Ablauf der aktuellen Festschreibung der Zinsen vergehen.

Darlehen Forward als Anschlussfinanzierung nutzen

Zuvor haben wir erläutert, dass ein Forward Darlehen ausschließlich im Zuge einer Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommt. Unter der Voraussetzung stellt der Kredit eine gute Alternative zu anderen Formen der Anschlussfinanzierung dar. Das betrifft vereinzelt auch das Bausparen. Im Überblick haben Sie die Auswahl zwischen folgenden Varianten, wenn es um die Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung geht:

  • Umschuldung
  • Prolongation
  • Forward Darlehen
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Forward Darlehen - Darlehen Forward als Anschlussfinanzierung nutzen

Mit einer Umschuldung ist gemeint, dass Sie die Bank wechseln. Sie entscheiden sich nach Ablauf der Zinsfestschreibung für einen neuen Kreditgeber, bei dem Sie ein Baudarlehen abschließen. Die Umschuldung hat den Vorteil, dass Sie Konditionen neu aushandeln und günstige Angebote finden. Eine Alternative ist die Prolongation. Diese beinhaltet, dass Sie bei der gleichen Bank den bisherigen Immobilienkredit zu aktuellen Konditionen verlängern. Der Vorteil der Prolongation besteht darin, dass Sie keine Bank wechseln und keine Änderung im Grundbuch erfolgt. Das spart Kosten und Aufwand, der mit einem Wechsel des Kreditgebers verbunden ist.

Das Forward Darlehen unterscheidet sich von den zwei anderen Varianten, da Sie den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Sie sichern sich die Zinsen für die Zukunft, wenngleich Sie das aktuelle Hypothekendarlehen noch Jahre abzahlen. Der Zins- und Kalkulationssicherheit steht ein Nachteil gegenüber: der Zinsaufschlag. Auf diesen gehen wir im Verlauf des Beitrages näher ein, wenn wir uns mit den Konditionen und Zinsen beim Forward Darlehen beschäftigen.

So sind die aktuellen Zinsen für Forward Darlehen

Seit Mitte 2022 sind die Bauzinsen in Deutschland angestiegen. Lag der durchschnittliche Hypothekenzins Anfang 2022 bei rund einem Prozent, hat sich der Zinssatz bis Mai 2024 mehr als verdreifacht. Momentan zahlen Sie für Baukredite einen Zinssatz von durchschnittlich 3,2 bis 3,9 Prozent. Abhängig ist der Zins von mehreren Faktoren, wie:

  • Dauer der Zinsbindung
  • Kreditsumme
  • Eigenkapital
  • Sicherheiten
  • Bonität des Kreditnehmers

Neben externen Faktoren, wie Ihrer Bonität und der Quote an Eigenkapital, hat ebenfalls die Dauer der Zinsbindung einen Einfluss auf den Bauzins. Je länger Sie die Zinsen festschreiben, desto höher fällt der Zinssatz aus. Die Unterschiede sind nicht groß, sondern bewegen sich im Bereich von wenigen Zehntelprozenten. Trotzdem lohnt es sich, dass Sie sich Gedanken über die Wahl der Zinsbindung machen. Die allgemeinen Bauzinsen sind die Grundlage für den Zinssatz, den Sie für ein Forward Darlehen zahlen.

An der Stelle kommt der angesprochene Zinsaufschlag zum Tragen. Ihn berechnet die Bank, weil Sie mit dem Forward Darlehen hohe Zinssicherheit für die Zukunft haben. Der Kreditgeber sagt Ihnen in der Gegenwart einen Zinssatz zu und garantiert diesen, der zum Teil erst nach Jahren wirksam wird. Wichtig zu wissen ist, dass der Zinsaufschlag nicht einmalig ist, sondern für die gesamte Dauer des späteren Forward Kredites gilt.

Wie hoch der Zinsaufschlag ausfällt, hängt davon ab, wie viele Monate Sie das Forward Darlehen vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abschließen. Durchschnittlich beläuft sich der Zinsaufschlag beim Forward Darlehen auf zwischen 0,01 und 0,015 Prozent pro Monat, den Sie den Forward Kredit vorzeitig abschließen. Zum besseren Verständnis geben wir Beispiele.

