Ab wann sich eine Prolongation rechnet und ab wann nicht
- Kategorie Aktuelles, Kredite, Umschuldung
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Eine Baufinanzierung ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Verpflichtungen ihres Lebens. Meistens ist der Immobilienkredit auf eine feste Laufzeit und einen bestimmten Zinssatz ausgelegt. Doch was passiert, wenn die Zinsbindungsfrist endet und eine Anschlussfinanzierung notwendig wird? Eine Möglichkeit besteht darin, den bestehenden Kredit zu prolongieren, also die Kreditlaufzeit zu verlängern, ohne den Vertrag zu ändern.
Doch ab wann lohnt sich eine solche Prolongation wirklich und wann sollten Sie besser auf andere Lösungen wie ein Forwarddarlehen oder eine Umschuldung setzen? Im folgenden Beitrag erfahren Sie, was genau unter einer Prolongation zu verstehen ist und warum die Anschlussfinanzierung unbedingt neu geregelt werden sollte. Wir gehen darauf ein, welche Vor- und Nachteile die Verlängerung eines Immobilienkredits hat und welche Sicherheiten bei hohen Schulden wichtig sind.
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Das versteht man unter einer Prolongation
Eine Prolongation bedeutet die Verlängerung der Laufzeit eines bestehenden Immobilienkredits. Dabei bleibt das Darlehen im Grundsatz unverändert: Die bereits vereinbarten Konditionen wie Zinssatz und Tilgungsrate werden für einen weiteren Zeitraum fortgeführt, können aber auch angepasst werden. Häufiger findet jedoch keine komplette Neuverhandlung und ohnehin keine Umschuldung statt, sondern eine Verlängerung der Vertragslaufzeit unter den bisherigen oder angepassten Bedingungen.
Bei einer Prolongation übernimmt der Kreditnehmer in der Regel die Möglichkeit, die Laufzeit so anzupassen, dass die Restschuld weiterhin bedient werden kann. Dies kann besonders dann sinnvoll sein, wenn der aktuelle Zinssatz günstig ist und der Kreditnehmer keine hohen Zusatzkosten auf sich nehmen möchte. Im Gegensatz zu einer Anschlussfinanzierung oder einem Forwarddarlehen wird bei der Prolongation manchmal auch keine Änderung der Zinskonditionen vorgenommen.
Diese Verlängerung des Darlehens bei der gleichen Bank wird oft genutzt, wenn keine sofortigen alternativen Finanzierungsmöglichkeiten greifen oder der Kreditnehmer noch keine besseren Angebote für eine Umschuldung erhalten hat. Allerdings ist die Prolongation nicht immer die wirtschaftlich günstigste Lösung, was eine genauere Betrachtung erfordert.
Weswegen die Anschlussfinanzierung unbedingt neu geregelt sein sollte
Die Anschlussfinanzierung bezeichnet den Prozess, bei dem nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine neue Vereinbarung für die weitere Rückzahlung des Immobilienkredits getroffen wird. Es ist wichtig, diese Anschlussfinanzierung rechtzeitig und sorgfältig zu regeln, weil die Konditionen nach Ablauf der Zinsbindung meist nicht automatisch fortbestehen.
Wird die Anschlussfinanzierung nicht neu verhandelt, fällt der Immobilienkredit häufig in den variablen Zinssatz zurück, der oft deutlich höher liegt als die vorherige feste Verzinsung. Das kann zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen, die sich in deutlich höheren monatlichen Raten oder längerer Laufzeit niederschlägt.
Ferner ermöglicht eine frühzeitige und geplante Anschlussfinanzierung dem Kreditnehmer die Möglichkeit, von aktuellen Marktzinsen zu profitieren. Ein Vergleich von Angeboten verschiedener Banken, der Einschluss eines Forwarddarlehens oder eine Umschuldung können so genutzt werden, um die Zinslast zu minimieren. Deshalb sollte eine Anschlussfinanzierung keinesfalls dem Zufall überlassen werden, sondern aktiv gestaltet werden.
