Vorausdarlehen – Nutzen und Vorteile dieser Kreditart
- Kategorie Aktuelles, Kredite
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Die Baufinanzierung stellt für viele Menschen die größte und komplexeste finanzielle Entscheidung ihres Lebens dar. Angesichts der Notwendigkeit, langfristig zu planen, suchen Bauherren nach intelligenten Wegen, um sofortige Liquidität zu gewährleisten. Eine spezielle Form der Finanzierung, die in diesem Kontext immer wieder in den Fokus rückt, ist die Kombination aus einem Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag. Dieses Modell ermöglicht es Ihnen, den benötigten Betrag unmittelbar zu erhalten, ohne auf die Zuteilung des Bausparvertrages warten zu müssen.
Es dient als Überbrückungskredit, der die Zeit bis zur Zuteilung des angesparten Guthabens und des damit verbundenen Bauspardarlehens überbrückt. Dieses Vorgehen kann strategische Vorteile bieten, erfordert jedoch eine präzise Planung und ein tiefes Verständnis der zugrundeliegenden Mechanismen. Im Folgenden beleuchten wir detailliert, wie diese spezielle Form der Immobilienkredit-Aufnahme funktioniert, welche Konditionen Sie erwarten und wann diese Option für Sie die richtige Wahl ist.
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Vorausdarlehen mit Bausparvertrag richtig angehen
Die Kombination eines Vorausdarlehens mit einem Bausparvertrag ist im Kern eine Sofortfinanzierung, die die Vorteile der Zinssicherheit des Bausparens mit der sofortigen Verfügbarkeit von Kapital verbindet. Der entscheidende Punkt ist, dass Sie den vollen Betrag sofort erhalten, obwohl Ihr Bausparvertrag bislang nicht zuteilungsreif ist. Um diese Finanzierungsform erfolgreich zu gestalten, ist eine sorgfältige und vorausschauende Planung unerlässlich. Das Vorausdarlehen fungiert als eine Art Ratenkredit in der ersten Phase, bei dem Sie in der Regel nur die Zinsen zahlen.
Parallel dazu besparen Sie den Bausparvertrag mit den vereinbarten Sparraten. Die Planung muss sich auf zwei Phasen konzentrieren: die Darlehensphase und die Sparphase. In der Darlehensphase erhalten Sie die volle Darlehenssumme ausgezahlt und zahlen monatlich die Zinsen für dieses Darlehen. Die Tilgung erfolgt endfällig, das heißt, die gesamte Darlehenssumme wird erst am Ende der Laufzeit fällig. Die Laufzeit des Vorausdarlehens ist dabei exakt auf den erwarteten Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages abgestimmt. Gleichzeitig zahlen Sie in der Sparphase die Sparraten in den Bausparvertrag ein. Diese Sparraten sind so kalkuliert, dass sie zusammen mit den Zinsgutschriften genau zum Ende der Laufzeit des Vorausdarlehens die erforderliche Mindestansparsumme für die Zuteilung erreichen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Synchronisation dieser beiden Phasen.
Die Bausparkasse muss den Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrages so realistisch wie möglich prognostizieren, damit das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen pünktlich zur Ablösung des Vorausdarlehens zur Verfügung stehen. Eine zu späte Zuteilung würde bedeuten, dass das Vorausdarlehen verlängert werden muss, was oft mit ungünstigeren Konditionen verbunden ist. Eine zu frühe Zuteilung ist zwar finanziell unkritisch, kann aber darauf hindeuten, dass die Sparraten zu hoch angesetzt waren. Die Bausparsumme ist der zentrale Ankerpunkt der gesamten Konstruktion. Sie setzt sich zusammen aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen. Die Höhe des Vorausdarlehens entspricht in der Regel der gesamten Bausparsumme.