Wir gehen bei den Beispielen davon aus, dass die Bank pro Monat einen Zinsaufschlag von 0,01 Prozent berechnet. Daraus ergeben sich in den Beispielen folgende Zahlen:

  • 12 Monate vorher: Zinsaufschlag insgesamt 0,12 Prozent

  • 24 Monate vorher: Zinsaufschlag insgesamt 0,24 Prozent

  • 48 Monate vorher: Zinsaufschlag insgesamt 0,48 Prozent

Schließen Sie den Forward Kredit zum Beispiel vier Jahre vor Ablauf Ihrer bisherigen Zinsfestschreibung ab? Sie zahlen später dauerhaft einen Zinsaufschlag in Höhe von knapp 0,5 Prozent. Das ist nicht unerheblich. Im Gegenzug haben Sie eine Sicherheit im Hinblick auf den Zinssatz, den Sie erst nach vier Jahren zahlen.

Am folgenden Beispiel verdeutlichen wir, mit welcher monatlichen Rate Sie rechnen, falls Sie sich auf Basis der aktuellen Zinsen für ein Forward Darlehen entscheiden. Wir gehen von einer Restschuld in Höhe von 120.000 Euro aus, die zur folgenden Rechnung führt:

Betreff Umfang
Darlehenssumme 150.000 €
Tilgung 5 %
Zinssatz (inklusive Zinsaufschlag) 3,95 %
Zinsen pro Jahr 5.925 €
monatliche Kreditrate 1.118,75 €

Durch den Zinsaufschlag zahlen Sie rund 600 Euro pro Jahr mehr an Zinsen, als wenn es sich um einen klassischen Baukredit handelt. Es ergibt sich unter Umständen eine Ersparnis, wenn die Zinsen am Markt seit Abschluss des Forward Kredites gestiegen sind.

So nutzen Sie einen Forward Darlehen Rechner richtig

Um zu ermitteln, welche Zinsbelastung es bei einem Forward Darlehen gibt, stehen sogenannte Forward Darlehen Rechner zur Verfügung. Diese Rechner dienen als Hilfsmittel, um etwa den Zinsaufschlag oder Ihre monatliche Rate zu berechnen. Zum Vergleich der Angebote sind sie nicht geeignet, weil der Zinssatz von persönlichen Faktoren abhängt. Wichtig ist, dass der Forward Darlehen Rechner den erwähnten Zinsaufschlag berücksichtigt.

Manche Banken berechnen diesen erst ab dem 13. Monat, während andere Kreditgeber sofort einen Aufschlag auf den Zinssatz festlegen. Gehen wir im Beispiel davon aus, dass Ihre Zinsbindung für den aktuellen Baukredit in 36 Monaten ausläuft. Sie schließen jetzt einen Forward Kredit ab und informieren sich mittels des Rechners, wie hoch der Zinsaufschlag ausfallen wird. Zu dem Zweck machen Sie folgende Angaben:

  • Zinsaufschlag pro Monat: 0,01 %

  • Dauer bis zum Ablauf der Zinsbindung: 36 Monate

  • Ergebnis: 0,36 %

Fügen Sie als Eingabe den gewöhnlichen Zinssatz sowie den Tilgungssatz hinzu? Dann berechnet Ihnen der Forward Darlehen Rechner im Zusammenhang mit der Restschuld Ihre monatliche Kreditrate. Wichtig ist bei der Nutzung des Rechners, dass der Zinsaufschlag mit einbezogen wird. Den Zinssatz zahlen Sie für die gesamte Laufzeit des Kredites, zum Beispiel für einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren.

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Forward Darlehen - So nutzen Sie einen Forward Darlehen Rechner richtig

Beachten Sie bitte, dass der Forward Darlehen Rechner als Hilfsmittel geeignet ist, um Berechnungen durchzuführen. Einen Vergleich der Angebote führen Sie anderweitig durch. Auf den Zinssatz wirken sich unter anderem Ihre Bonität, Ihre Quote an Eigenkapital sowie weiteren Faktoren aus. Diese werden in einem Online-Rechner nicht ausreichend berücksichtigt.