Jetzt besser Kredit verlängern oder so belassen?
Ob es sinnvoll ist, den Immobilienkredit durch die Prolongation zu verlängern oder ihn unverändert zu belassen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich bietet die Prolongation den Vorteil, dass keine neue Bonitätsprüfung nötig ist und keine zusätzlichen Abschlusskosten anfallen. Dies kann besonders bei guter finanzieller Situation und stabilen Zinssätzen vorteilhaft sein.
Allerdings kann die Verlängerung des Kredits auch Nachteile mit sich bringen. Insbesondere wenn die Zinsen während der ursprünglichen Laufzeit über dem aktuellen Marktniveau liegen, bindet eine Prolongation den Kreditnehmer an ungünstigere Konditionen. Eine Anschlussfinanzierung mit Neuverhandlung oder eine Umschuldung kann dann zu erheblichen Zinsersparnissen führen.
Ebenso kann eine Prolongation die Restschuld über einen längeren Zeitraum strecken. Das senkt zwar die monatlichen Raten, aber die Gesamtkosten durch längere Zinszahlungen steigen. Bei einem Ratenkredit zur Zwischenfinanzierung oder bei kurzfristigem Liquiditätsbedarf kann eine Verlängerung dagegen kurzfristig sinnvoll sein, wenn keine besseren Alternativen bestehen.
Eine wichtige Entscheidungshilfe ist der Vergleich der aktuellen Zinssätze und Konditionen für Forwarddarlehen, Umschuldungen oder Anschlussfinanzierungen mit den bestehenden Kreditbedingungen. Nur so lässt sich objektiv beurteilen, ob eine Prolongation wirtschaftlich vorteilhaft ist oder nicht.
Was sollte man bei hohen Schulden mitbringen?
Bei hohen Schulden oder einer umfangreichen Baufinanzierung sind Sicherheiten für die Kreditvergabe und Anschlussfinanzierung von entscheidender Bedeutung. Sie minimieren das Risiko für die Bank und erhöhen die Chancen auf günstige Konditionen. Nachfolgend nennen wir fünf wichtige Sicherheiten und ihre Bedeutung:
- Grundschuld auf der Immobilie: Die Grundschuld ist die klassische Sicherheit bei Immobilienkrediten. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Diese Sicherheit ist für Banken sehr attraktiv, da sie den Wert der Immobilie als Deckung für das Darlehen nutzen können. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch und bleibt oft auch bei einer Umschuldung bestehen.
- Mitantragsteller oder Bürge: Ein weiterer Kreditnehmer oder Bürge erhöht die Kreditwürdigkeit. Ein Mitantragsteller verpflichtet sich gemeinsam mit dem Hauptkreditnehmer zur Rückzahlung, was die Risikobewertung der Bank verbessert. Ebenso kann ein Bürge einspringen, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Dies bietet der Bank zusätzliche Sicherheit und ermöglicht oft bessere Konditionen.
- Lebensversicherung oder Bausparvertrag: Manche Kreditnehmer hinterlegen eine kapitalbildende Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag als Sicherheit. Diese Sparprodukte können im Ernstfall zur Tilgung der Restschuld verwendet werden oder dienen als Pfand. Das reduziert das Risiko der Bank und wirkt sich positiv auf die Zinskonditionen aus.
- Wertpapiere oder Sparguthaben: Banken akzeptieren auch liquide Sicherheiten wie Wertpapiere oder Spareinlagen. Diese können im Falle eines Zahlungsausfalls verwertet werden, was die Ausfallrisiken verringert. Der Kreditnehmer profitiert so von niedrigeren Zinssätzen, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt.
- Nachweis regelmäßiger Einkommen: Ein sicherer und nachvollziehbarer Einkommensnachweis ist keine Sicherheit im klassischen Sinne, aber für die Bank ein entscheidender Faktor. Ein stabiler Job, ein festes Gehalt oder ein selbstständiges, aber gut laufendes Unternehmen schaffen Vertrauen und können bei hohen Schulden die Kreditkonditionen positiv beeinflussen.
