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Für viele Menschen ist es in Deutschland ein Traum sowie ein Lebensziel, ein eigenes Haus zu besitzen oder eine Immobilie zu bauen. In der Mehrheit reicht das vorhandene Eigenkapital nicht aus, um diesen Wunsch zu realisieren. Stattdessen ist eine Finanzierung notwendig. Banken bieten eine Immobilienfinanzierung an, die aus einem Immobilienkredit besteht. Es gibt nicht eine Form von Immobiliendarlehen, sondern verschiedene Varianten. Den Immobilienkredit bieten die Banken in folgenden Versionen an:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Volltilgerdarlehen
- Endfälliges Darlehen
- Forward Darlehen (Sonderform Kredit)
Der Immobilienkredit, der am häufigsten genutzt wird, ist das Annuitätendarlehen. Diese Baufinanzierung ist gekennzeichnet, dass die monatlich zu zahlende Kreditrate sich während der Zinsfestschreibung nicht ändert. Die Rate besteht zum einen aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen. Da die Tilgung verrechnet wird, sinkt der Zinsanteil im Laufe der Jahre. Der Anteil der Tilgung an der monatlichen Rate erhöht sich. Annuitätendarlehen weisen eine höhere Sicherheit für Ihre Kalkulation auf, weil sich die Rate nicht ändert. Jede Bank, die einen Immobilienkredit zur Verfügung stellt, bietet in der Regel ein Annuitätendarlehen an.
Eine andere Variante von Immobilienkredit ist das Tilgungsdarlehen. Der Kredit unterscheidet sich vom Annuitätendarlehen in der Form, dass die Tilgung anteilig konstant bleibt. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich der Tilgungsanteil während der Laufzeit. Der nicht veränderte Tilgungsanteil sorgt beim Tilgungsdarlehen dafür, dass die Kreditrate im Laufe der Jahre sinkt. Angesichts dessen wird ein Tilgungsdarlehen oft von Kreditnehmern gewählt, bei denen die Laufzeit erst nach dem Eintritt ins Rentenalter endet. Da die Rente geringer als das vorherige Einkommen ist, findet durch eine niedrigere Kreditrate eine Entlastung statt.
Eine besondere Variante des Tilgungsdarlehens ist das Volltilgerdarlehen. Dieser Immobilienkredit beinhaltet, dass Sie den Kredit komplett während der Laufzeit tilgen. Dauer der Zinsbindung und Laufzeit ist identisch. Es bleibt keine Restschuld über, sodass eine Anschlussfinanzierung entfällt. Kennzeichnend für ein Volltilgerdarlehen ist eine lange Dauer der Zinsbindung sowie eine höhere Anfangstilgung im Vergleich zum Annuitätendarlehen.
Banken bieten ebenfalls ein endfälliges Darlehen als Immobilienkredit an. Die besondere Eigenschaft ist, dass während der Laufzeit die Zinsen gezahlt werden. Eine Tilgung findet nicht statt. Stattdessen zahlen Sie das endfällige Darlehen bei Fälligkeit in einer Summe zurück. Geeignet ist diese Art von Immobiliendarlehen für Kreditnehmer, die in der Zukunft größere Mittelzuflüsse erwarten, wie:
Erbschaft
Verkauf einer anderen Immobilie
Abfindung
Auszahlung einer Kapitallebensversicherung
Beim endfälligen Darlehen wird keine Tilgung verrechnet. Sie zahlen die Zinsen auf Basis der anfänglichen Kreditsumme, was ein Nachteil ist. Deswegen wird der Kredit oft mit einem Sparplan kombiniert, sodass die Rendite diesen Nachteil kompensiert.
Ein Fremdwährungskredit wird von einigen Kreditnehmern ebenso als Immobilienkredit genutzt. Das Darlehen läuft in einer fremden Währung, was ein Risiko und eine Chance zugleich sind. Sie erzielen bei einer positiven Entwicklung des Wechselkurses Gewinne, Verluste sind ebenso ein Risiko. Daher nimmt der Fremdwährungskredit einen kleineren Teil an der gesamten Finanzierung ein. Im weiteren Sinne ist das Bauspardarlehen ebenfalls ein Immobilienkredit. Sie benötigen zum Erhalt einen Bausparvertrag, der seit Jahren läuft und ausreichend angespart ist. In dem Fall gibt Ihnen die Bausparkasse einen Bausparkredit.