Ab wann ein Forward Kredit Sinn ergibt

Ein Forward Kredit ist eine Alternative im Bereich Anschlussfinanzierung. Sinn ergibt dieses Darlehen nicht in jeder Situation und bei jedem Zinsniveau. Daher ist es für Kreditnehmer wichtig, die Situationen am Markt zu kennen, in denen das Forward Darlehen eine sinnvolle Finanzierung darstellt. Ohne Ausnahme wird der Kredit bei einer Anschlussfinanzierung eingesetzt. Bei der Erstfinanzierung kommt dieses Darlehen nicht infrage, sondern stattdessen entscheiden Sie sich für ein gewöhnliches Baudarlehen. Ob und wann ein Forward Kredit Sinn ergibt, hängt hauptsächlich von zwei Gegebenheiten ab:

  • aktuelle Situation am Markt

  • Prognose für die weitere Entwicklung der Zinsen

Wenn die Zinsen am Markt hoch sind, ergibt ein Forward Kredit keinen Sinn. Kreditnehmer binden sich lange an einen hohen Zins und profitieren nicht davon, wenn die Zinsen in den kommenden Monaten oder Jahren sinken. Ebenfalls nicht sinnvoll ist der Einsatz eines Forward Darlehens, wenn in den kommenden Jahren von der Tendenz her fallende Zinsen prognostiziert werden. Unter dieser Voraussetzung profitieren Kreditnehmer mehr, wenn sie bis zum Auslauf der Zinsbindung warten und anschließend einen gewöhnlichen Baukredit aufnehmen. Wann ist das Vereinbaren eines Forward-Darlehens sinnvoll?

Sinn ergibt das Forward Darlehen vorwiegend unter der Voraussetzung, dass die Bauzinsen am Markt niedrig sind. In dem Fall sichern sich Kreditnehmer die günstigen Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung, indem sie ein Forward Darlehen abschließen. Sie entgehen dem Risiko, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung steigen. Sie zahlen später einen deutlich höheren Zins, wenn Sie einen klassischen Hauskredit nutzen.

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Forward Darlehen - Ab wann ein Forward Kredit Sinn ergibt

Neben den niedrigen Zinsen am Markt gibt es eine zweite Situation, in der ein Forward Kredit Sinn ergibt. Nehmen wir an, dass sich die Bauzinsen aktuell auf einem mittleren Niveau befinden. Die Experten rechnen in den nächsten Monaten und Jahren tendenziell mit steigenden Zinsen. Unter dieser Prämisse ist der Einsatz eines Forward Darlehens ebenso sinnvoll. Da Sie nicht wissen, in welchem Umfang die Zinsen steigen werden, gehen Sie mit dem Warten auf die Anschlussfinanzierung ein erhöhtes Risiko ein. Angesichts dessen ist es eine bessere Alternative, dass Sie sich die Zinsen aktuell durch den Abschluss eines Forwardkredites sichern.

Dass ein Forward Kredit unter den genannten Voraussetzungen Sinn ergibt, zeigen wir am folgenden Rechenbeispiel. Wir gehen davon aus, dass Ihnen ein Forward Kredit zu einem Zinssatz (inklusive Zinsaufschlag) von 3,8 Prozent angeboten wird. Der Marktzins bewegt sich momentan bei 3,4 Prozent, sodass der Aufschlag 0,4 Prozent beträgt. Bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung sind es noch drei Jahre, bis der Forward Kredit ausgezahlt wird. Wir gehen ferner davon aus, dass die Bauzinsen am Markt innerhalb dieser kommenden 36 Monate auf durchschnittlich 5,2 Prozent ansteigen. Auf dieser Grundlage errechnet sich folgende Ersparnis, wenn Sie sich für ein Forward Darlehen entscheiden:

Betreff Umfang
Zinssatz Forward Kredit 3,8 %
Zinssatz späterer Baukredit 5,2 %
Zinsersparnis 1,4 %
Restschuld 120.000 €
spätere Zinsbindung 10 Jahre
Zinsersparnis ca. 16.800 €

Durch den Abschluss des Forward Darlehens sparen Sie im Beispiel über 16.000 Euro an Zinsen, als wenn später ein klassisches Hypothekendarlehen zur Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen.

