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Bei einer geplanten Baufinanzierung ist es nicht garantiert, dass zu jedem Zeitpunkt ausreichende Mittel bereitstehen. Angesichts dessen nehmen Kreditnehmer Zwischenfinanzierungen in Anspruch. Es handelt sich um einen Kredit, der später durch ein anderes Darlehen abgelöst wird, ohne dass zuvor eine Tilgung erfolgt. Eine andere Bezeichnung für die Zwischenfinanzierung ist Überbrückungskredit oder Zwischenkredit. Angewendet wird die Zwischenfinanzierung innerhalb einer Baufinanzierung, mit der etwa das erworbene Haus finanziert wird. Oft wird die Zwischenfinanzierung in dieser Situation genutzt, weil der Eigentümer noch auf den Erlös wartet. Dieser resultiert aus dem Verkauf einer anderen Immobilie oder Wohnung.
Kennzeichnend für eine Zwischenfinanzierung ist, dass in der Regel eine Grundschuld auf das Haus eingetragen wird. Die Banken nehmen diese als Sicherheit entgegen. Das führt unter anderem dazu, dass die Zwischenfinanzierung zwar teurer als ein klassisches Annuitätendarlehen ist. Auf der anderen Seite ist sie günstiger als ein Ratenkredit, der eventuell als Alternative infrage kommt. Ein weiteres Merkmal der Zwischenfinanzierung ist, dass die Kredite in der Regel als variable Darlehen vergeben werden. Das bedeutet, dass die Bank den Zinssatz verändern darf. Zudem darf der Kreditnehmer jederzeit eine komplette oder teilweise Tilgung durchführen. Das geschieht ohne Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kreditnehmer bei klassischen Immobiliendarlehen in aller Regel zu zahlen hat.
Weiterhin ist es ein Merkmal der Zwischenfinanzierung, dass die Laufzeit dieses Darlehens im Normalfall höchstens 24 Monate beträgt. Der Zinssatz wird unter Umständen an aktuelle Entwicklungen am Markt angepasst, da es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen handelt. Zusammengefasst zeichnet sich eine Zwischenfinanzierung durch folgende Merkmale aus, welche diesen Überbrückungskredit kennzeichnen:
Einsatz im Rahmen der Immobilienfinanzierung
Eintragung einer Grundschuld zur Sicherheit der Bank
Konditionen eines variablen Darlehens
keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Tilgung
keine Tilgung während der Laufzeit
Laufzeit maximal 24 Monate
Angeboten wird die Zwischenfinanzierung von den meisten Banken, die im Bereich Baufinanzierung mit Krediten aktiv sind. Dazu gehören unter anderen Filialbanken, Direktbanken und spezialisierte Baufinanzierer. Aufgrund dieses Angebotes ist es ratsam, einen Kreditvergleich im Bereich der Zwischenfinanzierung vorzunehmen. Der Vergleich ist ein guter Ratgeber, um Zinskosten einzusparen.
Das steckt hinter einer Zwischenfinanzierung Immobilien
Ein Vorteil der Zwischenfinanzierung besteht darin, dass ein Zeitraum überbrückt wird, bis eine andere Finanzierung oder Eigenkapital zur Verfügung stehen. Sie realisieren Ihr Vorhaben sofort und brauchen nicht zu warten, bis das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Anlässe, zu denen eine Zwischenfinanzierung für Immobilien in Anspruch genommen wird, sind unter anderem:
Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie steht aus
Baumsparvertrag erst in einigen Monaten zuteilungsreif
größere Summe wird erwartet, unter anderem Auszahlung einer Lebensversicherung, um das Geld bei der neuen Immobilie einzusetzen
Ein klassischer Anlass für eine Zwischenfinanzierung ist der Verkauf einer Immobilie, die der Kreditnehmer besitzt. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Einfamilienhaus und ziehen aus beruflichen Gründen um. Deswegen verkaufen Sie die Immobilie. Der Verkaufserlös ist bisher nicht gutgeschrieben, Sie benötigen aber das Geld zum Kauf der neuen Immobilie. Exakt das ist eine Situation, in der die Zwischenfinanzierung eine Lösung ist. Den Überbrückungskredit nutzen Sie, bis Sie den Verkaufserlös erhalten haben, um damit das neue Haus zu bezahlen. Es ist wichtig, dass Ihnen das Geld rechtzeitig zur Verfügung steht.
