Hauskredit bei Scheidung – so läuft eine saubere Trennung
- Kategorie Aktuelles, Kredite, Umschuldung
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Die Entscheidung, eine Ehe zu beenden, ist emotional und oft von tiefgreifenden Veränderungen geprägt. Neben der persönlichen Belastung stellt die Auflösung des gemeinsamen Lebens auch eine erhebliche finanzielle und rechtliche Herausforderung dar. Insbesondere wenn ein gemeinsamer Immobilienkredit bzw. eine Baufinanzierung besteht, wird die Trennung schnell zu einem komplexen Unterfangen. Es geht nicht nur um das Haus selbst, sondern vor allem um die damit verbundenen Schulden und Verpflichtungen gegenüber der Bank.
Eine saubere Trennung in dieser Hinsicht erfordert Weitsicht, Sachlichkeit und eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Unser Beitrag soll Ihnen helfen, diesen schwierigen Prozess strukturiert und informiert zu durchlaufen. Wir beleuchten die verschiedenen Optionen, von der alleinigen Übernahme des Kredits bis zur Umschuldung, und zeigen Ihnen, wie Sie finanzielle Fallstricke vermeiden können, um einen fairen und tragfähigen Neustart für alle Beteiligten zu ermöglichen.
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Das gilt es bei einem Kredit bei Scheidung zu beachten
Da beide Ehepartner in der Regel (siehe Rangordnung im Grundbuch) gesamtschuldnerisch für den Immobilienkredit und die Baufinanzierung haften, kann die Bank von jedem der Ex-Partner nach der Trennung die vollständige Tilgung der Schulden verlangen. Eine einvernehmliche Lösung zwischen den Eheleuten ist daher nicht nur wünschenswert, sondern grundlegend, um langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Die rechtliche Handhabung der Schulden hängt maßgeblich vom Güterstand (Güterrecht) ab, in dem die Eheleute gelebt haben.
In Deutschland gibt es drei primäre Güterstände, die festlegen, wie das Vermögen und die Schulden der Ehepartner rechtlich behandelt werden:
- Zugewinngemeinschaft
- Gütertrennung
- Gütergemeinschaft
Wir erklären Ihnen hier die einzelnen Güterstände genauer, damit Sie die Unterschiede kennen und erkennen:
- Zugewinngemeinschaft: Dies ist der gesetzliche Regelfall, wenn die Eheleute keinen Ehevertrag geschlossen haben. Während der Ehe bleiben die Vermögen und Schulden der Partner getrennt. Hat nur ein Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haftet auch nur dieser. Haben jedoch beide den Vertrag für die Baufinanzierung unterzeichnet, haften sie gesamtschuldnerisch. Im Falle der Scheidung wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen. Die gemeinsamen Schulden werden dabei vom Endvermögen abgezogen. Die Bank bleibt von dieser internen Regelung unberührt und kann weiterhin beide Partner in Anspruch nehmen.
- Gütertrennung: Bei der Gütertrennung, die durch einen notariellen Ehevertrag vereinbart wird, bleiben die Vermögen der Partner vollständig getrennt. Es findet kein Zugewinnausgleich statt. Auch hier gilt: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet. Bei einem gemeinsamen Kredit haften beide gesamtschuldnerisch. Die Aufteilung der Schulden ist hier oft klarer, da die Vermögensmassen strikt getrennt sind, aber die Haftung gegenüber der Bank bleibt bei gemeinsamen Verträgen bestehen.
- Gütergemeinschaft: Dieser Güterstand ist heute selten und muss ebenfalls notariell vereinbart werden. Hierbei wird das gesamte Vermögen der Partner – das sogenannte Gesamtgut – gemeinschaftliches Vermögen. Dies umfasst auch die Schulden. Die Partner haften in der Regel gemeinsam für die Verbindlichkeiten. Bei der Scheidung wird das Gesamtgut geteilt, was eine sehr komplexe Aufteilung der Schulden und Vermögenswerte erfordert.
Unabhängig vom Güterstand ist der entscheidende Punkt für die Bank, wer im Kreditvertrag als Kreditnehmer eingetragen ist. Eine interne Vereinbarung zwischen den Eheleuten, wer die Schulden künftig trägt, entbindet den anderen Partner nicht automatisch aus der Haftung gegenüber dem Kreditinstitut. Neben der Klärung der Haftungsverhältnisse gibt es eine Reihe weiterer wichtiger Aspekte, die Sie bei der Abwicklung eines Kredits im Scheidungsfall berücksichtigen sollten.