Das Vorausdarlehen wird am Ende seiner Laufzeit durch die Summe aus dem angesparten Bausparguthaben im Bausparvertrag und dem zuteilungsreifen Bauspardarlehen abgelöst. Die Kalkulation muss sicherstellen, dass die monatliche Belastung für Sie tragbar ist. Nach der Ablösung des Vorausdarlehens beginnt die Tilgungsphase des Bauspardarlehens. Die monatliche Belastung ändert sich dann zur Zins- und Tilgungsrate des Bauspardarlehens. Der große Vorteil dieser Konstruktion liegt darin, dass die Zinsen für das Bauspardarlehen bereits bei Vertragsabschluss des Bausparvertrages festgeschrieben werden. Dies bietet Ihnen eine langfristige Zinssicherheit, die in Zeiten volatiler Zinsmärkte von unschätzbarem Wert sein kann.
Im Überblick ist der Ablauf beim Vorausdarlehen wie folgt:
- Kreditaufnahme
- Bausparvertrag weiter besparen (Sparraten)
- Zuteilung des Bausparvertrages mit Bauspardarlehen
- Ablösung des Vorausdarlehens
Das sind die Vorausdarlehen Konditionen
Die Konditionen eines Vorausdarlehens unterscheiden sich signifikant von denen eines klassischen Annuitätendarlehens, da es sich um eine spezielle Form der Zwischenfinanzierung handelt. Der Zinssatz für das Vorausdarlehen ist in der Regel variabel oder für eine bestimmte, kurze Laufzeit festgeschrieben. Er ist oft höher als der Zinssatz für ein klassisches Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Dies liegt daran, dass das Vorausdarlehen als endfälliges Darlehen betrachtet wird, dessen Tilgung erst am Ende der Laufzeit erfolgt. Die Zinszahlungen erfolgen monatlich. Die Höhe des Zinssatzes hängt von der aktuellen Marktlage und der Bonität des Kreditnehmers ab.
- Laufzeit
Die Laufzeit des Vorausdarlehens ist direkt an die erwartete Zuteilungsdauer des Bausparvertrages gekoppelt. Die Laufzeit endet exakt in dem Moment, in dem der Bausparvertrag zuteilungsreif wird und das angesparte Guthaben sowie das Bauspardarlehen zur Ablösung bereitstehen. Die Tilgung des Vorausdarlehens ist endfällig. Das bedeutet, während der gesamten Laufzeit des Vorausdarlehens zahlen Sie keine Tilgungsraten auf das Darlehen selbst. - Tilgung + Zinsen + Sparraten
Die Tilgung erfolgt in einem einzigen Betrag am Ende der Laufzeit durch die Auszahlung der Bausparsumme (Guthaben + Bauspardarlehen). Parallel zur Zinszahlung leisten Sie jedoch die Sparraten in den Bausparvertrag, die indirekt die spätere Tilgung vorbereiten. - Bereitstellungszinsen
Wie bei anderen Darlehensformen können auch beim Vorausdarlehen Bereitstellungszinsen anfallen. Diese werden fällig, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach Zusage (der bereitstellungszinsfreien Zeit) abgerufen wird. Die Frist ist oft kürzer als bei herkömmlichen Darlehen, da das Vorausdarlehen typischerweise für einen sofortigen Finanzierungsbedarf gedacht ist. - Sondertilgungen
Sondertilgungen auf das Vorausdarlehen sind in der Regel nicht vorgesehen oder nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Der Grund ist, dass das Darlehen endfällig ist und die Tilgung durch den Bausparvertrag erfolgen soll. Sondertilgungen auf den Bausparvertrag sind hingegen meist jederzeit möglich und können die Zuteilungsreife beschleunigen.