Ein ebenfalls typischer Anlass ist die bevorstehende Auszahlung einer Lebensversicherung oder eines Bauspardarlehens, wenn es noch Monate bzw. maximal zwei Jahre dauert. In diesem Fall nutzen Sie einen Überbrückungskredit, um anschließend den Rückkaufswert der Lebensversicherung als Eigenkapital in Anspruch zu nehmen oder das Bauspardarlehen zu erhalten. Beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit geringer Restschuld ist die Zwischenfinanzierung ebenso eine gute Lösung. Zusammenfassend sind es folgende Situationen und Anlässe, zu denen die Zwischenfinanzierung eine Alternative ist:
- Finanzierungslücke beim Bau eines Hauses kurzfristig schließen
- Abschluss einer Anschlussfinanzierung geplant und warten auf Eigenkapital
- Kauf eines Hauses, während auf Verkaufserlös der bisherigen Immobilie gewartet wird
- Immobilienkauf geplant, Bausparvertrag ist bisher nicht zuteilungsreif
- Erbschaft steht aufgrund von Streitigkeiten noch aus
In diesen Fällen dauert es für gewöhnlich keine 24 Monate, bis das eingeplante Kapital zur Verfügung steht. Demzufolge ist der Überbrückungskredit ideal, da er zum Überbrücken dieses Zeitraums dient.
Wissen Sie, was der Unterschied zwischen einer Vorfinanzierung und einer Zwischenfinanzierung ist? Gelegentlich werden diese zwei Begriffe von Kreditnehmern verwechselt. Der Unterschied besteht darin, dass bei einer Zwischenfinanzierung feststeht, wann die Tilgung des Kredites erfolgt. Im Vergleich ist der Zeitpunkt der Rückzahlung bei einer Vorfinanzierung offen. Der Kreditnehmer weiß noch nicht im Detail, wann er die Tilgung des Kredites vornimmt. Zum Einsatz kommt die Vorfinanzierung unter anderem bei einem bis jetzt nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag. Der Kreditnehmer weiß nicht im Detail, zu welchem Zeitpunkt die Zuteilung in der Zukunft erfolgen wird.
Haus Zwischenfinanzierung - Der Überbrückungskredit beim Hauskauf
1. Finanzierung des neuen Einfamilienhauses
Das neue Einfamilienhaus, welches das Ehepaar kaufen wird, hat einen Kaufpreis in Höhe von 350.000 Euro und befindet sich in Berlin. Die Familie besitzt 50.000 Euro an Eigenkapital, sodass 300.000 Euro finanziert werden. Das erfolgt zu einem großen Teil durch den Verkaufserlös der Wohnung.
2. Verkauf der Eigentumswohnung
Die Eigentumswohnung, die im Besitz des Ehepaares ist, hat einen Verkehrswert in Höhe von 250.000 Euro. Das ergibt eine Differenz von 50.000 Euro, die in der Zukunft durch einen Immobilienkredit zu finanzieren sind. Der Verkauf der Wohnung zieht sich in die Länge bzw. der Käufer benötigt Zeit, um den Verkaufspreis zu transferieren. Ebendarum entscheidet sich das Ehepaar, eine Zwischenfinanzierung in Anspruch zu nehmen.