- Die Kommunikation mit der Bank
Sie sollten so früh wie möglich das Gespräch mit Ihrer Bank suchen und die Situation offenlegen. Die Bank ist ein wichtiger Partner in diesem Prozess und muss jeder Änderung des Kreditvertrages wie der Entlassung eines Partners aus der Haftung oder einer Umschuldung zustimmen. Eine frühzeitige und transparente Kommunikation kann den Prozess erheblich beschleunigen und vereinfachen. - Die Bewertung der Immobilie
Um eine faire Aufteilung des Vermögens zu gewährleisten, ist eine realistische Immobilienbewertung unerlässlich, gerade für den übernehmenden Partner. Der aktuelle Marktwert der Immobilie muss ermittelt werden, um festzustellen, ob ein Überschuss (Vermögen) oder eine Unterdeckung (zusätzliche Schulden) vorliegt. Am besten nutzt man dafür zertifizierte Immobiliengutachter, um bei der Bewertung im Nachgang kein böses Erwachen zu erleben. Dies ist die Basis für alle weiteren Entscheidungen, sei es der Verkauf oder die Übernahme durch einen Partner. - Die Entlassung aus der Mithaftung
Der Partner, der aus der Immobilie auszieht und das Haus nicht übernimmt, sollte unbedingt darauf bestehen, aus der gesamtschuldnerischen Haftung entlassen zu werden. Die Bank wird dem nur zustimmen, wenn die Bonität des verbleibenden Partners ausreicht, um die gesamte Kreditlast allein zu tragen. Andernfalls bleibt die Haftung bestehen, was die Kreditwürdigkeit des Ausziehenden stark einschränkt. - Die Berücksichtigung von Sondertilgungen
Prüfen Sie, ob in der Vergangenheit laut Kreditvertrag beim Immobilienkredit Sondertilgungen geleistet wurden, die aus dem Vermögen nur eines Partners stammten. Solche Zahlungen können im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt werden. Es ist wichtig, alle Zahlungsflüsse genau zu dokumentieren, um eine gerechte Verrechnung der Schulden und Vermögenswerte zu ermöglichen. - Steuerliche Auswirkungen
Die Übertragung der Immobilie von einem auf den anderen Partner kann steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer. Auch die Frage, wer künftig die Zinsen für den Kredit steuerlich geltend machen kann, muss geklärt werden. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist hier dringend anzuraten. - Die Rolle des Ratenkredits
Neben der Baufinanzierung existieren oft weitere gemeinsame Schulden außer für die Immobilie, wie Ratenkredite für Möbel oder Autos. Auch diese müssen in die Scheidungsfolgenvereinbarung aufgenommen und fair aufgeteilt werden. Die Banken behandeln diese Schulden getrennt vom Immobilienkredit, aber für die Gesamtbilanz der Partner sind sie relevant.
Gemeinsamer Kredit bei Trennung allein oder doch gemeinsam übernehmen
Steht die Entscheidung über die Zukunft des gemeinsamen Immobilienkredits und der Immobilie an, stehen die Eheleute vor der Wahl: Zahlt ein Partner den Kredit allein weiter oder bleiben beide weiterhin gesamtschuldnerisch in der Pflicht? Beide Varianten haben erhebliche Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Die Entscheidung hängt stark von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Einzelnen und dem Grad des Vertrauens zwischen den Ex-Partnern ab.
Variante A: Der Kredit wird von einem Partner allein übernommen
Bei dieser Lösung übernimmt der Partner, der die Immobilie behält, auch die alleinige Verantwortung für die verbleibenden Schulden. Dies ist oft der sauberste Weg, um finanzielle Verflechtungen zu kappen. Vorteile der alleinigen Übernahme sind:
- Finanzielle Unabhängigkeit und Planungssicherheit: Der aus der Haftung entlassene Partner gewinnt seine volle Kreditwürdigkeit zurück und kann eigene finanzielle Pläne schmieden, ohne durch die alten Schulden belastet zu werden. Der übernehmende Partner hat volle Kontrolle über die Baufinanzierung und muss sich nicht mit dem Ex-Partner abstimmen.
- Klare Verhältnisse und Vermeidung zukünftiger Konflikte: Die finanzielle Verbindung zwischen den Ex-Partnern wird vollständig gekappt, was die emotionale Trennung erleichtert und die Gefahr zukünftiger Streitigkeiten über Zahlungsmodalitäten oder Zinsanpassungen eliminiert. Es gibt nur noch einen Ansprechpartner für die Bank und nur einen Schuldner.