Diese Sicherheiten zusammen betrachtet verbessern die Chancen auf eine günstige Anschlussfinanzierung oder Prolongation deutlich. Sie wirken sich auf die Höhe des Zinssatzes und die Flexibilität der Kreditkonditionen aus.
Die Bedeutung einer Prolongation
Eine Prolongation beschreibt die Verlängerung eines bestehenden Immobilienkredits nach Ablauf der ursprünglichen Sollzinsbindung. Dabei wird der Kreditvertrag mit der bisherigen Bank oder einem anderen Anbieter neu verhandelt und meistens eine neue Zinsvereinbarung getroffen. Ziel ist es, den Kredit ohne vollständige Umschuldung fortzuführen, wodurch häufig Zeit und Kosten gespart werden können.
Die Prolongation ist insbesondere dann relevant, wenn der Kreditnehmer die laufenden Bedingungen beibehalten möchte und sich eine vollständige Umschuldung aufgrund der Konditionen oder des Verwaltungsaufwands nicht lohnt. Sie ermöglicht, die Finanzierungslaufzeit zu verlängern und die monatlichen Belastungen zu reduzieren, ohne das Darlehen vollständig neu aufzunehmen. In der folgenden Tabelle zeigen wir an einem Beispiel auf, wie ein Kredit nach einer Prolongation aussehen könnte:
| Laufzeit der Prolongation | Kreditsumme | neuer Zins | monatliche Rate (ca.) |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 200.000 € | 3,0 % | 898 € |
| 10 Jahre | 150.000 € | 3,5 % | 1.486 € |
| 15 Jahre | 300.000 € | 3,8 % | 2.211 € |
Diese Tabelle zeigt, wie sich die monatliche Rate je nach Laufzeit und Zinssatz bei einer Prolongation verändern kann. Je länger die Laufzeit, desto niedriger die monatliche Belastung, jedoch steigen die Gesamtkosten aufgrund der längeren Zinszahlung.
Die Vor- und Nachteile der Kreditverlängerung kennen
Folgende Vorteile sollten Sie kennen, bevor Sie sich für eine Kreditverlängerung entscheiden:
- Gläubigerentlastung
Die Bank verzichtet auf eine vollständige Neuprüfung der Kreditwürdigkeit, was den Prozess vereinfacht und beschleunigt. Für Sie bedeutet dies weniger Bürokratie und meist einen schnelleren Abschluss. Gleichzeitig kann die Bank flexibler auf Ihre Wünsche reagieren. - Reduzierung der monatlichen Raten
Durch eine längere Laufzeit können die Monatsraten deutlich gesenkt werden. Dies verbessert Ihre Liquidität und entlastet das Haushaltsbudget. Allerdings erhöhen sich dadurch die Zinskosten insgesamt. - Flexibilität bei der Zinsbindung
Sie können die Zinsbindung gezielt an Ihre persönliche Lebensplanung anpassen. Dadurch vermeiden Sie einen teuren, kurzfristigen Anschluss oder können gezielt eine spätere Umschuldung vorbereiten. So behalten Sie die Kontrolle über Ihre Finanzierung. - geringerer Verwaltungsaufwand
Da kein vollständiger neuer Kreditvertrag abgeschlossen wird, sind die Formalitäten überwiegend einfacher. Weniger Dokumente und Nachweise sind nötig. Das spart Zeit und Nerven. - Möglichkeit zur Anpassung von Sondertilgungen
Während einer Prolongation können Sie mit der Bank oft neue Regelungen für Sondertilgungen treffen. Dies ermöglicht flexiblere Rückzahlungsmöglichkeiten bei unerwarteten Einnahmen. So reduzieren Sie langfristig Ihre Zinslast.