3. Überbrückungskredit aufnehmen
Die Kunden erkundigen sich bei mehreren Banken über die Konditionen der Zwischenfinanzierung. Im Beispiel beläuft sich der Überbrückungskredit auf 250.000 Euro, der später durch die Zahlung des Verkaufspreises seitens des Käufers der Wohnung getilgt wird. Das Ehepaar entscheidet sich für eine Bank und einen Überbrückungskredit in Höhe von 250.000 Euro. Die Zinsen sind variabel und belaufen sich aktuell auf 3,8 Prozent. Eine Tilgung wird erst vorgenommen, wenn der Verkaufserlös auf dem Konto der Kunden angekommen ist.
4. Zwischenkredit wird getilgt
Nach fünf Monaten hat der Käufer der Wohnung des Ehepaares den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 250.000 Euro überwiesen. Mit diesem Geld lösen die neuen Immobilieneigentümer den Zwischenkredit ab. Jetzt existiert lediglich der Immobilienkredit über 50.000 Euro, den das Ehepaar in den kommenden fünf Jahren abzahlen wird. Damit hat die Zwischenfinanzierung ihren Zweck erfüllen und das Ehepaar wohnt bereits seit Monaten in seinem neuen Einfamilienhaus.
Eventuell fragen Sie sich an der Stelle, wie man eine Zwischenfinanzierung erhält? Sie stellen zu diesem Zweck bei einem Kreditinstitut einen Antrag auf den Überbrückungskredit. Der Kreditgeber nimmt die Prüfung der Bonität vor und benötigt von Ihnen mehrere Unterlagen:
Einkommensnachweis
Vermögensnachweis
Unterlagen zum Objekt
Nachweis der geplanten Verwendung der Mittel
Die Bank prüft hauptsächlich Ihre Bonität und ob die Rate für den Überbrückungskredit voraussichtlich tragbar ist. Wenn Sie Eigenkapital einplanen, ist sicherzustellen, dass dieses rechtzeitig verfügbar ist. In der Regel wird ein Zwischenkredit für maximal 24 Monate vergeben, sodass bis zu diesem Zeitpunkt die Tilgung zu erfolgen hat.
Bei den meisten Kreditinstituten erhalten Sie eine Zwischenfinanzierung unter der Voraussetzung, dass bis zur Tilgung eine Grundschuld auf Ihre Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. Der Grund ist, dass die Beträge beim Zwischenkredit oft zwischen 100.000 und 300.000 Euro liegen, somit relativ hoch ausfallen. Die Bank sichert sich mit der Grundschuld, wie bei einem Grundschulddarlehen, ab. Sie geht ein nicht geringes Risiko mit dem Zwischenkredit ein.
Die Konditionen Zwischenfinanzierung - Das muss beachtet werden
Die Konditionen im Zusammenhang mit einer Zwischenfinanzierung sind interessant und wichtig. Sie finden diese durch eine Konditionsanfrage heraus. Allen voran steht der Vergleich der Angebote, damit Sie bei einer Zwischenfinanzierung Kosten einsparen. Das setzt voraus, dass Sie einen Kreditvergleich vornehmen, da es beim Zwischenkredit mehrere Angebote gibt. Die Konditionen sind denen eines variabel verzinsliches Darlehens ähnlich, welches Sie zur Finanzierung aufnehmen. Beim Vergleich der Angebote achten Sie am besten auf die folgenden Konditionen, die hinsichtlich der Zwischenfinanzierung wichtig sind:
effektiver Jahreszins
Laufzeit
Rate
Gebühren
Beginnen wir mit dem effektiven Jahreszins. Dieser enthält die Zinsen, die Sie für den Kredit zahlen. Da im Gegensatz zum gewöhnlichen Forward Darlehen keine Tilgung während der Laufzeit stattfindet, bezieht sich der Zinssatz auf den ursprünglichen Kreditbetrag. Unter anderem deswegen ist die Zwischenfinanzierung teurer als ein klassischer Immobilienkredit. Somit ist der Vergleich noch wichtiger. Bei den Zinsen lassen sich Kosten einsparen. Welche Summe das ausmachen kann, zeigt das folgende Beispiel:
| Kreditbetrag | 250.000 € |
| Zinssatz | 4,8 % |
| Laufzeit | 24 Monate |
| Zinsen insgesamt | 24.000 € |
| monatliche Rate | 1.000 € |
| Kreditbetrag | 250.000 € |
| Zinssatz | 5,9 % |
| Laufzeit | 24 Monate |
| Zinsen insgesamt | 29.500 € |
| monatliche Rate | 1.229 € |
Wenn Sie sich für das erste Angebot entscheiden, sparen Sie bei der Laufzeit von 24 Monaten 5.500 Euro an Zinskosten ein. Zudem fällt die monatliche Rate um über 200 Euro geringer aus, sodass Sie eine niedrigere finanzielle Belastung zu tragen haben.