- Volle Kontrolle über die Immobilie: Der übernehmende Partner kann frei über die Immobilie verfügen, sie vermieten, umbauen oder später verkaufen, ohne die Zustimmung des Ex-Partners einholen zu müssen. Dies ermöglicht eine flexible und eigenständige Lebensgestaltung.
- Potenzielle steuerliche Vorteile: Der Partner, der die Immobilie und den Kredit übernimmt, kann unter Umständen die Zinszahlungen steuerlich geltend machen, sofern die Immobilie vermietet oder beruflich genutzt wird. Dies kann die Gesamtbelastung der Schulden reduzieren.
Nachteile der alleinigen Übernahme sind demgegenüber:
- Hohe Hürden bei der Bank: Die Bank muss der Entlassung des anderen Partners aus der Haftung zustimmen. Dies geschieht nur, wenn der verbleibende Partner eine ausreichend hohe Bonität nachweisen kann, um die gesamte Kreditrate allein zu tragen. Oftmals scheitert die alleinige Übernahme an dieser Bonitätsprüfung.
- Erhöhtes finanzielles Risiko für den Übernehmenden: Der übernehmende Partner trägt das gesamte Risiko der Schulden allein. Bei unvorhergesehenen Einkommenseinbußen oder steigenden Zinsen liegt die volle Verantwortung und das Risiko des Zahlungsausfalls bei ihm.
- Kosten für die Umschuldung oder Haftungsentlassung: Die Umschuldung oder die Änderung des Kreditvertrages zur Entlassung eines Partners kann Gebühren und Notarkosten verursachen. Unter Umständen muss ein neuer Kreditvertrag zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden, wenn die ursprüngliche Baufinanzierung noch lange läuft.
Variante B: Der Kredit wird von beiden Partnern gemeinsam weitergeführt
In manchen Fällen, insbesondere wenn die Bonität eines Partners nicht ausreicht oder die Immobilie vorerst nicht verkauft werden soll, kann die gemeinsame Weiterführung des Kredits die einzige Option sein. Vorteile der gemeinsamen Weiterführung sind:
- Erhalt der ursprünglichen Konditionen: Der bestehende Kreditvertrag, oft ein Annuitätendarlehen mit günstigen Zinsen, kann unverändert weitergeführt werden. Es fallen keine Kosten für eine Umschuldung oder Vorfälligkeitsentschädigung an.
- Geringere Hürden bei der Bank: Da sich an der Haftung nichts ändert, muss die Bank nicht erneut die Bonität prüfen oder einer Haftungsentlassung zustimmen. Dies ist der einfachste Weg aus formaler Sicht.
- Geringere monatliche Belastung pro Person: Solange beide Partner die Raten vereinbarungsgemäß teilen, ist die monatliche finanzielle Belastung für jeden Einzelnen geringer, als wenn ein Partner die gesamte Rate allein tragen müsste.
Nachteile der gemeinsamen Weiterführung sind folgende:
- Fortbestehende gesamtschuldnerische Haftung: Beide Partner bleiben weiterhin für die gesamten Schulden verantwortlich. Zahlt ein Partner nicht, kann die Bank den anderen Partner zur Kasse bitten.
- Eingeschränkte Kreditwürdigkeit des Ausziehenden: Der Partner, der auszieht, bleibt weiterhin mit dem Immobilienkredit in der Schufa eingetragen. Dies erschwert oder verunmöglicht die Aufnahme neuer Kredite, Ratenkredite oder Baufinanzierungen für einen Neuanfang.
- Hohes Konfliktpotenzial: Die fortbestehende finanzielle Verflechtung birgt ein enormes Konfliktpotenzial. Streitigkeiten über die pünktliche Zahlung, die Höhe der Raten oder die Instandhaltung der Immobilie sind vorprogrammiert.
