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Eine Anschlussfinanzierung ist eine spezielle Finanzierung. Sie wird vorwiegend im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt. Das Kennzeichen ist, dass ein neuer Kredit zu neuen und besseren Kreditkonditionen abgeschlossen wird. Sie nutzen die Anschlussfinanzierung zum Beispiel, nachdem Ihre Zinsbindung der vorherigen Finanzierung abgelaufen ist. Es existiert eine Restschuld, die Sie weiterhin finanzieren.
Die Anschlussfinanzierung schließt sich an die vorherige Erstfinanzierung an. In unserem Beitrag erfahren Sie, wie die Anschlussfinanzierung funktioniert. Wir gehen darauf ein, welche Modelle der Anschlussfinanzierung existieren. Sie erfahren, worin der Unterschied zu einem Forward Darlehen besteht und wie Sie einen Anschlussfinanzierung Rechner richtig nutzen. Wir geben Ihnen Tipps, worauf Sie bei einer Anschlussfinanzierung zu achten haben.
So einfach funktioniert eine Anschluss Finanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es zwei Optionen. Eine Variante ist, dass Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit verlängern. Das bezeichnet man als Prolongation. Alternativ haben Sie die Option, eine Umschuldung vorzunehmen. In dem Fall gibt es einen neuen Kreditgeber, bei dem Sie das neue Darlehen aufnehmen. Beide Varianten sind mit Vorteilen und Nachteilen ausgestattet.
Die Verlängerung eines Kredites schlägt in der Regel die Bank vor. Das geschieht einen kurzen Zeitraum vor dem Ablauf der Zinsbindung. Der Vorteil der Prolongation ist, dass die ursprüngliche Finanzierung samt Vereinbarung weiter existiert. Sie benötigen keine neue Bank und führen keinen Kreditvergleich durch. Die Bank bietet Ihnen die Verlängerung zu den aktuell gültigen Konditionen an. Die wesentlichen Vorteile einer Prolongation als Form der Anschlussfinanzierung sind:
- Einfacher Abschluss
- Keine Nebenkosten
- Keine Prüfung der Bonität
- Bank und Ansprechpartner bleiben gleich
Nachvollziehbar ist die Prolongation der Immobilienfinanzierung, weil Sie das Angebot der Bank annehmen. Es entstehen keine Nebenkosten, weil Ihr Kredit verlängert wird. Es fallen zum Beispiel keine Notarkosten an, wie es durch die Umschreibung im Grundbuch bei einer Umschuldung der Fall ist. Ein Vorzug ist ebenso, dass Bank und Ansprechpartner gleich bleiben und Sie sich keiner erneuten Prüfung der Bonität unterziehen.
Neben den Vorteilen sind bei einer Prolongation Nachteile vorhanden:
- Selten das günstigste Angebot
- Geringere Flexibilität
- Begrenzte Sondertilgung
Selten ist das Angebot Ihrer Bank zur Prolongation das beste Kreditangebot am Markt, dass Sie vereinbaren. Ein Kreditvergleich und eine Beratung beinhalten die größere Chance, das günstigste Angebot zu finden. Eine geringere Flexibilität weist die Verlängerung auf, weil vorhandene Bestandteile des Vertrages übernommen werden. Der Spielraum für die Anpassung der Rate oder Sondertilgungen ist geringer.