Die Laufzeit zählt zu den wichtigen Konditionen der Zwischenfinanzierung, weil Sie ausreichend Zeit benötigen, bis die erwartete Kapitalgutschrift aus anderen Quellen erfolgt. Wird etwa Ihre Lebensversicherung in drei Jahren ausgezahlt? Dann wird es mit der Zwischenfinanzierung schwierig, da die maximale Laufzeit meistens 24 Monate beträgt. Achten Sie bitte darauf, dass der Zeitraum bis zum erwarteten Eingang Ihres Kapitals nicht größer als die maximale Laufzeit des Überbrückungskredites ausfällt.
Ebenso zu den Konditionen der Zwischenfinanzierung zählen Gebühren und die Höhe der monatlichen Kreditrate. Diese basiert auf der Darlehenssumme und dem Zins, den Sie für den Zwischenkredit zahlen. Wenn es sich um ein variabel verzinsliches Darlehen handelt, ist die Tilgung im Normalfall jederzeit ohne Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt. Haben Sie bitte diese Kondition ebenfalls im Blick, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Aussetzen der Raten ist bei einer Zwischenfinanzierung in der Regel nicht erlaubt. Grund ist die geringe Laufzeit von maximal zwei Jahren, sodass innerhalb dieses Zeitraums keine Aussetzung der Raten realisierbar ist.
Die clevere Vorfinanzierung - Ein Kredit Zwischenfinanzierung
Wie zuvor erwähnt, gibt es einen Unterschied zwischen einer Vorfinanzierung und einer Zwischenfinanzierung. In der Praxis ist die Differenz meistens nicht von Bedeutung, sodass die zwei Begriffe synonym verwendet werden. Es sind im Wesentlichen die folgenden vier Schritte, auf deren Grundlage eine Vorfinanzierung bzw. Zwischenfinanzierung basiert:
Kauf einer Immobilie
Identifizieren der Restschuld
Abschluss der Zwischenfinanzierung
Überbrückungskredit tilgen
Auf die einzelnen Schritte sind wir eingegangen. Was sind im Detail die Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung? Beginnen wir mit den Vorteilen, die Sie als Kreditnehmer im Rahmen eines Überbrückungskredites haben. Das sind im Überblick:
Schnelligkeit
Flexibilität
Individualität
Tilgungsfreiheit
Lohnenswert
Auf die einzelnen Punkte gehen wir jetzt ein. Die Schnelligkeit der Zwischenfinanzierung führt dazu, dass Sie ohne Verzögerung ins neue Eigenheim kommen. Sie brauchen nicht zu warten, bis Sie den Verkaufserlös aus dem Veräußern Ihrer bisherigen Immobilie oder Wohnung vereinnahmen. Ferner gilt die Zwischenfinanzierung als flexibel, da die Laufzeiten kurz- oder mittelfristig sind. Während dieser Zeit dürfen Sie jederzeit eine Tilgung vornehmen. Dadurch passt sich der Überbrückungskredit exakt an den Zeitpunkt an, zu dem Ihr Kapital oder der geplante Immobilienkredit zufließen.