Das Forward Darlehen hat einige Vorteile, weshalb sich viele Kreditnehmer für diese Form der Anschlussfinanzierung entscheiden. Ein Vorzug besteht darin, dass Sie sich mit dem Forward Kredit heute die Zinsen für morgen sichern. Das führt zu einer hohen Planungssicherheit. Sie reduzieren das Zinsrisiko auf ein geringes Maß. Vorteilhaft ist der Forward Kredit unter der Voraussetzung, dass die Bauzinsen in der Zukunft steigen. Ist das nicht der Fall oder sinken die Bauzinsen, greift dieser Vorteil des Forward Darlehens nicht.

Ein weiterer Vorzug besteht darin, dass Sie bei steigenden Zinsen eine hohe Ersparnis erzielen. Das gilt für den Vergleich mit einem Annuitätendarlehen oder einem Beamtenkredit, den Sie erst nach Fälligkeit Ihrer aktuellen Zinsbindung aufnehmen. Der Forward Kredit überzeugt durch eine langfristige Planungssicherheit, von dem Kreditnehmer profitieren. Sie zahlen keine Bereitstellungszinsen während der sogenannten Forward Phase, wie es bei klassischen Hypothekendarlehen der Fall ist. Dort fallen Bereitstellungszinsen meistens nach drei oder sechs Monaten an, wenn Sie das zur Verfügung gestellte Darlehen nicht abrufen. In der Summe profitieren Sie beim Forward Kredit von den folgenden Vorzügen:

  • aktuelle Zinsen für die Zukunft sichern

  • langfristige Planungssicherheit

  • hohe Ersparnis bei steigenden Zinsen

  • keine Bereitstellungszinsen in der Forward Phase

Neben diesen Vorteilen ist das Forward Darlehen ebenfalls mit einigen Nachteilen ausgestattet. Diese dürfen in einer Beratung nicht fehlen. Im Überblick sind das:

  • Zinsaufschlag
  • teurere Finanzierung, wenn Zinsen sinken
  • Konditionen lange Zeit im Voraus festlegen
  • weniger Flexibilität bei späterer Anschlussfinanzierung

Sie tauschen beim Forward Darlehen die Zinssicherheit gegen weniger Flexibilität, die Sie später bei der Anschlussfinanzierung haben. Sie legen sich zum Teil Jahre im Voraus auf die späteren Konditionen fest, insbesondere Zinssatz und Laufzeit. Der Forward Kredit wird unter Umständen teuer, wenn die Bauzinsen in den kommenden Monaten oder Jahren sinken. Unter der Voraussetzung ist es günstiger, auf den Ablauf der Zinsfestschreibung zu warten und später einen gewöhnlichen Immobilienkredit aufzunehmen.

So sind Konditionen Forward Darlehen

Beim Forward Darlehen gibt es Konditionen, auf die Sie als Kreditnehmer achten. Das sind in erster Linie die Eckdaten des Immobilienkredites, wie:

  • Zinssatz

  • Tilgungssatz

  • Kreditsumme

  • Laufzeit

  • Zinsbindung

  • monatliche Kreditrate

Ferner zählt der Zinsaufschlag beim Forwardkredit ebenso zu den Konditionen, die der Kreditgeber Ihnen anbietet. Bereitstellungszinsen fallen bei einem Forward Darlehen in der Regel nicht an. Im weiteren Sinne zu den Konditionen gehören die Voraussetzungen, unter denen Sie von der Bank einen Forward Kredit erhalten. Diese unterscheiden sich nicht von den Bedingungen, die Sie erfüllen, wenn Sie einen klassischen Immobilienkredit zur Erstfinanzierung nutzen. Im Wesentlichen erhalten Sie ein Forward Darlehen unter folgenden Voraussetzungen:

  • ausreichende Bonität
  • festes Einkommen
  • Sicherheiten vorhanden
  • Kreditsumme und Kreditrate passen zum Einkommen
  • positive Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Die wichtigste Voraussetzung zum Erhalt eines Forwardkredites ist Ihre Bonität. Haben Sie keinen negativen Eintrag in der Schufa, ist das ein positives Merkmal. Ist ein negatives Merkmal in der Schufa gespeichert, bietet sich der Kredit mit Schufa oder Kredit trotz Schufa an. Diesen nutzen Sie als Anschlussfinanzierung, wenn der Kreditbetrag nicht zu hoch ausfällt. Ebenfalls wichtig ist ein festes Einkommen, sodass Banken vor allem Beamte und Angestellte positiv betrachten. Es ist vorteilhaft, wenn es einen Mitantragsteller gibt. Es existieren in dem Fall zwei Kreditnehmer.