Eine Alternative zur Prolongation als Variante der Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. Damit ist gemeint, dass Sie den Immobilienkredit ablösen und ein neues Darlehen bei einer Bank aufnehmen. Die Umschuldung vollziehen Sie vorzeitig oder im Anschluss an den Auslauf der bisherigen Zinsvereinbarung. Der Vorteil der Umschuldung ist die Chance auf günstige Zinsen. Sie vergleichen mehrere Anbieter, was bei einer Prolongation nicht realisierbar ist. Weitere Vorzüge der Umschulung sind:
Hohe Flexibilität
Nicht begrenzte Sondertilgungen
Chance auf beste Zinsen
Maximal flexibel ist die Umschuldung, weil Sie die Konditionen zum Beispiel an Veränderungen Ihrer persönlichen Situation anpassen. Das bezieht sich unter anderem auf die Höhe der monatlichen Rate oder die Laufzeit. Hat sich etwa Ihr Familienstand geändert? Besteht großer Bedarf an Absicherungen? Sind Sondertilgungen gewünscht? Diese Anforderungen setzen Sie durch eine Umschuldung mit dem neuen Darlehen um. Die Umschuldung ist flexibel wie ein Privatkredit oder ein Sofortkredit der Bank. Ein Vorzug der Umschulung ist ebenso, dass Sie eine beliebig große Sondertilgung leisten.
Nachteile gibt es bei der Umschulung als Form der Anschlussfinanzierung ebenso:
- Frühzeitige Planung erforderlich
- Nebenkosten zu zahlen
- Aufwändig
Eine frühzeitige Planung ist für die Umschuldung erforderlich. Der neue Kreditbetrag ist verfügbar, nachdem die bisherige Zinsvereinbarung abläuft. Nebenkosten treten bei einer Umschuldung in Form der Grundbuch- und Notarkosten auf. Durch die Ablösung des bisherigen Immobilienkredites findet eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch statt. Die Verbindlichkeit wird zugunsten der neuen Bank im Grundbuch eingetragen, sodass zusätzlichen Kosten entstehen.
Wichtig für eine gute Anschlussfinanzierung ist nicht nur die gewählte Form: Umschuldung oder Prolongation. Ebenso ist der richtige Zeitpunkt der sich anschließenden Finanzierung von großer Bedeutung. Sie kümmern sich spätestens um eine Anschlussfinanzierung, wenn eine der folgenden zwei Situationen eintritt:
- Recht zur Sonderkündigung nutzen
- Auslauf der bisherigen Sollzinsbindung
Ein Recht auf Sonderkündigung nutzen Sie, falls die Zinsen am Markt deutlich gesunken sind. Bei einer vorzeitigen Anschlussfinanzierung sparen Sie zukünftig Zinskosten ein. Berücksichtigen Sie jedoch, dass eine vorzeitige Ablösung oft mit der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist. In der Regel lohnt die Umschuldung, da die zukünftige Zinsersparnis größer als die zu zahlende Entschädigung ausfällt.
Ein weiterer Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung ist, wenn Ihre bisherige Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Sie benötigen einen neuen Kredit, der sich an das aktuelle Darlehen anschließt. Bei einer geringeren Restschuld kann es sich um einen Ratenkredit handeln. Sind Sie Rentner oder Beamter? In diesem Fall kommen ebenso ein Rentnerkredit oder ein Beamtenkredit infrage.
Den neuen Kredit nehmen Sie – abhängig von der Bank – in der Regel bis zu einem Jahr vor der geplanten Auszahlung auf. Trotzdem handelt es sich nicht um ein Forward Darlehen. Stattdessen gibt Ihnen die Bank einen bestimmten Zeitraum Zeit, um das genehmigte Darlehen abzurufen. Unter bestimmten Bedingungen ist diese Vorgehensweise sinnvoll, wenn zum Beispiel am Markt steigende Zinsen wahrscheinlich sind.
Entscheiden Sie sich für eine vorzeitige Umschuldung und Ablösung des bisherigen Darlehens als Form der Anschlussfinanzierung? In dem Fall sind Ihre Rechte im Hinblick auf eine Sondertilgung relevant. Diese sehen vor, dass Sie ohne das Zahlen einer Entschädigung die Ablösung des laufenden Kredites vornehmen. Das ist unter der Voraussetzung erlaubt, dass die bisherige Zinsbindung mindestens zehn Jahre lief. Alternativ besteht die Option, ab einem Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss der Finanzierung ein Forward Darlehen abzuschließen.
