Nachfinanzierung
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Die Finanzierung einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Trotz sorgfältiger Planung kann es passieren, dass das ursprünglich aufgenommene Darlehen nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken. In solchen Fällen ist die Nachfinanzierung oft eine passende Alternative. Sie bietet eine Lösung, um finanzielle Engpässe zu überbrücken und das Hausprojekt doch noch erfolgreich zu beenden.
Besonders beim Hausbau oder umfangreichen Renovierungen kann es durch unvorhergesehene Kosten zu einer Finanzierungslücke kommen. Die Nachfinanzierung stellt dabei keine Ausnahme, sondern eher einen häufigen Bestandteil vieler Finanzierungsmodelle dar. Im Folgenden erfahren Sie, was genau eine Nachfinanzierung ist, wofür sie genutzt werden kann und wie sie optimal abläuft.
Was ist eine Nachfinanzierung überhaupt und wofür ist sie da?
Eine Nachfinanzierung ist eine ergänzende Kreditaufnahme. Diese wird notwendig, wenn die ursprünglich vereinbarte Baufinanzierung nicht ausreicht, um alle Kosten einer Immobilie zu decken. Sie ist vorwiegend dann notwendig, wenn sich Bau- oder Kaufkosten erhöhen oder unerwartete Zusatzkosten auftreten, die bei der Erstfinanzierung nicht eingeplant waren. Eine Anschlussfinanzierung wird am Ende der Zinsbindung für die Restschuld einer bestehenden Finanzierung aufgenommen. Im Gegensatz dazu erfolgt die Nachfinanzierung während der Laufzeit des bestehenden Kredits, also innerhalb des Finanzierungszeitraums.
Die Nachfinanzierung kann sowohl bei der bestehenden Bank als auch bei einem anderen Kreditgeber erfolgen. In vielen Fällen wird sie von der gleichen Bank angeboten, die auch die ursprüngliche Finanzierung bereitgestellt hat. Sie kann in Form eines zweiten Immobilienkredits oder als flexibler Ratenkredit bereitgestellt werden, je nach Bedarf und Bonität des Kreditnehmers. Wichtig zu bedenken ist, dass die Konditionen meistens schlechter sind als bei der Erstfinanzierung, da sich das Risiko für die Bank erhöht.
Die Nachfinanzierung eignet sich für verschiedene Situationen rund um Bau und Erwerb von Immobilien. Dabei ist zu beachten, dass sie nicht für alle Arten von Ausgaben verwendet werden darf. Eine klare Zweckbindung ist, insbesondere bei einem weiteren Immobilienkredit, in der Regel Voraussetzung. Folgende Verwendungszwecke sind bei der Nachfinanzierung üblich:
- Hausbau: Beim Bau eines Hauses ist es nicht ungewöhnlich, dass die Baukosten steigen. Das passiert durch gestiegene Materialpreise, zusätzliche Arbeiten oder Planänderungen. In solchen Fällen kann eine Nachfinanzierung notwendig werden, um die Fertigstellung des Bauprojekts zu sichern.
- Hauskauf: Auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie können unvorhergesehene Nebenkosten wie höhere Notarkosten, zusätzliche Renovierungen oder Umbaumaßnahmen entstehen. Eine Nachfinanzierung kann hier die Deckung der Mehrkosten ermöglichen.
- Modernisierung oder Sanierung: Wer seine Immobilie nach dem Kauf energetisch sanieren oder modernisieren möchte, kann mit unerwartet hohen Kosten konfrontiert werden. Auch in diesem Fall kann eine Nachfinanzierung die Finanzierungslücke schließen, etwa als Modernisierungskredit.