Individualität ist ein weiterer Vorteil der Zwischenfinanzierung. Sie vereinbaren die Laufzeit mit der Bank passend zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihren Geldeingang für den Zufluss anderer Mittel erwarten. Während der gesamten Laufzeit zahlen Sie die Zinsen, brauchen jedoch keine Tilgung vorzunehmen. Das führt zu einer vergleichsweise geringen Belastung in Form der monatlichen Kreditrate. Bei einem Überbrückungskredit von beispielsweise 250.000 Euro und einem Zinssatz in Höhe von vier Prozent zahlen Sie im Jahr Zinsen von 10.000 Euro. Auf den Monat gerechnet ergeben sich daraus etwas mehr als 800 Euro an Rate.
Eine Zwischenfinanzierung ist unter Umständen lohnenswert, falls die Preise für Immobilien am Markt steigen. Aufgrund der Schnelligkeit sichern Sie sich Ihre Immobilie zu günstigeren Preisen, als wenn Sie warten, bis Ihr Verkaufserlös eingegangen ist. Neben den Vorteilen beachten Sie bitte ebenso Nachteile, die im Zusammenhang mit der Zwischenfinanzierung existieren:
- höhere Zinsen als bei einem Annuitätendarlehen
- Risiken beim Verkauf der bisherigen Immobilie
- eventuell nicht profitabel
Auf diese Punkte gehen wir näher ein. In aller Regel sind die Zinsen für einen Überbrückungskredit höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen, welches langfristig im Rahmen der Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Je nach Bank beläuft sich die Zinsdifferenz auf ein bis drei Prozent. Überdies gibt es Risiken im Zusammenhang mit dem Verkauf der bisherigen Immobilie. Unter Umständen erzielen Sie einen geringeren Preis als eingeplant.
Vor diesem Hintergrund schaffen Sie es unter Umständen nicht, den Überbrückungskredit komplett zu tilgen und sind gezwungen, ein weiteres Darlehen aufzunehmen oder einen Kredit aufnehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Zwischenfinanzierung nicht profitabel. Das trifft insbesondere zu, falls die Preise am Immobilienmarkt zukünftig fallen. Sie haben in dem Fall mehr Geld für das Haus ausgegeben, als wenn Sie zum Beispiel noch ein oder zwei Jahre gewartet hätten.
Die Kosten Zwischenfinanzierung - So gut ist der Überbrückungskredit fürs Eigenheim
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind für gewöhnlich höher, als wenn Sie sich für eine langfristige Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen entscheiden. Der Grund ist, dass Banken bei einem Überbrückungskredit ein höheres Risiko haben. Zudem ist aufgrund der kurzen Laufzeit eine engere Kalkulation der Anbieter notwendig. Im Gegensatz zu anderen Finanzierungen ist es den Banken bei der Zwischenfinanzierung erlaubt, eine Bearbeitungsgebühr zu berechnen. Überdies kommt es nicht selten durch Notar- und Grundbuchkosten zu weiteren Gebühren, die zur Zwischenfinanzierung zählen.
Die Zinsen für einen Überbrückungskredit sind im Normalfall ein bis drei Prozent höher als der effektive Jahreszins, den Sie bei einer langfristigen Finanzierung zahlen. Hinzu kommt das – wenn auf geringere – Risiko der Zinsanpassung, die bei einem variabel verzinslichen Darlehen von der Bank vorgenommen werden darf. Die Höhe des Zinsaufschlages bei der Zwischenfinanzierung ist individuell und basiert auf den folgenden Faktoren:
aktuelle Marktlage
Ihre Voraussetzungen für den Kredit
Zinsprognosen
Schneller ins Eigenheim - So berechnen Sie die Zwischenfinanzierung Zinsen
Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung berechnen Sie auf einfache Art und Weise. Die Rechnung ist leicht, weil keine Tilgung während der Laufzeit erfolgt. Wenn Sie herausfinden wollen, welche Zinsbelastung auf Sie zukommen wird, multiplizieren Sie die Kreditsumme mit dem Zinssatz pro Jahr. Wie das funktioniert, zeigen wir am folgenden Beispiel:
- Überbrückungskredit: 250.000 €
- Zinssatz: 5 %
- Zinsen: 12.500 €
Die Zinsen beziehen sich auf ein Jahr und sind im zweiten Jahr in gleicher Höhe zu zahlen, außer die Bank hebt den Zinssatz an. Die Rate zahlen Sie monatlich, sodass Sie im Beispiel eine Kreditrate von etwas mehr als 1.000 Euro pro Monat zu tragen haben. Um zu erfahren, um wie viel Prozent die Zwischenfinanzierung teurer als eine klassische Baufinanzierung mit einem langfristigen Darlehen ist, berechnen Sie die Zinsdifferenz. Ein Beispiel:
| Kreditart | Annuitätendarlehen | Überbrückungskredit |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 250.000 € | 250.000 € |
| Zinssatz | 3,8 % | 5 % |
| Zinsen pro Jahr | 9.500 € | 12.500 € |
Die Zinsdifferenz beläuft sich im Beispiel auf 1,2 Prozent. Sie zahlen daher für den Überbrückungskredit pro Jahr 3.000 Euro mehr an Zinsen als beim klassischen Annuitätendarlehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist diese Rechnung aus dem Grund überflüssig, als dass die Zwischenfinanzierung die einzige Lösung zur Finanzierung darstellt.