- Keine klare Trennung der Vermögensverhältnisse: Die gemeinsame Baufinanzierung verhindert eine saubere finanzielle Trennung. Die Partner bleiben über die Schulden miteinander verbunden, was den emotionalen Abschluss der Scheidung erschwert.
| Variante | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Alleinige Übernahme | Finanzielle Unabhängigkeit und volle Kontrolle über die Baufinanzierung | Hohe Anforderungen an die Bonität des Übernehmenden durch die Bank |
| Klare Verhältnisse, Eliminierung zukünftiger Konflikte über die Schulden | Erhöhtes finanzielles Risiko, da der Übernehmende die gesamte Last trägt | |
| Volle Entscheidungsfreiheit über die Immobilie (Verkauf, Vermietung) | Kosten für Umschuldung, Vorfälligkeitsentschädigung oder Notar können anfallen | |
| Potenzielle steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen bei Vermietung | Notwendigkeit, den Ex-Partner auszuzahlen, was zusätzliche Schulden bedeuten kann | |
| Gemeinsame Weiterführung | Erhalt der ursprünglichen, oft günstigen Konditionen des Annuitätendarlehens | Fortbestehende gesamtschuldnerische Haftung für die gesamten Schulden |
| Geringere monatliche Belastung in der ersten Phase (nur Zinsen + Sparrate). | Eingeschränkte Kreditwürdigkeit des ausziehenden Partners für neue Darlehen | |
| Geringere monatliche Belastung pro Person, solange beide zahlen | Hohes Konfliktpotenzial durch die fortbestehende finanzielle Verflechtung | |
| Übergangslösung, um eine endgültige Entscheidung zu verschieben | Keine saubere finanzielle Trennung, was den emotionalen Abschluss erschwert |
Kredit teilen bei Trennung - das ist sinnvoll und das nicht
Die Idee, einen bestehenden Immobilienkredit einfach zu teilen, klingt auf den ersten Blick logisch und fair. In der Praxis ist dies jedoch komplex und oft nicht im Sinne einer sauberen Trennung. Die Bank wird den Kreditvertrag nicht einfach in zwei separate Verträge aufteilen. Vielmehr geht es darum, die Verantwortung für die Schulden intern zwischen den Partnern zu regeln und dies mit der Bank abzustimmen. Was beim Teilen der Kredite sinnvoll ist, zeigen die folgenden Punkte:
- Interne Aufteilung der Raten festlegen: Es ist sinnvoll, in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festzulegen, welcher Partner welchen Anteil der monatlichen Rate des Annuitätendarlehens trägt. Dies schafft Klarheit und dient als Grundlage für mögliche Ausgleichszahlungen, falls ein Partner seinen Anteil nicht leistet.
- Schulden- und Vermögensbilanz erstellen: Eine detaillierte Bilanzierung aller gemeinsamen Schulden und Vermögenswerte ist unerlässlich. Nur so kann ein fairer Zugewinnausgleich berechnet werden.
- Die Haftungsentlassung als primäres Ziel: Das sinnvollste Vorgehen ist immer, die Haftung des ausziehenden Partners gegenüber der Bank vollständig zu beenden. Dies mag schwierig sein, ist aber der einzige Weg, um eine echte finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen.
Was beim Teilen der Kredite hingegen nicht sinnvoll ist, zeigen folgende Punkte:
- Auf mündliche Absprachen verlassen: Es ist nicht sinnvoll, sich auf mündliche Zusagen des Ex-Partners bezüglich der künftigen Tilgung der Schulden zu verlassen. Jede Vereinbarung, insbesondere zur Baufinanzierung, muss schriftlich und notariell beurkundet werden, um im Streitfall einklagbar zu sein.
- Die Bank außen vor lassen: Es ist ebenfalls nicht sinnvoll, die Bank über die Trennung und die internen Schulden-Regelungen im Unklaren zu lassen. Ohne Zustimmung der Bank ist jede interne Teilung der Schulden wertlos.
- Immobilienbewertung vernachlässigen: Den Wert der Immobilie sollten Sie nicht nur grob schätzen. Eine ungenaue Immobilienbewertung führt fast immer zu Ungerechtigkeiten bei der Aufteilung des Vermögens und der Schulden. Ein professionelles Immobiliengutachten ist hier die einzig sachgerechte Basis.
- Haftung für den Ratenkredit ignorieren: Oftmals werden kleinere Schulden wie ein gemeinsamer Ratenkredit für die Küche im Fokus auf die große Baufinanzierung vergessen. Es ist nicht sinnvoll, diese kleineren Schulden nicht explizit in die Scheidungsfolgenvereinbarung aufzunehmen, da sie sonst später zu unnötigen Auseinandersetzungen führen können.