So läuft bestenfalls eine Baufinanzierung Nachfinanzierung ab
Die Nachfinanzierung sollte strukturiert und gut geplant erfolgen. Ein geordneter Ablauf stellt sicher, dass Sie die passende Lösung für Ihre Situation finden und dabei möglichst günstige Konditionen erhalten. Im Idealfall besteht der Ablauf aus den folgenden Schritten:
- Beratung durch einen Kreditvermittler oder Finanzierungsberater
Der erste Schritt bei einer Nachfinanzierung sollte immer ein Beratungsgespräch sein, idealerweise mit einem unabhängigen Kreditvermittler. Dieser prüft Ihre bisherige Finanzierung, analysiert die aktuelle Situation und klärt, ob eine Nachfinanzierung notwendig ist oder ob andere Optionen infrage kommen. Die Beratung hilft auch dabei, die richtige Finanzierungsform zu wählen, unter anderem den Abschluss über dieselbe Bank oder die Umschuldung zu einem neuen Anbieter. - Ermittlung des zusätzlichen Finanzierungsbedarfs
Gemeinsam mit dem Berater oder der Bank wird im nächsten Schritt ermittelt, wie hoch der zusätzliche Kapitalbedarf ist. Dabei werden alle Kostenfaktoren genau analysiert, einschließlich bereits gezahlter Rechnungen, ausstehender Kosten sowie eines eventuellen Puffers für weitere Unwägbarkeiten. - Prüfung der Bonität und der Unterlagen
Bevor ein neues Darlehen bewilligt werden kann, prüft die Bank Ihre aktuelle finanzielle Situation erneut. Dazu gehören Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, eine aktuelle Selbstauskunft sowie Informationen zur Immobilie. Ihre Bonität beeinflusst maßgeblich, zu welchen Konditionen eine Nachfinanzierung angeboten wird. - Auswahl der passenden Finanzierungsform
Abhängig von der Höhe des Finanzierungsbedarfs, Ihrer Bonität und dem Wert der Immobilie wird entschieden, ob die Nachfinanzierung als zweiter Immobilienkredit oder als ungesicherter Ratenkredit erfolgt. Ein weiterer Baukredit ist meistens günstiger, erfordert jedoch eine Grundschuldeintragung. Ein Ratenkredit kann schneller und flexibler umgesetzt werden, ist aber in der Regel teurer. - Angebote einholen und vergleichen
Auch bei der Nachfinanzierung lohnt sich der Kreditvergleich mehrerer Angebote. Unabhängige Kreditvermittler können hier den Markt sondieren und passende Angebote verschiedener Banken einholen. Wichtige Kriterien beim Vergleich sind Zinssatz, Laufzeit sowie mögliche Sondertilgungen. - Vertragsabschluss und Auszahlung
Nach Auswahl des passenden Angebots wird der neue Kreditvertrag abgeschlossen. Bei einer grundbuchlich gesicherten Finanzierung erfolgt die Auszahlung erst nach Eintragung der zusätzlichen Grundschuld. Bei einem Ratenkredit kann die Auszahlung oft binnen weniger Tage erfolgen. - Integration der Nachfinanzierung in das bestehende Finanzierungskonzept
Nach erfolgreicher Auszahlung sollten Sie die Nachfinanzierung in Ihr Gesamtfinanzierungskonzept einfügen. Dazu gehört, bestehende Rückzahlungspläne zu überarbeiten und ggf. eine Haushaltsrechnung zu erstellen, um die monatlichen Belastungen im Blick zu behalten. Eine regelmäßige Überprüfung hilft dabei, finanzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.
Die passende Baufinanzierung Nachfinanzierung suchen und finden
Um die passende Nachfinanzierung zu finden, ist eine gründliche Analyse Ihrer aktuellen finanziellen Situation sowie des bestehenden Kreditvertrags entscheidend. Zunächst sollten Sie den offenen Restbetrag, die verbleibende Laufzeit und den bestehenden Zinssatz prüfen. Daraus ergibt sich der konkrete Nachfinanzierungsbedarf.