- Risiko unseriöser Anbieter
Es gibt Anbieter, die Prolongationen zu überhöhten Zinssätzen oder mit versteckten Gebühren anbieten. Dies kann zu einer Kostenfalle führen und die finanzielle Situation verschlechtern. Daher ist ein sorgfältiger Vergleich und eine Prüfung sehr wichtig. - mögliche höhere Zinsen als bei einer Umschuldung
Bei einer Prolongation bieten Banken oft nicht die besten Konditionen, da keine Neukundenbindung entsteht. Umschuldungen können dagegen günstigere Zinsen ermöglichen. Ein unüberlegtes Festhalten an der Prolongation kann daher teuer werden. - Verlust von Vergleichsmöglichkeiten
Eine direkte Verlängerung ohne Marktvergleich führt häufig dazu, dass bessere Angebote übersehen werden. Das mindert Ihre Verhandlungsposition. Nur wer verschiedene Angebote einholt, sichert sich optimale Konditionen. - verlängerte Gesamtlaufzeit und höhere Zinskosten
Eine Prolongation kann dazu führen, dass die Gesamtlaufzeit deutlich verlängert wird. Dies steigert die Zinskosten insgesamt und belastet das Budget langfristig mehr. Besonders bei niedrigen Einkommen oder weiteren Finanzierungen kann dies problematisch sein.
Was tun wenn die Sollzinsbindung endet?
Wenn die Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits ausläuft, stehen Ihnen grundsätzlich zwei Wege offen: die Prolongation oder die Umschuldung. Beide Optionen haben spezifische Vor- und Nachteile, die Sie abwägen sollten.
Bei der Prolongation verlängern Sie den bestehenden Kreditvertrag meistens bei derselben Bank. Die Konditionen können neu verhandelt werden, doch häufig orientieren sich die Zinssätze an der aktuellen Marktlage sowie an Ihrem bisherigen Kreditvertrag. Die Prolongation ist eine schnelle und einfache Lösung, die wenig Aufwand bedeutet.
Bei der Umschuldung lösen Sie Ihren bestehenden Kredit vollständig ab und schließen einen neuen Kreditvertrag ab. Das passiert entweder bei der bisherigen Bank oder bei einem anderen Anbieter. Hier besteht die Chance, deutlich bessere Konditionen zu erhalten, vor allem wenn die Marktzinsen gesunken sind. Allerdings sind Formalitäten und Gebühren meist höher und eine neue Bonitätsprüfung ist notwendig.
Neben diesen beiden Hauptmöglichkeiten können Sie auch über Sondertilgungen oder die Kombination verschiedener Kreditmodelle nachdenken, um Ihre Finanzierung optimal an Ihre aktuelle Situation anzupassen.
Zinsbindung läuft aus - in Ruhe alles vergleichen
Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits endet, ist es entscheidend, die Situation nicht übereilt zu beurteilen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um alle Angebote gründlich zu prüfen. Ein Vergleich der Konditionen verschiedener Banken kann mehrere Hundert oder Tausend Euro an Zinskosten sparen. Achten Sie bei der Prüfung nicht nur auf den nominalen Zinssatz, sondern auch auf weitere Konditionen wie:
- Sondertilgungsoptionen
- Bearbeitungsgebühren
- Laufzeitflexibilität
Zudem sollten Sie Ihre persönliche finanzielle Lage und zukünftige Planungen mit einbeziehen. Planen Sie frühzeitig, idealerweise sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung, um keine Fristen zu verpassen und sich ausreichend Verhandlungsspielraum zu sichern. So vermeiden Sie teure Zwischenfinanzierungen oder eine automatische Verlängerung zu ungünstigen Konditionen. Ein strukturierter Vergleich und das Einholen von Expertenrat bieten Ihnen die besten Chancen, Ihre Immobilienfinanzierung langfristig günstig und sicher zu gestalten.
Herr Oliver Schoch ist freiberuflicher Finanz-Redakteur und schreibt für BesserFinanz.
Mehr über Oliver Schoch erfahren.
Eine Prolongation bezeichnet die Verlängerung eines bestehenden Darlehensvertrags nach Ablauf der Zinsbindung – in der Regel bei einer Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit.