So gelingt eine Kredit Umschuldung bei Scheidung
Die Umschuldung ist oft der beste Weg, um eine saubere finanzielle Trennung zu vollziehen. Sie bedeutet, dass der bestehende gemeinsame Ratenkredit oder Immobilienkredit durch einen neuen Kredit, der nur auf den Namen des übernehmenden Partners läuft, abgelöst wird.
Eine Umschuldung bei einer Scheidung funktioniert wie jede andere Umschuldung auch, jedoch mit der zusätzlichen Eigentumsübertragung (Übereignung) bei Eigentumsverhältnissen. Der Partner, der die Immobilie behalten möchte, beantragt bei der bisherigen oder einer neuen Bank einen neuen Immobilienkredit in Höhe der Restschuld des alten Kredits. Mit diesem neuen Kredit wird der alte, gemeinsame Kredit vollständig getilgt. Gleichzeitig muss der übernehmende Partner den Ex-Partner auszahlen, sofern ein Wertüberschuss an der Immobilie besteht.
Der entscheidende Punkt ist die Bonitätsprüfung. Der übernehmende Partner muss nachweisen, dass sein Einkommen und seine finanzielle Situation ausreichen, um die gesamte monatliche Rate des neuen Annuitätendarlehens allein zu tragen. Nur wenn diese Prüfung positiv ausfällt, wird die Bank die Umschuldung genehmigen und den Ex-Partner aus der Haftung entlassen. Unsere folgende Schritt-für-Schritt Anleitung zur Kredit Umschuldung hilft Ihnen:
- Immobilienbewertung und Klärung der Eigentumsverhältnisse: Lassen Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie durch ein professionelles Immobiliengutachten ermitteln. Klären Sie, wie hoch der Auszahlungsbetrag für den weichenden Partner ist. Das ist die Basis für den neuen Kreditbedarf.
- Prüfung der Bonität des übernehmenden Partners: Der Partner, der die Immobilie übernehmen möchte, muss seine finanzielle Leistungsfähigkeit prüfen. Erstellen Sie eine Haushaltsrechnung, die zeigt, dass die Kreditrate des neuen Immobilienkredits tragbar ist.
- Einholung von Kreditangeboten: Holen Sie Angebote für einen neuen Immobilienkredit bei verschiedenen Banken ein. Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz des Annuitätendarlehens, sondern auch die Tilgungsraten, die Laufzeit und die Möglichkeit von Sondertilgungen.
- Notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung und der Scheidungsfolgenvereinbarung: Die Übertragung des Eigentumsanteils des weichenden Partners auf den übernehmenden Partner muss notariell beurkundet werden. Gleichzeitig wird die Scheidungsfolgenvereinbarung unterzeichnet, die alle Regelungen zur Baufinanzierung und zum Zugewinnausgleich enthält.
- Auszahlung des alten Kredits und Eintragung der neuen Grundschuld: Nach Genehmigung des neuen Kredits durch die Bank wird die Darlehenssumme ausgezahlt. Ein Teil dient zur Tilgung der Restschuld des alten Kredits, der andere Teil zur Auszahlung des Ex-Partners. Die alte Grundschuld wird gelöscht und die neue Grundschuld des übernehmenden Partners wird im Grundbuch eingetragen.
- Entlassung des Ex-Partners aus der Haftung: Mit der vollständigen Tilgung des alten, gemeinsamen Kredits erlischt automatisch die gesamtschuldnerische Haftung des ausziehenden Partners. Dies ist der erfolgreiche Abschluss einer Umschuldung und der finanzielle Befreiungsschlag.
Hauskredit übernehmen bei Trennung - der richtige Weg
Die Übernahme des Immobilienkredits durch einen Partner ist in vielen Fällen der richtige Weg, um die finanziellen Verflechtungen der Ehe zu beenden. Die Übernahme des Annuitätendarlehens ist dann die beste Lösung, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Ausreichende Bonität des Übernehmenden: Der Partner, der die Immobilie behalten möchte, muss finanziell in der Lage sein, die monatliche Rate und alle Nebenkosten allein zu tragen.
- Klares Interesse an der Immobilie: Ein Partner hat ein starkes emotionales oder praktisches Interesse daran, das Haus zu behalten (Kinder, Nähe zum Arbeitsplatz, etc.).
- Verfügbarkeit von Ausgleichszahlungen: Es ist Kapital oder die Möglichkeit zur Aufnahme eines zusätzlichen Ratenkredits vorhanden, um den weichenden Partner für seinen Eigentumsanteil auszuzahlen.