Folgender Tabelle können Sie noch einmal übersichtlich wichtige Eigenschaften und Konditionen des Vorausdarlehens entnehmen:
| Merkmal | Erläuterung |
|---|---|
| Zinssicherheit | Der Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen ist sofort festgeschrieben. |
| Schutz vor steigenden Marktzinsen über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung. | |
| Sofortige Liquidität | Die gesamte Darlehenssumme wird sofort ausgezahlt. |
| Ermöglicht den sofortigen Kauf oder Baubeginn, ohne auf die Ansparphase warten zu müssen. | |
| Endfällige Tilgung | Das Vorausdarlehen wird erst am Ende der Laufzeit getilgt. |
| Geringere monatliche Belastung in der ersten Phase (nur Zinsen + Sparrate). | |
| Kalkulierbarkeit | Die monatliche Belastung (Zins + Sparrate) ist über die gesamte Laufzeit der Vorfinanzierung konstant. |
| Hohe Planungssicherheit und klare Budgetierung über die gesamte Laufzeit. | |
| Flexibilität (Bausparen) | Sondertilgungen in den Bausparvertrag sind meist jederzeit möglich. |
| Beschleunigung der Zuteilungsreife und damit der Ablösung des Vorausdarlehens. | |
| Zwei-Phasen-Modell | Besteht aus Vorausdarlehen (Zinszahlung) und Bausparvertrag (Sparrate). |
| Optimale Kombination aus sofortiger Verfügbarkeit und langfristiger Zinssicherung. |
So verbindet man den Bausparvertrag mit Vorausdarlehen
Die Verbindung eines Bausparvertrages mit einem Vorausdarlehen ist ein strukturierter Prozess, der eine genaue Abstimmung zwischen dem Kreditinstitut und der Bausparkasse erfordert. Im Folgenden geben wir eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung, die Ihnen hilft, diesen Weg erfolgreich zu beschreiten.
- Bedarfsanalyse und Festlegung der Bausparsumme
Zunächst müssen Sie Ihren genauen Finanzierungsbedarf ermitteln. Dies umfasst den Kaufpreis der Immobilie oder die Baukosten, die Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) und das vorhandene Eigenkapital. Die Differenz ergibt den benötigten Fremdkapitalbedarf. Legen Sie die Bausparsumme fest. Diese Summe sollte idealerweise dem benötigten Fremdkapital entsprechen, das durch das Vorausdarlehen vorfinanziert werden soll.Die Bausparsumme ist die Obergrenze für das Vorausdarlehen und das spätere Bauspardarlehen. Eine zu geringe Bausparsumme würde bedeuten, dass Sie nach Zuteilung des Bausparvertrages noch eine Restschuld aus dem Vorausdarlehen begleichen müssen. Eine zu hohe Summe erhöht unnötig die Abschlussgebühr. Die Bausparsumme muss also präzise auf den Finanzierungsbedarf abgestimmt sein.
- Auswahl des Bauspartarifs und des Vorausdarlehens
Sie müssen einen Bauspartarif wählen, der zu Ihren Sparzielen und der gewünschten Laufzeit passt. Bausparkassen bieten verschiedene Tarife mit unterschiedlichen Mindestansparquoten (oft 40 bis 50 % der Bausparsumme) und Zuteilungsvoraussetzungen an. Wählen Sie einen Tarif, der eine realistische Zuteilung innerhalb des gewünschten Zeitrahmens (Laufzeit des Vorausdarlehens) ermöglicht.Vergleichen Sie die Konditionen des Vorausdarlehens (aktueller Zinssatz) und des Bauspardarlehens (festgeschriebener Zinssatz). Der Tarif bestimmt, wie schnell Sie die Zuteilungsreife erreichen. Ein Tarif mit einer niedrigeren Mindestansparquote und höheren Sparraten führt schneller zur Zuteilung. Der Zinssatz des Vorausdarlehens ist in dieser Phase entscheidend, da er Ihre monatliche Belastung in den ersten Jahren bestimmt.