In der Regel wird das Annuitätendarlehen für Sie die passende Kreditvariante sein. Für einen kleineren Teil der Kreditnehmer ist eine Alternative noch besser geeignet wie das Tilgungsdarlehen oder ein endfälliges Darlehen. Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen haben wesentliche Eigenschaften, die einen Immobilienkredit kennzeichnen:
- Kreditsumme ab 50.000 Euro
- Absicherung mittels einer Grundschuld
- (deutlich) geringere Zinsen als beim Ratenkredit
- monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung
Banken vergeben einen Immobilienkredit in der Regel ab 50.000 Euro bis zu mehreren Hunderttausend Euro. Die Absicherung erfolgt durch eine Grundschuld, da die Hypotheken nicht mehr genutzt wird. Die meisten Immobilienkredite sind Festzinsdarlehen. Das bedeutet, dass der Sollzins sich während der Dauer der Zinsbindung nicht ändert. Unter Voraussetzungen ist ein variabel verzinslicher Immobilienkredit eine gute Alternative. Dieser eignet sich unter der Bedingung, dass die Zinsen am Markt voraussichtlich in der Zukunft fallen werden.
Eine wichtige Basis für Immobilienkredite und das Finanzieren ist das Eigenkapital. In der Mehrheit verlangen Banken vom Kreditnehmer Eigenmittel, um einen Immobilienkredit zu vergeben. Das Eigenkapital beläuft sich im besten Fall auf 20 oder mehr Prozent. Manche Banken akzeptieren eine Eigenkapitalquote zwischen 10 und 20 Prozent. Ohne Eigenkapital wird die Finanzierung teuer oder die Bank lehnt den Immobilienkredit ab. Demzufolge ist es das Ziel der Kreditnehmer, einen großen Anteil an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubinden. Geeignete Mittel, die als Eigenkapital gelten, sind:
Guthaben auf Bankkonten
Wertpapiere im Depot
Sachwerte wie Edelmetalle
Rückkaufswert aus dem Verkauf einer Lebensversicherung
Wichtig ist, dass das Eigenkapital schnell zu liquidieren ist und in die Baufinanzierung im Zuge des Darlehens eingebunden werden kann.
Zum Immobilienkredit ist es wichtig zu wissen, dass Banken die Baudarlehen gegen Sicherheiten vergeben. Die klassische Sicherheit bei Immobilienkrediten ist die Grundschuld, wie bei einem Gundschulddarlehen. Diese wird zugunsten der Bank in das Grundbuch eingetragen, die das Immobiliendarlehen vergibt. Die gesamte Kreditsumme wird selten als Grundschuld eingetragen, da bei der Beleihung Grenzen gibt. Diese belaufen sich je nach Kreditinstitut auf 60 bis 80 Prozent. Basis ist der Kaufpreis der Immobilie, genauer gesagt sind die Baukosten. Benötigen Sie einen größeren Kreditbetrag, verleiht die Bank das Geld zu einem höheren Zins.
So sind die aktuellen Immobilienkredit Zinsen
Die Immobilienkredit Zinsen sind seit Anfang 2022 stark gestiegen. Vorher lagen die Bauzinsen zum Teil unter einem Prozent, wenn Sie eine gute Bonität hatten. Im vergangenen Jahr bewegten sich die Bauzinsen zum Teil oberhalb von vier Prozent. Aktuell bieten Banken Immobilienkredite im Durchschnitt zu einem Zins zwischen 3,4 und 3,9 Prozent effektiver Jahreszins an. Das gilt für Kunden mit einer guten Bonität und einer ausreichenden Quote an Eigenkapital. Für andere Kreditnehmer fällt der Zinssatz höher aus und kann über vier Prozent betragen. Abhängig ist der Zinssatz von mehreren Faktoren, wie:
- Bonität des Kunden
- Anteil ein Eigenkapital
- Sicherheiten
- Einkommen
- Zinsbindung
Einen größeren Einfluss auf die Immobilienkredit Zinsen hat Ihre Bonität. Je besser diese ausfällt, umso günstiger sind die Zinsen, die Ihnen die Bank anbietet. Der Unterschied macht unter Umständen mehr als ein Prozent aus. Bei einer Kreditsumme von zum Beispiel 300.000 Euro sind das pro Jahr 3.000 Euro an Zinsen mehr oder weniger. Daher ist es sinnvoll, dass Sie etwas für Ihre Bonität tun.