- Wunsch nach schneller, sauberer Trennung: Beide Partner legen Wert auf eine schnelle und endgültige finanzielle Entflechtung, um einen Neuanfang zu ermöglichen.
Vorteile der Kreditübernahme sind:
- Sofortige finanzielle Entflechtung: Der aus der Haftung entlassene Partner ist sofort frei von den Schulden der Baufinanzierung. Dies ist ein enormer psychologischer und finanzieller Vorteil.
- Erhalt des gewohnten Umfelds: Der übernehmende Partner und die gemeinsamen Kinder können im gewohnten Zuhause bleiben. Dies bietet Stabilität in einer emotional schwierigen Zeit und vermeidet einen zusätzlichen Umzugsstress.
- Vermeidung von Verkaufsverlusten: Durch die Übernahme wird ein sofortiger Verkauf der Immobilie vermieden. Dies ist vorteilhaft, wenn der aktuelle Immobilienmarkt ungünstig ist oder die Verkaufserlöse die Schulden nicht vollständig decken würden.
Nachteile der Kreditübernahme sind hingegen:
- Hohe finanzielle Belastung: Der übernehmende Partner trägt die gesamte finanzielle Last der Schulden und der Instandhaltung allein. Dies kann zu einer sehr hohen monatlichen Belastung führen, die die Lebensqualität einschränkt.
- Risiko der Umschuldung: Wenn die Bank die Haftungsentlassung nur gegen eine Umschuldung zu neuen Konditionen zulässt, können die Zinsen höher sein als beim ursprünglichen Annuitätendarlehen. Zudem fallen die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung an.
- Mögliche Ungerechtigkeit bei der Immobilienbewertung: Wird der Wert der Immobilie nicht sachgerecht ermittelt, kann der weichende Partner übervorteilt oder benachteiligt werden. Eine unfaire Immobilienbewertung kann die Basis für spätere Anfechtungen der Scheidungsfolgenvereinbarung sein.
Das sollten Sie mit Ihrem Hauskredit bei Trennung beachten
Die Abwicklung des Immobilienkredits bei einer Trennung erfordert eine strategische Vorgehensweise, um finanzielle Nachteile und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Die folgenden Punkte sind grundlegend für eine erfolgreiche und saubere Trennung der finanziellen Verhältnisse.
- Dokumentation aller Zahlungen sichern: Sammeln Sie alle Unterlagen zur Baufinanzierung, insbesondere die Kreditverträge, Tilgungspläne und Nachweise über geleistete Sondertilgungen. Diese Dokumentation ist entscheidend für die Berechnung des Zugewinns und die faire Aufteilung der Schulden.
- Immobilienbewertung nicht aufschieben: Der Wert der Immobilie ist die zentrale Größe für alle Entscheidungen. Beauftragen Sie frühzeitig einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Immobiliengutachten, um einen realistischen Marktwert zu erhalten.
- Alternative Finanzierungsmodelle prüfen: Sollte die alleinige Übernahme des Annuitätendarlehens scheitern, prüfen Sie einen Verkauf an Dritte oder eine Vermietung der Immobilie. Mieteinnahmen könnten zur Tilgung der Schulden genutzt werden, bis eine endgültige Entscheidung getroffen werden kann.
- Kosten der Umschuldung kalkulieren: Rechnen Sie die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Kosten für einen neuen Ratenkredit zur Auszahlung des Ex-Partners genau durch.
- Rolle des Ratenkredits und anderer Schulden nicht unterschätzen: Vergessen Sie nicht, auch alle kleineren gemeinsamen Schulden wie Ratenkredite für Konsumgüter in die Verhandlungen einzubeziehen.
Die Hauskredit Trennung - was passiert mit der belasteten Immobilie
Wenn ein Partner den Immobilienkredit und damit die Immobilie übernimmt, ist dies ein mehrstufiger Prozess, der sowohl finanzielle als auch rechtliche Schritte umfasst. Die belastete Immobilie wechselt den Eigentümer, was eine Anpassung im Grundbuch und eine Neubewertung der Baufinanzierung erfordert.
Ein professionelles Immobiliengutachten ist in diesem Kontext nicht nur sinnvoll, sondern absolut notwendig, um eine faire und rechtlich haltbare Basis für die Vermögensauseinandersetzung zu schaffen. Die Immobilie stellt in den meisten Ehen den größten Vermögenswert dar, ist aber gleichzeitig mit den größten Schulden (dem Immobilienkredit) belastet. Der Wert der Immobilie ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsanspruchs des weichenden Partners. Eine Schätzung durch Laien oder die Verwendung von Online-Tools ist in diesem sensiblen Kontext nicht ausreichend.