Das ist der Unterschied zu Forward Darlehen
Oftmals werden die Begriffe Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen synonym verwendet. Der Forward Kredit fällt nicht in den Bereich der Anschlussfinanzierung. Stattdessen handelt es sich um eine spezielle Kreditart, wie dem Eigentümerdarlehen. Diese nutzen Sie, da Sie Jahre vor Ablauf der aktuellen Finanzierung die Konditionen für die Zukunft sichern, was auch einem Nachrangdarlehen gleich kommt. Je nach Bank schließen Sie das Forward Darlehen schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsvereinbarung ab. Wie die Anschlussfinanzierung hat das Forward Darlehen Vor- und Nachteile. Die wichtigsten Vorzüge dieser Kreditart sind:
- Sie sichern sich günstige Zinsen für die Zukunft
- Hohe Sicherheit der Kalkulation für die nächste Finanzierung
Einen großen Vorteil besitzt das Forward-Darlehen, wenn die Zinsen am Markt nach dem Abschluss des Kredites steigen. Unter der Voraussetzung sichern Sie sich einen günstigeren Zins, statt später bei einer Anschlussfinanzierung deutlich höhere Kreditzinsen zu zahlen. Ein weiterer Vorzug des Forward Kredites ist die Sicherheit bei der Planung. Sie wissen nach dem Abschluss, welche Belastung in Form der Zinsen später auf Sie zukommen wird. Neben diesen Vorteilen hat ein Forward Darlehen ebenso Nachteile und Risiken:
- Kreditgeber verlangt einen Zinsaufschlag
- Forward Darlehen nicht sinnvoll bei sinkenden Zinsen am Markt
Sie erhalten durch den Abschluss eines Forward Darlehens eine Zinssicherheit. Im besten Fall sichern Sie sich einen sehr geringen Kreditzins für die Zukunft. Der Vorteil ist jedoch nicht kostenfrei. Kreditgeber verlangen bei einem Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Dieser beläuft sich in der Regel auf 0,3 bis 0,5 Prozent. Zu einem großen Nachteil wird das Forward-Darlehen unter der Voraussetzung, dass die Kreditzinsen am Markt fallen. Unter dieser Prämisse zahlen Sie bei einer späteren Anschlussfinanzierung in der Regel geringere Zinsen. In dieser Situation ist das Forward Darlehen nicht sinnvoll und eine Anschlussfinanzierung die bessere Variante.
Darum lohnt es, Anschlussfinanzierungen zu prüfen
Durch die Anschlussfinanzierung haben Sie das Potenzial, dass Sie in der Zukunft Zinsen einsparen und von weiteren Vorteilen profitieren. Das gilt hauptsächlich für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung. Nehmen wir an, dass Sie derzeit einen Immobilienkredit tilgen, der einen Zinssatz von 4,8 Prozent beinhaltet. Seit dem Abschluss des Darlehens sind die Zinsen am Markt stark gesunken. Aktuell zahlen Sie für einen gleichwertigen Immobilienkredit einen Zinssatz von 3,2 Prozent.
Rechnerisch ist es empfehlenswert, eine Anschlussfinanzierung nicht auf die lange Bank zu schieben. Stattdessen profitieren Sie in der Gegenwart von niedrigen Zinsen. Es lohnt sich, die Option einer Anschlussfinanzierung stetig zu prüfen. Das gilt nicht ohne Ausnahme kurz vor Ablauf der bisherigen Zinsvereinbarung. Es lohnt zu prüfen, ob die Anschlussfinanzierung Sinn ergibt. Dass eine vorzeitige Anschlussfinanzierung lohnt, zeigen wir anhand des folgenden Beispiels. Wir stellen die bisherige Finanzierung einer Anschlussfinanzierung mit veränderten Konditionen gegenüber.