Anschließend empfiehlt es sich, Angebote mehrerer Banken (über Finanzvermittler) einzuholen und diese zu vergleichen. Nutzen Sie Online-Vergleichsportale als ersten Anhaltspunkt, aber entscheiden Sie sich dann für eine individuelle Beratung mit konkreten Zahlen. Dabei sollten Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch Sondertilgungsoptionen, Laufzeiten und mögliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren berücksichtigen.
Wenn Sie vorausschauend planen, kann auch ein sogenanntes Forward Darlehen sinnvoll sein. Es erlaubt Ihnen, sich bereits heute günstige Zinsen für eine zukünftige Finanzierung zu sichern. Das ist ideal, wenn das Ende der Zinsbindung Ihrer aktuellen Finanzierung absehbar ist. Achten Sie dabei auch auf eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn der bestehende Kredit vorzeitig abgelöst werden muss.
Die Anforderungen an eine Nachfinanzierung sind ähnlich wie bei der ursprünglichen Baufinanzierung. Banken prüfen insbesondere die folgenden Punkte:
- Bonität: Die allgemeine Kreditwürdigkeit entscheidet wesentlich über die Genehmigung und die Konditionen des Kredites zur Nachfinanzierung. Eine stabile finanzielle Situation, ein positiver Verlauf der bisherigen Zahlungen und eine geringe Verschuldung wirken sich positiv aus.
- Schufa: Die Schufa-Auskunft liefert Banken Informationen über Ihr Zahlungsverhalten. Negative Einträge können zur Ablehnung führen oder höhere Zinsen bedeuten. Manche Anbieter werben mit einem Kredit trotz Schufa, dieser ist aber meistens mit höheren Zinsen verbunden und eignet sich nicht immer für klassische Baufinanzierungen.
- Einkommen: Ein regelmäßiges, ausreichendes Einkommen ist Voraussetzung, um die monatlichen Raten der Nachfinanzierung leisten zu können. Banken prüfen dabei Gehaltsnachweise, Rentenbescheide oder andere Einkommensquellen.
- Eigenkapital: Auch bei einer Nachfinanzierung kann vorhandenes Eigenkapital hilfreich sein, um die Finanzierung zu verbessern oder den Kapitalbedarf zu senken. Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto besser die Konditionen.
- Immobilienwert: Der aktuelle Marktwert der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle. Ist dieser gesunken, könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Das bringt Ihnen eine Immobilienkredit Nachfinanzierung am Ende
Eine Nachfinanzierung kann viele Vorteile bringen, wenn sie gezielt und gut geplant eingesetzt wird. Sie ermöglicht Ihnen unter anderem, Ihr Bauprojekt erfolgreich abzuschließen, ohne finanzielle Engpässe zu riskieren. Besonders bei steigenden Baukosten oder unvorhergesehenen Ausgaben ist sie oft die einzige Möglichkeit, das Vorhaben sicher zum Abschluss zu bringen.
Auch bei bereits bestehenden Immobilienkrediten kann eine Nachfinanzierung sinnvoll sein, wenn etwa die Zinsbindung ausläuft und der Restbetrag neu finanziert werden muss. In solchen Fällen ist die Nachfinanzierung oft Bestandteil der sogenannten Anschlussfinanzierung. Durch günstige Zinssätze oder neue Tilgungsoptionen lassen sich so die Gesamtkosten des Kredits spürbar senken. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie Flexibilität gewinnen. Planen Sie eine energetische Sanierung oder möchten Sie Anbauten finanzieren? Dann ermöglicht die Nachfinanzierung eine Erweiterung Ihrer Immobilie, ohne komplett neu finanzieren zu müssen.
Hier die Vorteile der Nachfinanzierung im Überblick:
- Absicherung unvorhergesehener Kosten: Bei Mehrkosten im Bauprozess sichert die Nachfinanzierung den Abschluss des Projekts ohne Baustopp.
- Zinsoptimierung bei bestehendem Kredit: Wenn der bestehende Zinssatz hoch ist, kann eine Nachfinanzierung zu besseren Konditionen helfen, die Kosten zu senken.