Ein zertifizierter Sachverständiger erstellt hingegen ein detailliertes Immobiliengutachten, das den aktuellen Verkehrswert nach anerkannten Verfahren ermittelt. Dieses Gutachten ist objektiv, transparent und wird von Gerichten und Banken anerkannt. Nur mit einem solchen Gutachten kann sichergestellt werden, dass der weichende Partner einen gerechten Ausgleich für seinen Eigentumsanteil erhält und der übernehmende Partner nicht übervorteilt wird. Das Gutachten dient somit als rechtliche Absicherung der Scheidungsfolgenvereinbarung.
Damit die Übertragung der Immobilie im Nachgang keine Probleme verursacht, müssen folgende rechtliche Aspekte beachtet werden:
- Auflassungserklärung: Die Übertragung des Miteigentumsanteils des weichenden Partners auf den übernehmenden Partner erfolgt durch die sogenannte Auflassungserklärung. Diese muss zwingend notariell beurkundet werden. Ohne diese Erklärung kann die Änderung im Grundbuch nicht vorgenommen werden.
- Grundschuldbestellung und -löschung: Die alte Grundschuld muss entweder gelöscht oder auf den neuen Kredit übertragen werden. Im Falle einer Umschuldung wird die alte Grundschuld gelöscht und eine neue Grundschuld für den neuen Annuitätendarlehens-Vertrag des übernehmenden Partners eingetragen.
- Freistellungserklärung der Bank: Die Bank muss dem weichenden Partner eine schriftliche Freistellungserklärung ausstellen, die bestätigt, dass er aus der gesamtschuldnerischen Haftung entlassen wurde. Dies ist der wichtigste Nachweis für den weichenden Partner, um seine Kreditwürdigkeit wiederherzustellen und die Schulden endgültig hinter sich zu lassen.
- Grunderwerbsteuer: Grundsätzlich fällt bei der Übertragung eines Grundstücks die Grunderwerbsteuer an. Im Falle einer Scheidung kann die Übertragung des Miteigentumsanteils im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung jedoch unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein.
Wenn ein Partner den Immobilienkredit übernimmt, passiert mit der belasteten Immobilie im Überblick Folgendes:
- Eigentumsübertragung
- Anpassung der Belastung (Grundschuld)
- Auszahlung des weichenden Partners
- Fortführung der Verpflichtungen durch übernehmenden Partner
Diese Alternativen gibt es zu einem Hausdarlehen bei Scheidung
Es gibt mehrere Handlungsoptionen, um mit der gemeinsamen Immobilienfinanzierung umzugehen.
- Übernahme des Darlehens durch einen Partner
Ein Partner übernimmt die Immobilie und das gesamte Darlehen. Die Bank muss die Bonität des verbleibenden Partners prüfen. Der ausscheidende Partner wird aus der Haftung entlassen und erhält eine Ausgleichszahlung für seinen Eigentumsanteil. - Verkauf der Immobilie
Der gemeinsame Verkauf des Hauses ist oft die schnellste Lösung, um die finanzielle Bindung zu lösen. Mit dem Erlös wird der bestehende Hauskredit abgelöst. Ein verbleibender Überschuss wird zwischen Ihnen aufgeteilt. - Vermietung der Immobilie
Die Immobilie wird vermietet, um mit den Mieteinnahmen die Kreditraten zu decken. Diese Option dient als Übergangslösung oder Altersvorsorge. Sie erfordert jedoch eine fortgesetzte Kooperation der Ex-Partner. - Freistellung von der Haftung
Der in der Immobilie verbleibende Partner zahlt die Raten weiter. Der ausziehende Partner bleibt im Kreditvertrag, wird aber im Innenverhältnis freigestellt. Die Bank kann im Außenverhältnis weiterhin beide Partner in Anspruch nehmen.
So läuft eine Hausfinanzierung bei Scheidung richtig ab
Die Abwicklung der gemeinsamen Hausfinanzierung erfordert einen strukturierten Prozess, um rechtliche und finanzielle Klarheit zu schaffen. Sie gliedert sich in folgende Schritte:
- Bestandsaufnahme der Finanzen: Erfassen Sie den aktuellen Wert der Immobilie und die Restschuld des Darlehens.