| Restschuld | 180.000 € |
| Restlaufzeit der Zinsvereinbarung | 4 Jahre |
| Zinssatz | 4,8 % |
| Zinsen pro Jahr | ca. 8.640 € |
| Zinssumme in 4 Jahren | ca. 34.560 € |
| Restschuld | 180.000 € |
| Laufzeit | 4 Jahre |
| Zinssatz | 3,2 % |
| Zinsen pro Jahr | ca. 5.760 € |
| Zinssumme in 4 Jahren | ca. 23.040 € |
Auf eine Sicht von drei Jahren sparen Sie durch die vorzeitige Anschlussfinanzierung Zinsen in Höhe von über 10.000 Euro. Besteht Ihre Zinsvereinbarung seit zehn Jahren oder länger? Nehmen Sie die vorzeitige Anschlussfinanzierung kostenfrei ohne eine Entschädigung zu zahlen vor. Eine Anschlussfinanzierung zu prüfen lohnt zu jedem Zeitpunkt und nicht nur kurz vor Ablauf der aktuellen Zinsvereinbarung. Alternativ kommt ein Forward Darlehen infrage, mit dem Sie sich die günstigen Zinsen im Vorfeld bis zu fünf Jahre ab der aktuellen Finanzierung sichern.
Sie wollen gerne mehr erfahren? Hier mit uns einen Termin vereinbaren, der für Sie kostenfrei und unverbindlich ist, um alle Fragen Ihrerseits zu beantworten.
Einen Anschlussfinanzierung Rechner richtig nutzen
Falls Ihre Anschlussfinanzierung nicht aus einer Prolongation besteht, sondern Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, ist der Anschlussfinanzierung Rechner nützlich. Es handelt sich um einen Rechner, mit dem Sie unter anderem die zukünftige Kreditrate ermitteln. Ferner vergleichen Sie mit dem Rechner zahlreiche Angebote. Bei der Anschlussfinanzierung geht es wie bei der Erstaufnahme eines Darlehens um einen niedrigen Zinssatz. Weitere Konditionen sind interessant, wie zum Beispiel:
- Laufzeit
- Monatliche Kreditrate
- Tilgungsrate
- Sondertilgungen
Um den Anschlussfinanzierung Rechner richtig zu nutzen, machen Sie Angaben. Auf deren Grundlage erkennen Sie an berechneten Ergebnis, wie Ihre Kreditrate in der Zukunft ausfallen wird. Bei der Nutzung des Rechners ist auf folgende Punkte zu achten:
Lebenssituation beachten
Sondertilgung in Anspruch nehmen (falls gewünscht)
Neubewertung der Immobilie
Höhe der Restschuld
Bevor Sie eine Anschlussfinanzierung vornehmen, betrachten Sie Ihre aktuelle Lebenssituation. Oft haben sich seit der letzten Finanzierung Änderungen ergeben, zum Beispiel durch eine Heirat oder Nachwuchs. Manchmal steigt Ihr Einkommen, sodass Sie größeren Freiraum für eine höhere Kreditrate haben. Diese veränderten Bedingungen führen zu anderen Konditionen, die für Sie optimal sind.
Ebenso mit in die Berechnung zu integrieren, ist die Höhe der Restschuld. Beläuft sich diese zum Beispiel auf 60.000 Euro, ist ein Immobilienkredit zur Anschlussfinanzierung nicht stets in Anspruch zu nehmen. Das liegt an der geringen Kreditsumme. Einige Banken bieten Immobilienkredite erst ab 100.000 Euro an. In dem Fall kommen andere Kreditarten infrage, wie zum Beispiel ein Ratenkredit, ein Sofortkredit oder ein Privatkredit. Für Angestellte im öffentlichen Dienst oder Beamte bietet sich ein Beamtenkredit an. Dieser wird häufiger als Anschlussfinanzierung genutzt, vor allem bei Kreditsummen unterhalb von 100.000 Euro.