- flexible Gestaltung: Laufzeiten und Tilgungssätze lassen sich oft an die aktuelle Lebenssituation anpassen.
- keine vollständige Umschuldung nötig: Es muss nicht der gesamte Kredit ersetzt werden. Nur der zusätzlich benötigte Betrag wird aufgenommen.
- Verbesserung der Liquidität: Durch angepasste Raten oder Tilgungspausen bleibt mehr finanzieller Spielraum im Alltag.
- Wertsteigerung durch Zusatzinvestitionen: Mit der Nachfinanzierung lassen sich wertsteigernde Maßnahmen wie Modernisierungen oder Anbauten finanzieren.
Beispielrechnung einer Nachfinanzierung im direkten Vergleich
Im Folgenden zeigen wir anhand einer Beispielrechnung, wie sich eine günstige und eine teurere Nachfinanzierung auswirken kann. Beide Varianten gehen von einem zusätzlichen Kapitalbedarf von 50.000 € aus, der über eine Laufzeit von 10 Jahren finanziert werden soll.
| Eigenschaft | Nachfinanzierung 1 | Nachfinanzierung 2 |
|---|---|---|
| Zinssatz p.a. | 3,5 % | 5,5 % |
| monatliche Rate | 494,27 € | 543,66 € |
| Gesamtkosten nach 10 Jahren | 59.312,40 € | 65.239,20 € |
| Zinskosten gesamt | 9.312,40 € | 15.239,20 € |
In diesem Beispiel kostet die teurere Nachfinanzierung über die Laufzeit von zehn Jahren insgesamt rund 5.900 € mehr an Zinsen. Eine gründliche Prüfung und ein Angebotsvergleich können somit erhebliche Einsparungen ermöglichen. Wenn Sie Ihre Nachfinanzierung strategisch planen, Angebote vergleichen und Ihre persönliche Bonität realistisch einschätzen, kann sie ein ausgezeichnetes Werkzeug sein. Sie gestalten Ihre Baufinanzierung sicher, effizient und vermeiden eventuell sogar eine Überschuldung oder andere negative Konsequenzen.
Die richtige Alternative zur Nachfinanzierung finden
Wenn der ursprüngliche Baukredit nicht ausreicht, um alle Kosten eines Bau- oder Immobilienprojekts zu decken, ist die Nachfinanzierung oft der erste Gedanke. Allerdings ist es sinnvoll, sich zunächst mit allen Alternativen vertraut zu machen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Welche Lösung die passende ist, hängt von individuellen Faktoren wie der Restschuld, der finanziellen Belastbarkeit und der bisherigen Kreditstruktur ab. Wichtig ist hauptsächlich, die Gesamtkosten, Laufzeiten und Risiken zu vergleichen, um die langfristig beste Variante zu wählen. Folgende Alternativen zur Nachfinanzierung gibt es:
- Eigenkapital nachschießen: Wenn noch private Rücklagen vorhanden sind, kann es sinnvoll sein, zusätzliches Eigenkapital einzubringen. Dies reduziert den Finanzierungsbedarf und senkt langfristig die Zinslast.
- Privatkredit: Ein klassischer Privatkredit über eine Bank kann eine schnelle und unkomplizierte Alternative sein. Der Zinssatz ist dabei meistens höher als bei Baufinanzierungen, aber die Laufzeiten sind kürzer und die Auszahlung erfolgt oft schneller.
- Kredit von Familie oder Freunden: Ein zinsloses oder zinsgünstiges Verwandtendarlehen aus dem privaten Umfeld kann eine günstige Lösung sein. Hier sollte jedoch ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
- Umschuldung oder Anschlussfinanzierung: Bei Ablauf der Zinsbindung kann eine komplette Umschuldung des bisherigen Darlehens sinnvoll sein. Dabei kann auch ein höherer Kreditbetrag aufgenommen werden, um den zusätzlichen Finanzierungsbedarf zu decken.