- Entscheidung über die Immobilie: Treffen Sie die Entscheidung, ob das Haus verkauft, vermietet oder übernommen werden soll.
- Bewertung der Immobilie: Lassen Sie den Verkehrswert des Hauses durch einen Gutachter ermitteln.
- Prüfung der Bonität: Die Bank prüft die alleinige Kreditwürdigkeit des übernehmenden Partners.
- Gespräch mit der Bank: Besprechen Sie die Lösung und beantragen Sie die Entlassung eines Partners aus der Haftung.
- Ausgleichszahlung festlegen: Berechnen Sie die Höhe der Ausgleichszahlung für den Eigentumsanteil.
- Notarielle Vereinbarung: Halten Sie alle Vereinbarungen notariell fest.
- Grundbucheintrag ändern: Veranlassen Sie die Änderung des Grundbucheintrags.
- Umschuldung oder Ablösung: Setzen Sie die vereinbarte Lösung um, sei es durch Umschuldung oder Ablösung des Kredits.
- Formelle Scheidung: Reichen Sie die formelle Scheidung erst nach Klärung der Immobilien- und Kreditfragen ein.
Wenn Sie gemeinsam mit Ihrem Ehe- oder Lebenspartner einen Hauskredit aufgenommen haben, ändert die Trennung oder Scheidung zunächst nichts an Ihrer Haftung gegenüber der Bank. Solange Sie den Kreditvertrag gemeinsam unterzeichnet haben, bleiben Sie gesamtschuldnerisch verantwortlich – die Bank kann also jeden Beteiligten einzeln in Anspruch nehmen.
Haftet sind in der Regel alle Personen, die den Kreditvertrag unterschrieben haben: Sie haften also gemeinsam als Gesamtschuldner gegenüber dem Kreditgeber. Im Innenverhältnis – also gegenüber Ihrem Ex-Partner – kann sich dann Ausgleichspflicht ergeben, je nachdem wer wie viel Tilgung und Zins geleistet hat.
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: Sie können den Hauskredit alleine übernehmen, wenn Sie sich mit Ihrem Ex-Partner einigen und die Bank zustimmt. Wichtig ist, dass Sie kreditwürdig sind und die Bank eine Schuldübernahme oder Umschuldung zulässt. Ohne Zustimmung bleibt die Haftung bestehen.
Wenn Sie das Haus alleine übernehmen wollen, müssen Sie oft folgende Schritte gehen:
- Übertragung des Eigentums bzw. Miteigentumsanteils (Grundbuchänderung)
- Zustimmung der Bank zur neuen Finanzierungsstruktur oder zur Umschuldung
- gegebenenfalls Ausgleichszahlung an den Ex-Partner für dessen Anteil. Fehlt die Zustimmung der Bank, bleibt das Risiko bestehen.
Solange der Kredit läuft, und insbesondere wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen und den Kreditvertrag unterschrieben haben, kommt es bei einer Scheidung häufig zu folgenden Optionen: Verkauf der Immobilie zur Ablösung des Kredits, Weiterfinanzierung durch beide Partner oder Übernahme durch einen Partner. Wird keine Einigung erzielt, kann in Extremfällen eine Teilungsversteigerung drohen.
Befanden Sie sich in einer Zugewinngemeinschaft, wird das während der Ehe erworbene Vermögen grundsätzlich geteilt. Dies betrifft unter anderem den Wertzuwachs der Immobilie sowie geleistete Kredit-Tilgungen und sonstige Investitionen. Die genaue Aufteilung hängt vom jeweiligen Vermögensstand ab und kann neben der Immobilienfinanzierung auch weitere Verbindlichkeiten betreffen.
Wenn einer der Darlehensnehmer nicht zahlt, kann die Bank auch den anderen Partner in Anspruch nehmen – unabhängig davon, ob dieser in der Immobilie wohnt oder nicht. Im schlimmsten Fall droht eine Zwangsversteigerung der Immobilie, bei der meist geringere Erlöse erzielt werden als bei einem regulären Verkauf.
Ja, theoretisch ist eine Haftungsfreistellung möglich, wenn die Bank zustimmt und Sie Ihren Anteil übernehmen oder eine Umschuldung erfolgt. In der Praxis ist jedoch oft eine neue Bonitätsprüfung erforderlich, und die Bank ist nicht verpflichtet, Sie zu entlassen. Auch sollte eine notarielle Vereinbarung zwischen den Ex-Partnern über Ausgleich bzw. Übernahme bestehen.
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