Zu der Anschlussfinanzierung und der Nutzung eines Rechners geben wir Ihnen im Folgenden einige Tipps, die Sie gerne beherzigen. Die Hinweise helfen Ihnen, Fehler zu vermeiden oder durch Unachtsamkeit bares Geld zu verschenken. Stattdessen sparen Sie Zinsen und finden die für Sie optimal passende Anschlussfinanzierung:
Tipp 1: Beschäftigen Sie sich ca. fünf Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsvereinbarung und einer Anschlussfinanzierung. Ab diesem Zeitpunkt verfolgen Sie die Zinsentwicklung an den Märkten.
Tipp 2: Kommt für Sie eine Prolongation infrage? Holen Sie dennoch Angebote von anderen Banken ein. Diese legen Sie Ihrer Bank vor, damit diese bessere Konditionen offeriert.
Tipp 3: Lassen Sie die durch die Anschlussfinanzierung gesparten Zinsen als Sondertilgung in den neuen Kredit einfließen. Eine schnellere Tilgung ist oft sinnvoller als das eingesparte Geld verzinslich anzulegen.
Tipp 4: Mit Sondertilgungen verringern Sie Ihre Restschuld. Einigen Kreditnehmern ist das wichtig, um so schnell es geht schuldenfrei zu sein.
Tipp 5: Wählen Sie eine Grundschuldabtretung statt des Löschens und Eintrages der Grundschuld, falls Sie eine Umschuldung vornehmen. Auf diese Weise sparen Sie Notarkosten und Grundbuchkosten.
Tipp 6: Nutzen Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung angespartes Eigenkapital, um Zinsbelastung, monatliche Rate oder Restschuld zu reduzieren.
Tipp 7: Achten Sie bei der Anschlussfinanzierung auf die optimale Zinsbindung. Darauf gehen wir jetzt ausführlicher ein.
Wenn Sie einen Anschlussfinanzierung Rechner nutzen, erhalten Sie im Ergebnis die monatliche Rate und aktuelle Angebote der Banken. Wichtig ist, dass Sie sich für eine optimale Zinsbindung entscheiden. Befinden sich die Kreditzinsen aktuell auf einem hohen Niveau, entscheiden Sie sich am besten für ein variabel verzinsliches Darlehen. Sind die Kreditzinsen niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung. Diese beträgt zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre. Ist die zukünftige Entwicklung der Zinsen unklar, entscheiden Sie sich für eine mittlere Zinsbindung von zum Beispiel von fünf Jahren.
So sind aktuelle Zinsen Anschlussfinanzierung
Zinsen für eine Anschlussfinanzierung ändern sich stetig. Mitte 2023 waren die Preise der Immobilien und die Bauzinsen auf einem hohen Niveau von über vier Prozent. Im Februar 2024 sehen die Zinssätze für eine Anschlussfinanzierung freundlicher aus. Gestaffelt nach der Dauer der Zinsbindung stellen sie sich aktuell wie folgt dar:
- 5 Jahre Zinsbindung: ca. 3,6 %
- 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,7 %
- 15 Jahre Zinsbindung: ca. 3,8 %
- 20 Jahre Zinsbindung ca. 3,9 %
Die Unterschiede bei den Zinsen im Hinblick auf die Dauer der Zinsbindung sind aktuell sehr gering. Beachten Sie bitte, dass es sich um die Angabe durchschnittlicher Zinssätze handelt. Die meisten Banken machen den Zinssatz von Ihrer Bonität und den Kredit Konditionen abhängig.
Bei den aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung ist eine Zinsbindung mit mittlerer Laufzeit empfehlenswert. Sie binden sich nicht zu lange an den Zins, sichern sich diesen aber für mindestens fünf Jahre. Ob die Kreditzinsen in den kommenden Jahren steigen oder fallen werden, steht im Februar 2024 nicht fest. Deswegen halten Sie die Anschlussfinanzierung im Hinblick auf die Zinsen am besten so flexibel, wie es realisierbar ist.