- Abschluss beider Verträge und Auszahlung des Vorausdarlehens
Nachdem Sie sich für einen Tarif entschieden haben, schließen Sie formal zwei Verträge ab: den Bausparvertrag und den Darlehensvertrag für das Vorausdarlehen. Unterzeichnen Sie beide Verträge. Das Vorausdarlehen wird Ihnen unmittelbar nach Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen (Grundschuldeintragung, etc.) in voller Höhe ausgezahlt. Die sofortige Auszahlung ist der Hauptzweck dieser Konstruktion. Sie erhalten die Liquidität, um Ihre Immobilie zu erwerben oder zu bauen. Die Bausparkasse sichert das Vorausdarlehen in der Regel durch eine erstrangige Grundschuld ab, genau wie bei einem herkömmlichen Immobilienkredit. - Die parallele Phase von Zinszahlung und Besparen
Dies ist die Kernphase der Finanzierung. Sie zahlen monatlich zwei Beträge: die Zinsen für das Vorausdarlehen und die Sparrate in den Bausparvertrag. Stellen Sie sicher, dass die monatlichen Zahlungen (Zinsen + Sparrate) pünktlich und in voller Höhe geleistet werden. Die Sparrate muss so hoch sein, dass die Mindestansparsumme zum erwarteten Zuteilungszeitpunkt erreicht wird.Die Zinszahlungen dienen der Bank als Entgelt für die Bereitstellung des Kapitals. Die Sparraten bauen das Guthaben auf, das später einen Teil der Tilgung des Vorausdarlehens darstellt. Es ist wichtig, diese Phase diszipliniert durchzuführen, da eine Unterbrechung der Sparraten die Zuteilung verzögern würde.
Überwachung der Zuteilungsreife
Die Zuteilungsreife des Bausparvertrages hängt von zwei Kriterien ab: der Erreichung der Mindestansparsumme und einer bestimmten Bewertungszahl (Kennzahl der Bausparkasse). Überwachen Sie regelmäßig den Stand Ihres Bausparvertrages und die Entwicklung der Bewertungszahl. Bei Bedarf können Sie durch Sondertilgungen in den Bausparvertrag die Zuteilung beschleunigen. Die Bewertungszahl berücksichtigt die Sparleistung und die Dauer des Besparens. Eine frühzeitige Zuteilung ist möglich, wenn die Bewertungszahl durch höhere Sparleistungen schneller erreicht wird.Zuteilung des Bausparvertrages und Annahme
Sobald der Bausparvertrag und damit auch das Bauspardarlehen zuteilungsreif sind, informiert Sie die Bausparkasse und bietet Ihnen die Annahme der Zuteilung an. Nehmen Sie die Zuteilung an. Dies ist der formelle Schritt, der die Auszahlung des angesparten Guthabens und die Bereitstellung des Bauspardarlehens auslöst. Die Annahme der Zuteilung ist notwendig, um die zweite Phase der Finanzierung einzuleiten. Die Bausparkasse prüft in diesem Zuge erneut Ihre Bonität, bevor das Bauspardarlehen ausgezahlt wird.- Ablösung des Vorausdarlehens und Beginn der Tilgungsphase
Das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen werden nun nach der Zuteilung zur Ablösung des Vorausdarlehens verwendet. Die Bausparkasse überweist die gesamte Bausparsumme (Guthaben + Bauspardarlehen) an das Kreditinstitut, das das Vorausdarlehen gewährt hat. Das Vorausdarlehen ist damit vollständig getilgt. Anschließend beginnt die Tilgungsphase des Bauspardarlehens. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie nur noch die monatlichen Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen. Diese Raten sind aufgrund des festgeschriebenen Zinssatzes von Anfang an bekannt und bieten Ihnen die volle Kalkulationssicherheit bis zur vollständigen Entschuldung.
- Bedarfsanalyse und Festlegung der Bausparsumme
Ab hier ist ein Vorausdarlehen sinnvoll
Ob ein Vorausdarlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag die richtige Wahl für Ihre Baufinanzierung ist, hängt stark von Ihrer individuellen Situation und Ihren Zielen ab. Es gibt jedoch spezifische Szenarien, in denen diese Finanzierungsform ihre Stärken voll ausspielen kann.