- KfW-Förderkredite nutzen: Für bestimmte Bauvorhaben, insbesondere energetische Sanierungen, kann ein zinsgünstiges KfW-Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) genutzt werden. Diese Programme sind an klare Fördervoraussetzungen gebunden, bieten aber attraktive Konditionen.
- Bauspardarlehen: Ein bestehender Bausparvertrag kann in der Zuteilungsphase als zusätzliche Finanzierungsquelle dienen. Die Zinssätze sind im Vergleich zur Baufinanzierung manchmal höher, jedoch ist die Planungssicherheit optimal.
- Verkauf von Vermögenswerten: Auch die Veräußerung von Wertgegenständen, Wertpapieren oder anderen Anlagen kann als kurzfristige Liquiditätsquelle dienen. Diese Variante vermeidet zusätzliche Schulden, bedeutet aber einen Verlust von Vermögen.
Das leiset eine Baukredit Nachfinanzierung und das nicht
Eine Nachfinanzierung bei einem Baukredit ist im Grunde ein zusätzlicher Kredit, wenn sich während des Bauvorhabens oder danach herausstellt, dass das ursprünglich kalkulierte Darlehen nicht ausreicht. Sie ermöglicht es, die Finanzierungslücke zu schließen, ohne das Projekt abbrechen zu müssen oder in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Banken bieten Nachfinanzierungen oft zu ähnlichen oder leicht erhöhten Zinssätzen im Vergleich zum ursprünglichen Darlehen an, allerdings unterliegt diese Kreditvergabe einer erneuten Bonitätsprüfung.
Ein wesentlicher Vorteil der Nachfinanzierung besteht darin, dass sie auf die bestehende Finanzierung aufbaut. Das macht den Prozess für Kreditnehmer oft unkomplizierter als eine Umschuldung bei einer anderen Bank. Auch können Mittel gezielt für bestimmte Bauabschnitte freigegeben werden, was eine gewisse Flexibilität schafft.
Meistens kann eine Nachfinanzierung jedoch eine Verbesserung der ursprünglichen Konditionen nicht leisten. Häufig ist sie sogar mit einem höheren Zinssatz verbunden, da sich das Risiko für die Bank erhöht. Das gilt insbesondere, wenn der Finanzierungsbedarf bereits über den ursprünglichen Budgetrahmen hinausgeht. Zudem verlängert sie in der Regel die Laufzeit und erhöht die monatliche Belastung, was zu finanziellen Engpässen führen kann. Mögliche Nachteile einer Nachfinanzierung im Überblick sind:
- höhere Zinsen: Da die Bank ein erhöhtes Risiko sieht, kann der Zinssatz deutlich über dem des ursprünglichen Darlehens liegen. Dadurch steigen die Gesamtkosten der Finanzierung.
- zusätzliche Gebühren: Es fallen meistens Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen an, die zusätzlich belasten.
- neue Bonitätsprüfung: Die Bank prüft erneut die Kreditwürdigkeit, was bei zwischenzeitlich veränderten Lebensumständen zum Problem werden kann.
- erhöhte Monatsraten oder längere Laufzeit: Je nach Vereinbarung kann sich die Monatsrate erhöhen oder die Laufzeit des gesamten Kredits verlängern. Beides ist finanziell belastend.
- Wert der Immobilie als Limit: Wenn der Beleihungswert der Immobilie bereits ausgereizt ist, kann es sein, dass keine oder nur eine eingeschränkte Nachfinanzierung möglich ist.
Kosten Nachfinanzierung - damit müssen Sie rechnen
Die Kosten einer Nachfinanzierung können je nach Bank, Höhe der Nachfinanzierung und individueller Bonität stark variieren. Grundsätzlich setzen sich die Kosten aus dem Zinssatz, möglichen Bearbeitungsgebühren und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen zusammen. Oft sind die Zinssätze für Nachfinanzierungen etwas höher als beim ursprünglichen Darlehen, insbesondere wenn der Beleihungsauslauf gestiegen ist.