Statt das Darlehen vollständig abzulösen oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank vorzunehmen, wird die verbleibende Restschuld beim bisherigen Kreditinstitut zu neuen Konditionen weiterfinanziert.
Typische Anpassungen betreffen:
- den Sollzins
- die neue Zinsbindungsfrist
- den Tilgungssatz
- ggf. Sondertilgungsrechte
Eine Prolongation ist somit eine Form der Anschlussfinanzierung, jedoch ohne Bankenwechsel.
Eine Prolongation ist insbesondere dann sinnvoll, wenn:
- die Zinsen am Markt gestiegen sind
- Ihre Bank ein wettbewerbsfähiges Angebot unterbreitet
- Sie den administrativen Aufwand einer Umschuldung vermeiden möchten
- keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- die Zusammenarbeit mit Ihrer bisherigen Bank reibungslos verlief
Gerade bei einer Baufinanzierung mit hoher Restschuld kann eine professionelle Zinsprüfung erhebliche Einsparungen ermöglichen. Ein unabhängiger Kreditvermittler prüft für Sie, ob die Prolongation oder eine Umschuldung wirtschaftlich sinnvoller ist.
Der zentrale Unterschied liegt im Bankenwechsel: Eine Umschuldung kann bessere Konditionen bieten, verursacht jedoch häufig Notar- und Grundbuchkosten. Eine individuelle Zinsanalyse ist daher entscheidend.
Idealerweise 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
Viele Banken unterbreiten etwa 3–6 Monate vor Ende ein Verlängerungsangebot. Frühzeitiges Handeln bietet Ihnen jedoch mehr Verhandlungsspielraum und ermöglicht den Einsatz eines Forward-Darlehens, mit dem Sie sich aktuelle Zinssätze langfristig sichern können.
Ja, unbedingt.
Auch wenn Ihre Bank ein Standardangebot zusendet, besteht Verhandlungsspielraum – insbesondere bei:
- guter Bonität
- hohem Eigenkapitalanteil
- positiver Zahlungshistorie
- niedriger Beleihungsauslaufquote
Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann alternative Angebote vergleichen und als Argumentationsgrundlage nutzen.
In vielen Fällen ist der Aufwand geringer als bei einer Neufinanzierung. Üblich sind hierfür:
- aktueller Darlehensvertrag
- Restschuldmitteilung
- Einkommensnachweise
- aktuelle Objektbewertung (je nach Bank)
- Selbstauskunft
Bei stabilen Einkommensverhältnissen erfolgt die Kreditverlängerung häufig ohne vollständige Neuprüfung.
Die optimale Zinsbindung hängt von mehreren Faktoren ab, die da sind:
- aktuelle Marktzinsentwicklung
- Ihre persönliche Planungssicherheit
- verbleibende Restschuld
- gewünschte monatliche Rate
Beliebt sind 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich häufig eine längere Festschreibung zur Zinssicherung.
In der Regel entstehen bei einer Prolongation diese Kosten:
- keine Notarkosten
- keine neue Grundschuldeintragung
- keine Vorfälligkeitsentschädigung
Eventuell können Bearbeitungsgebühren anfallen – diese sind jedoch meist gering. Ein transparenter Konditionenvergleich schützt vor versteckten Kosten.
Lehnen Sie das Angebot Ihrer Bank ab, haben Sie folgende Optionen:
- Umschuldung zu einer anderen Bank
- Abschluss eines Forward-Darlehens
- vollständige Rückzahlung der Restschuld
- Sondertilgung (sofern vertraglich vereinbart)
Wichtig ist, Fristen einzuhalten, um unnötige Mehrkosten zu vermeiden.
Ein Kreditvermittler analysiert für Sie:
- aktuelle Zinsangebote am Markt
- mögliche Einsparpotenziale
- Alternativen zur Prolongation
- individuelle Tilgungsmodelle
- Fördermöglichkeiten (z. B. KfW-Programme)
Ziel ist eine wirtschaftlich optimale Anschlussfinanzierung mit langfristiger Planungssicherheit.
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