- Szenario 1: Absicherung niedriger Zinsen für die Zukunft
Das Vorausdarlehen ist besonders sinnvoll, wenn Sie aktuell niedrige Zinsen am Markt vorfinden, aber erst in einigen Jahren mit dem Bau oder Kauf beginnen können oder wollen. Durch den sofortigen Abschluss des Bausparvertrages sichern Sie sich den festen, niedrigen Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen. Das Vorausdarlehen überbrückt die Zeit bis zur Zuteilung.
Steigen die Marktzinsen in der Zwischenzeit, sind Sie davon nicht betroffen, da Ihr Zinssatz für die Hauptfinanzierung bereits fixiert ist. Dies bietet eine unschätzbare Planungssicherheit über einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren. Ohne diese Option müssten Sie das Risiko steigender Zinsen in Kauf nehmen oder auf ein Forward-Darlehen zurückgreifen, das oft mit einem Zinsaufschlag verbunden ist. - Szenario 2: Sofortiger Finanzierungsbedarf bei fehlender Zuteilungsreife
Wenn Sie dringend Kapital benötigen, Ihr bereits bestehender Bausparvertrag aber bislang nicht zuteilungsreif ist, bietet das Vorausdarlehen die Lösung. Sie benötigen das Geld sofort, um eine Kaufgelegenheit wahrzunehmen oder mit dem Bau zu beginnen. Das Vorausdarlehen stellt die sofortige Liquidität bereit. Es ist eine elegante Form der Zwischenfinanzierung, die nicht mit einem teuren, kurzfristigen Ratenkredit verwechselt werden darf. Das Vorausdarlehen ist speziell darauf ausgelegt, durch die spätere Bausparsumme abgelöst zu werden, was eine nahtlose Überleitung in die langfristige Baufinanzierung gewährleistet. - Szenario 3: Wunsch nach konstanter monatlicher Belastung in der Tilgungsphase
Viele Kreditnehmer schätzen die Kalkulierbarkeit und die Konstanz der Raten. Das Bauspardarlehen bietet dies in besonderem Maße. Nach der Ablösung des Vorausdarlehens beginnt die Tilgungsphase des Bauspardarlehens. Die Zinsen und Tilgungsraten sind über die gesamte Restlaufzeit festgeschrieben. Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienkredit-Formen, bei denen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise höheren Zinsen notwendig wird, entfällt dieses Zinsrisiko hier vollständig. Dies ist ideal für Haushalte, die eine maximale Planungssicherheit für ihre monatlichen Ausgaben benötigen. - Szenario 4: Nutzung staatlicher Förderungen
Bausparverträge sind oft mit staatlichen Förderungen verbunden, die die Gesamtrendite der Finanzierung verbessern können. Durch den Abschluss eines Bausparvertrages im Rahmen der Vorausdarlehens-Konstruktion können Sie Anspruch auf die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage haben, sofern Sie die Einkommensgrenzen einhalten. Diese staatlichen Zuschüsse erhöhen das angesparte Guthaben und verkürzen somit indirekt die Laufzeit des Vorausdarlehens oder reduzieren die notwendigen Sparraten. Die Kombination ist daher sinnvoll, wenn Sie diese Fördermöglichkeiten ausschöpfen möchten, um die Effizienz Ihrer Baufinanzierung zu steigern.
Ein Vorausdarlehen ist eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, bei der Sie bereits ein Darlehen erhalten, das zunächst tilgungsfrei läuft, während parallel ein Bausparvertrag (oder ein ähnliches Sparmodell) angespart wird. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt ist oder eine langfristige Anschlussfinanzierung greift, wird das Vorausdarlehen durch das Bauspardarlehen oder die Anschlussfinanzierung abgelöst.
Ein Vorausdarlehen eignet sich insbesondere dann, wenn Sie beim Erwerb oder der Modernisierung einer Immobilie schnell handeln müssen, der Bausparvertrag aber noch nicht zur Auszahlung kommt, oder wenn Sie langfristige Zinssicherheit wünschen und eine Anschlussfinanzierung bzw. Nachfinanzierung planen.