Ebenfalls einen Einfluss hat die Quote an Eigenkapital, dass Sie in die Finanzierung einbinden. Mit zum Beispiel 25 Prozent Eigenmitteln erhalten Sie einen deutlich günstigeren Immobilienkredit, als wenn Sie eine Eigenkapital Quote von 10 Prozent haben. Einfluss hat ebenso die Dauer der Zinsbindung. Momentan sind die Unterschiede nicht groß. Sie zahlen für eine Zinsbindung von zum Beispiel 20 Jahren nur einen leicht höheren Zins als für eine Sollzinsbindung von zehn Jahren.
Das Einkommen beeinflusst den Kreditzins ebenso und ob Sie sich den Kredit leisten. Es geht um die Sicherheit Ihrer Einnahmen, um das Arbeitsverhältnis. Die Differenz zwischen Einkommen und Ausgaben ist ein weiterer Faktor. Sie bilden das frei verfügbare Einkommen, das hoch sein sollte. Die Kreditrate plus einem Polster von 20 bis 30 Prozent deckt dieses frei verfügbare Einkommen im Idealfall ab.
Kreditnehmer haben mehrere Möglichkeiten, die Immobilienkredit Zinsen positiv zu beeinflussen. Die Bank betrachtet sich unter anderem Ihr Einkommen im Verhältnis zu Ihren Ausgaben. Kosten sparen bedeutet, dass Sie ein höheres, verfügbares Einkommen besitzen. Das wirkt sich positiv auf die Zinsen aus, die Ihnen die Bank anbietet. Noch wirksamer ist mehr Eigenkapital, welches die Bank beim Angebot honoriert. Welche Belastung mit einem Immobilienkredit verbunden ist, zeigt unser Rechenbeispiel. Wir gehen von folgenden Daten und Zahlen aus, wobei wir einen aktuell durchschnittlichen Bauzins für die Rechnung verwenden:
| Betreff | Umfang |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 350.000 € |
| Nebenkosten für den Kauf | 50.000 € (etwa Grunderwerbsteuer) |
| Eigenkapital | 80.000 € |
| Kreditsumme | 320.000 € |
| Tilgung | 2 % |
| Zinsen | 3,6 % |
| monatliche Rate | 1.493,33 € |
Im Beispiel kostet Ihr neues Haus plus Kaufnebenkosten 400.000 Euro. 80.000 Euro besitzen Sie an Eigenkapital, sodass Sie einen Immobilienkredit in Höhe von 320.000 Euro brauchen. Die Tilgung von zwei Prozent und die Zinsen von 3,6 Prozent führen zu einer monatlichen Rate von rund 1.500 Euro.
Das bringt ein Immobilienkredit Rechner
Ein Immobilienkredit Rechner oder auch Baufinanzierungsrechner ist ein gutes Hilfsmittel auf dem Weg zu Ihrem passenden Immobilienkredit. Der Kreditrechner gibt Ihnen die Gelegenheit, mehrere Berechnungen für Ihr neues Immobiliendarlehen zu machen. In erster Linie ermitteln Sie die monatliche Rate, indem Sie Kreditsumme, Laufzeit und Zinssatz vorgeben. Es gilt Immobilienkredit Rechner, mit deren Hilfe Sie ermitteln, welche Kreditsumme es maximal sein darf.
Für einen „echten“ Vergleich der Angebote und Konditionen ist ein Immobilienkredit Rechner weniger geeignet. Er dient in erster Linie, um die genannten Berechnungen durchzuführen. Ein Vergleich mit einem Kreditrechner ist nicht sinnvoll, weil er Ihre Bonität nicht berücksichtigt. Diese ist die Basis für die Zinsen, die Ihnen bei der Bank angeboten werden. Ebendarum ist es wichtig, dass Sie nach dem Berechnen der monatlichen Rate einen ausführlichen Immobilienkredit Vergleich durchführen.