Welche Kosten bei einer Anschlussfinanzierung anfallen, hängt davon ab, für welche Variante Sie sich entscheiden. Wählen Sie eine von der Bank angebotene Prolongation? Unter dieser Voraussetzung fallen in der Regel keine Kosten an. Es muss keine Löschung bzw. Neueintragung der Grundschuld erfolgen. Einen Notar beanspruchen Sie als Kreditnehmer nicht. Anders ist die Situation bei einer Umschuldung als zweite Variante der Anschlussfinanzierung.
In diesem Fall wird die bestehende Grundschuld zugunsten des bisherigen Kreditgebers gelöscht. Im Nachgang findet die Eintragung der Grundschuld, wie bei einem Grundschulddarlehen, zugunsten der neuen Bank statt. Diese Vorgänge verursachen Kosten, sowohl die Löschung als die Neueintragung der Grundschuld. Beläuft sich die Grundschuld zum Beispiel auf 100.000 Euro, gehen Sie von ca. 250 Euro für die Löschung aus. Hinzu kommen die Gebühren für die Neueintragung, die sich in dem Fall auf etwa 700 Euro belaufen. Sie rechnen in der Summe im Beispiel mit ca. 950 Euro. Eine Alternative ist die Grundschuldabtretung. Unter dieser Voraussetzung verringern Sie die Gesamtkosten durchschnittlich (im Beispiel) um rund 700 Euro.
Die Anschlussfinanzierung erfolgt in der Regel nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eines bestehenden Immobilienkredits. Dabei wird ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen, um den noch ausstehenden Restbetrag zu finanzieren. Dieser Prozess umfasst die Prüfung der aktuellen Marktbedingungen, die Auswahl eines geeigneten Finanzierungspartners und die Festlegung neuer Konditionen.
Eine Anschlussfinanzierung lohnt sich besonders, wenn die aktuellen Zinsen niedriger sind als die zuvor vereinbarten Konditionen. Dies ermöglicht es, von günstigeren Zinsen zu profitieren und potenziell die monatlichen Raten zu reduzieren.
Die Kosten einer Anschlussfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der aktuellen Zinssituation. In einigen Fällen kann eine Anschlussfinanzierung günstiger sein, insbesondere wenn niedrigere Zinsen angeboten werden. Dennoch können auch zusätzliche Kosten wie Gebühren und Nebenkosten anfallen.
Die Bank kann eine Anschlussfinanzierung ablehnen, wenn der Kreditnehmer nicht mehr die erforderlichen Bonitätsvoraussetzungen erfüllt. Dies könnte auf geänderte finanzielle Verhältnisse oder andere Risikofaktoren zurückzuführen sein. Eine rechtzeitige Vorbereitung und regelmäßige Überprüfung der eigenen Bonität sind daher empfehlenswert.
Die genauen Unterlagen können je nach Bank variieren, jedoch werden in der Regel Einkommensnachweise, aktuelle Kreditunterlagen, Ausweis, Grundbuchauszug und weitere finanzielle Informationen benötigt. Eine frühzeitige Zusammenstellung dieser Unterlagen erleichtert den Finanzierungsprozess.
Nach Ablauf der Zinsbindung von 10 Jahren muss eine Entscheidung getroffen werden. Dies kann die Rückzahlung des Restbetrags, die Neuverhandlung der Konditionen oder die Aufnahme eines neuen Kredits umfassen. Eine rechtzeitige Planung ist wichtig, um die besten Finanzierungsoptionen zu sichern.
Eine frühzeitige Planung ermöglicht es, sich auf mögliche Veränderungen am Finanzmarkt vorzubereiten und von günstigen Konditionen zu profitieren. Zudem bietet sie ausreichend Zeit, alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen und eventuelle Finanzierungshürden zu überwinden, was die Chancen auf eine reibungslose Anschlussfinanzierung erhöht.