Das bringt ein Forward Darlehen Vergleich

Bevor Sie einen Forward Darlehen Vergleich durchführen, achten Sie auf den Unterschied zwischen einem sogenannten echten und einem unechten Forward Kredit. Das echte Forward Darlehen beinhaltet, dass die Zinsbindungsfrist erst mit Auszahlung der Kreditsumme beginnt, beispielsweise in drei Jahren. Demgegenüber ist es ein Kennzeichen für das unechte Forward Darlehen, dass die Zinsbindung sofort mit Abschluss des Kredites startet. Für Kreditnehmer ist das ein Nachteil, da die Zinsbindung kürzer als bei einem echten Forward Darlehen ist.

Aufgrund dieser Tatsache lohnt sich ein Forward Darlehen Vergleich, also ein Kreditvergleich. Sie finden durch das Gegenüberstellen der Angebote die günstigsten Forward Kredite und sparen Zinskosten ein. Dass ein Forward Darlehen Vergleich lohnt, zeigen wir am folgenden Beispiel, mit dem wir zwei Angebote gegenüberstellen:

erstes Angebot
Kreditsumme 120.000 €
Zinssatz 3,8 % (inklusive Zinsaufschlag von 0,4 Prozent)
Zinsen pro Jahr 4.560 €
Tilgungssatz 5 %
monatliche Rate 880 €
zweites Angebot
Kreditsumme 120.000 €
Zinssatz 4,5 % (inklusive Zinsaufschlag von 0,6 Prozent)
Zinsen pro Jahr 5.400 €
Tilgungssatz 5 %
monatliche Rate 950 €

An diesem Vergleich erkennen Sie, dass Sie pro Jahr rund 850 Euro an Zinskosten einsparen, wenn Sie sich für das günstige Angebot entscheiden. Überdies fällt Ihre monatliche Kreditrate um 70 Euro niedriger aus.

Die häufigsten Fragen und Antworten, rund um das Thema von Forward Darlehen
FAQ zu Forward Darlehen
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Forward Darlehen - FAQ

Ein Forward-Darlehen kann sich für Immobilienkäufer lohnen, wenn sie sich bereits frühzeitig niedrige Zinsen für eine zukünftige Finanzierung sichern möchten. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn die Zinsen voraussichtlich steigen werden und man von den aktuellen niedrigen Zinssätzen profitieren möchte.

Bei einem Forward-Darlehen vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank bereits zu einem frühen Zeitpunkt einen Zinssatz für eine zukünftige Finanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnen soll. Der Kreditnehmer zahlt dafür eine Forward-Prämie. Das Forward-Darlehen bietet somit Planungssicherheit bezüglich der zukünftigen Zinskosten.

Die Kosten für ein Forward-Darlehen hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Höhe des Darlehens, der vereinbarten Zinsen und der Laufzeit. Die monatlichen Kosten setzen sich aus den Zinsen und gegebenenfalls einer Tilgung zusammen. Es ist ratsam, individuelle Angebote zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.

Die Zinssätze für Forward-Darlehen variieren je nach aktueller Marktlage und den individuellen Vereinbarungen zwischen Kreditnehmer und Bank. Generell können die Zinssätze für Forward-Darlehen etwas höher sein als für reguläre Darlehen, da der Kreditnehmer eine Prämie für die Zinssicherheit zahlt.

In der Regel ist es möglich, ein Forward-Darlehen vor dem eigentlichen Beginn der Finanzierung zu kündigen. Allerdings können dabei Kosten entstehen, abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen und den Bedingungen der Bank. Es ist ratsam, die genauen Kündigungsbedingungen im Vertrag zu prüfen oder direkt mit der Bank Kontakt aufzunehmen.

Ein Forward-Darlehen sichert bereits frühzeitig einen zukünftigen Zinssatz für eine neue Finanzierung ab, während eine Anschlussfinanzierung eine bereits bestehende Finanzierung ablöst oder verlängert. Die Anschlussfinanzierung erfolgt in der Regel am Ende einer Zinsbindung und ermöglicht es dem Kreditnehmer, von aktuellen Konditionen zu profitieren oder die Restschuld weiter zu finanzieren.

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