Ein wesentlicher Vorteil eines Vorausdarlehens ist die frühe Zinssicherung: Sie können – im Rahmen der Vorfinanzierung – das aktuelle Zinsniveau für die gesamte oder einen großen Teil der Laufzeit festlegen. Dadurch gewinnen Sie bei der Immobilienfinanzierung mehr Planungssicherheit und schützen sich gegen steigende Bauzinsen. Zudem können Sie die Tilgung durch den später zugeteilten Bausparvertrag eventuell flexibler gestalten.
Bei einem Vorausdarlehen sollten Sie berücksichtigen, dass in der tilgungsfreien Phase hohe Zinskosten auf die volle Darlehenssumme anfallen. Zudem kann die laufzeitliche Gesamtbelastung höher sein als bei klassischen Annuitätendarlehen, und eine vorzeitige Rückzahlung ist häufig mit Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden.
Der Hauptunterschied liegt darin, dass bei einem klassischen Annuitätendarlehen sofort mit der Tilgung begonnen wird und die Rate über die Zeit konstant bleibt (bei gleichbleibender Annuität), während bei einem Vorausdarlehen zunächst meist nur Zinsen gezahlt werden und die Tilgung später durch den Bausparvertrag oder die Anschlussfinanzierung erfolgt. So wird beim Vorausdarlehen eine längere Zinsbindung und Planungssicherheit angestrebt.
Der Bausparvertrag ist bei vielen Vorausdarlehen zentral: Während der Vorfinanzierungsphase zahlen Sie Zinsen auf das Darlehen und besparen gleichzeitig einen Bausparvertrag. Sobald dieser Vertrag zuteilungsreif ist, wird er zur Tilgung bzw. Ablösung des Vorausdarlehens verwendet. Damit verbinden Sie die kurzfristige Liquiditätsbedürfnis-Finanzierung mit einer langfristigen Zins- und Tilgungssicherung.
In der Regel besteht die Rückzahlung eines Vorausdarlehens in zwei Phasen:
- Zunächst zahlen Sie in der Vorfinanzierungsphase nur Zinsen und sparen im Hintergrund den Bausparvertrag an.
- In der zweiten Phase wird das angesparte Guthaben des Bausparvertrages zur Tilgung herangezogen oder es folgt eine Anschlussfinanzierung bzw. ein Bauspardarlehen. Somit wird das Vorausdarlehen abgelöst – die tatsächliche Rückzahlung beginnt erst in dieser zweiten Phase.
Eine vorzeitige Kündigung oder Umschuldung eines Vorausdarlehens ist oft mit hohen Kosten verbunden. Da in der tilgungsfreien Phase die Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme anfallen und Sondertilgungen eingeschränkt sind, kann eine vorzeitige Ablösung mit einer erheblichen Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein.
Ein Vorteil des Vorausdarlehens liegt darin, dass es mit klassischen Förderinstrumenten kombiniert werden kann – etwa mit einem Bausparvertrag, der Anspruch auf staatliche Zuschüsse wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage ermöglichen kann. Voraussetzung ist in der Regel die Zweckbindung für Wohnraum und die Erfüllung der jeweiligen Förderkriterien.
Bei der Auswahl eines passenden Vorausdarlehens sollte man u. a. prüfen:
- die Höhe des Zinssatzes (Sollzinsbindung)
- die Laufzeit der Vor- und Tilgungsphase
- die Förderfähigkeit (z. B. Wohnraumförderung, Bausparen)
- mögliche Gebühren oder Abschlusskosten
- Flexibilität hinsichtlich Sondertilgungen sowie die Anschlussfinanzierung oder Ablösungsmöglichkeiten.
Eine solide Kalkulation unter Einbezug aller Phasen (Zinsbindung, Vorfinanzierung, Bausparphase) ist empfehlenswert.
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