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit zwischen dem Kauf einer neuen Immobilie und dem Verkauf einer bestehenden Immobilie. Dabei gewährt die Bank ein kurzfristiges Darlehen, das später durch den Verkaufserlös abgelöst wird. Nach der Beantragung prüft die Bank die Bonität und Sicherheiten, erstellt einen Kreditvertrag und zahlt das Darlehen aus.
Ein Zwischendarlehen ist ein kurzfristiger Kredit, der zur Überbrückung finanzieller Engpässe dient, meist im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien. Es ermöglicht, den Kaufpreis der neuen Immobilie zu zahlen, bevor der Verkaufserlös der alten Immobilie verfügbar ist.
Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung variieren je nach Bank und individueller Bonität des Kreditnehmers. Sie liegen jedoch oft höher als bei langfristigen Immobilienkrediten, da das Risiko für die Bank größer ist. Ein Vergleich der Angebote ist daher ratsam.
Ja, eine Zwischenfinanzierung kann teuer sein. Die höheren Zinsen und mögliche Zusatzkosten, wie Bearbeitungsgebühren, führen zu höheren Gesamtkosten im Vergleich zu herkömmlichen Baufinanzierungen. Es ist wichtig, die Konditionen der verschiedenen Anbieter sorgfältig zu vergleichen.
Ja, bei einer Zwischenfinanzierung wird in der Regel eine Grundschuld auf die zu finanzierende Immobilie eingetragen. Diese dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen.
Die Auszahlung einer Zwischenfinanzierung erfolgt in der Regel nach Abschluss des Kreditvertrags und Eintragung der Grundschuld, sofern alle notwendigen Unterlagen vorliegen und die Bonitätsprüfung positiv ausfällt. Die genaue Dauer kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein.
Viele Banken und Finanzinstitute bieten Zwischenfinanzierungen an, darunter große Geschäftsbanken, Direktbanken und spezialisierte Baufinanzierer. Es ist ratsam, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen, um die besten Konditionen zu finden.
Um eine Zwischenfinanzierung zu erhalten, muss man bei einer Bank oder einem Finanzdienstleister einen Antrag stellen. Erforderlich sind in der Regel Nachweise über Einkommen, Vermögen und die geplante Verwendung der Mittel sowie Informationen zur abzulösenden Immobilie. Nach Prüfung der Unterlagen und positiver Bonitätsbewertung wird das Darlehen bewilligt.
Eine Vorfinanzierung ähnelt der Zwischenfinanzierung und wird oft im Zusammenhang mit Bausparverträgen verwendet. Hierbei wird ein Kredit gewährt, um den Kauf oder Bau einer Immobilie vorzufinanzieren, bevor das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen zur Verfügung stehen. Der Vorfinanzierungskredit wird später durch diese Mittel abgelöst.