Ein weiterer Kostenfaktor sind eventuell anfallende Notar- und Grundbuchkosten, wenn eine erneute Eintragung oder Änderung der Grundschuld erforderlich ist. Diese werden häufig übersehen, können aber schnell mehrere hundert Euro ausmachen. Zusätzlich können sogenannte Bereitstellungszinsen berechnet werden, wenn das nachfinanzierte Geld nicht sofort abgerufen wird. Diese liegen bei vielen Banken bei etwa 3 % jährlich, gerechnet auf den bisher nicht abgerufenen Betrag. Typische Kostenpunkte im Überblick sind:
- Zinssatz: Häufig 0,5 bis 1,5 % höher als beim Ursprungsdarlehen
- Bearbeitungsgebühr: Je nach Bank bis zu 1 % der Kreditsumme
- Notarkosten: Ca. 1 % der Nachfinanzierungssumme (bei Grundbucheintrag)
- Bereitstellungszinsen: Ca. 3 % pro Jahr ab dem dritten Monat nach Abschluss
- Laufzeitverlängerung: höhere Zinslast durch längere Gesamtdauer
Veranschaulichen wir die Kosten einer Nachfinanzierung mit einem Beispiel. Angenommen, Sie benötigen eine Nachfinanzierung in Höhe von 40.000 € für Ihr Bauvorhaben. Der Zinssatz beträgt 4,5 %, die Laufzeit zehn Jahre und es fallen keine Sondertilgungen an. Außerdem wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 400 € erhoben. Die Rechnung sieht nun wie folgt aus:
| monatliche Rate (Annuität) | ca. 414 € |
| Gesamtrückzahlung | 49.680 € |
| Zinskosten über die Laufzeit | 9.280 € |
| Bearbeitungsgebühr | 320.000 €400 € |
| Gesamtkosten inkl. Gebühren | 9.680 € |
Hinzu kommen ggf. Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von ca. 400 € sowie mögliche Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit nicht sofort vollständig abgerufen wird. Dieses Beispiel zeigt, dass die Nachfinanzierung schnell spürbare Zusatzkosten verursacht, insbesondere im Vergleich zum ursprünglichen Baukredit mit womöglich deutlich günstigeren Konditionen. Daher lohnt es sich, vor dem Abschluss genau zu prüfen, ob Alternativen verfügbar sind und verschiedene Angebote zu vergleichen.
Statt einer klassischen Nachfinanzierung gibt es auch Alternativen, wie:
- Privatkredit (Ratenkredit) für kleinere Summen, unabhängig vom Grundbuch
- Bauspardarlehen bei bestehendem Bausparvertrag
- Umschuldung oder Anschlussfinanzierung bei mehreren Krediten
- KfW-Förderkredite für bestimmte Modernisierungen
- Verwandtendarlehen als private Lösung mit flexiblen Konditionen
Der Ablauf einer Nachfinanzierung sieht in der Regel so aus:
- Bedarf ermitteln (z. B. Kostenüberschreitung)
- Anfrage bei der Bank oder anderen Kreditinstituten
- Bonitätsprüfung und Objektbewertung
- Konditionenverhandlung
- Vertragsabschluss
- Auszahlung der Summe
Eine Grundschuld-Nachrangigkeit kann notwendig sein, wenn mehrere Kreditgeber beteiligt sind.
Die Nachfinanzierung bringt finanzielle Flexibilität und ermöglicht die Fertigstellung eines Projekts trotz Budgetüberschreitungen. Sie kann jedoch auch die Gesamtkosten der Finanzierung erhöhen und sollte daher nur mit sorgfältiger Planung genutzt werden. Bei sinnvoller Anwendung bewahrt sie vor Baustopps, Vertragsstrafen oder Notverkäufen.