Der Immobilienkredit Vergleich - das ist wichtig zu wissen
Ein Immobilienkredit Vergleich ist sinnvoll, weil er hilft, günstige Angebote zu finden. Im Unterschied zum Kreditrechner beinhaltet der Vergleich Merkmale, auf deren Basis die Bank über den Zins entscheidet. Vor allem Ihre Bonität spielt eine bedeutende Rolle. Das Ergebnis des Vergleichs beinhaltet Angebote mit Konditionen, die Sie in Ruhe analysieren. Wichtig zu wissen ist, unter welchen Voraussetzungen Sie einen Immobilienkredit bekommen. Das sind primär:
Kreditfähigkeit (Volljährigkeit)
Ausreichende Bonität
Ausreichende Quote an Eigenkapital
Kein negativer Eintrag in der Schufa
Ausreichendes Einkommen
Immobilie befindet sich in Deutschland
Girokonto bei einer deutschen Bank
Sicherheiten vorhanden (Grundschuld)
Die Volljährigkeit ist obligatorisch. Banken vergeben Kredite aufgrund gesetzlicher Vorgaben nur an Personen, die nicht minderjährig sind. Die Bonität hat wie das Einkommen ausreichend zu sein. Gibt es einen negativen Eintrag in der Schufa? In dem Fall bleibt Ihnen ein Kredit ohne Schufa als Alternative. Zu den Voraussetzungen für einen Immobilienkredit zählen ebenso Unterlagen, die Sie der Bank einreichen. Das sind die folgenden Dokumente und Nachweise:
- Grundbuchauszug
- Lageplan / Flurkarte zur Immobilie
- Nachweise zum Einkommen
- Nachweise zum Eigenkapital
- Nachweise über andere Kredite
- Personalausweis zur Legitimation
Falls Sie Rentner sind, benötigen die Banken einen Nachweis Ihres Rentenbezuges. Anhand der Unterlagen prüft die Bank sorgsam, um zu entscheiden, ob sie den Antrag auf den Immobilienkredit genehmigt. Der Kreditantrag wird seitens des Kreditgebers schneller bearbeitet, wenn Sie alle Unterlagen sofort einreichen. Als zukünftiger Eigentümer ist diese Form des Eigentümerdarlehen die erste Wahl.
Wie sinnvoll ein Vergleich der Immobilienkredite ist, verdeutlichen wir an einem Beispiel. Wir stellen zwei Angebote gegenüber, die von denen Sie eins durch einen Vergleich gefunden haben. Das andere Angebot hat Ihnen die Hausbank unterbreitet. Ohne einen Kreditvergleich zahlen Sie in der Zukunft höhere Zinsen, während Sie mit einem Vergleich Geld sparen.
| Kreditsumme | 300.000 € |
|---|---|
| Tilgung | 2 % |
| Zinssatz | 3,9 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Zinsen insgesamt | ca. 100.000 € |
| monatliche Rate | 1.475 € |
| Kreditsumme | 300.000 € |
|---|---|
| Tilgung | 2 % |
| Zinssatz | 3,2 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Zinsen insgesamt | ca. 84.000 € |
| monatliche Rate | 1.300 € |
Durch den Zinsvergleich sparen Sie in zehn Jahren ca. 16.000 Euro an Zinskosten ein. Ebenfalls geringer fällt die monatliche Kreditrate aus. Bei einem Immobilienkredit Vergleich ist es sinnvoll, einen Blick auf Sondertilgungen zu werfen. Manche Kreditnehmer haben nach einigen Jahren größere Mittel an Kapital zur freien Verfügung. Unter dieser Voraussetzung ist es sinnvoll, eine kostenlose Sonderzahlung in den Immobilienkredit zu tätigen. Achten Sie bei den Konditionen darauf, ob die Bank kostenfreie Sondertilgungen erlaubt.
Darum sollte man Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen
Die Aufnahme eines Kredites ist in der Regel aufgrund der Zinsen teurer, als wenn Sie angelegtes Eigenkapital verwenden. Aus dem gleichen Grund ist es unter Bedingungen sinnvoll, ein Immobiliendarlehen vorzeitig abzulösen. Dies geht meist einher in Form eines Nachrangdarlehens oder einer Anschlussfinanzierung. Voraussetzung sind ausreichende Mittel, um das Immobiliendarlehen vor Ablauf zu tilgen. Zahlen Sie zum Beispiel für Ihren Immobilienkredit einen Zinssatz von 4,2 Prozent? Haben Sie auf einem Festgeldkonto 150.000 Euro zu einem Zins von 2,8 Prozent angelegt? Unter dieser Voraussetzung ist es sinnvoller, den Immobilienkredit vorzeitig abzulösen. Sie zahlen mehr Zinsen für den Kredit, als Sie für das Festgeld erhalten. Ob sich die vorzeitige Tilgung lohnt, hängt davon ab, ob die Bank diese kostenlos zulässt. Ist das nicht der Fall, führen Sie eine Rechnung durch, ob sich das vorzeitige Ablösen des Kredites rentiert.
Das vorzeitige Ablösen eines Immobilienkredites lohnt, wenn Sie etwa ein neues Immobiliendarlehen zu einem günstigeren Zins erhalten. Eine Umschuldung spart Geld. Ihre monatliche Rate sinkt. Die Ersparnis trägt zur finanziellen Entlastung bei, was ein großer Vorteil ist. Wenn Sie Ihren vorhandenen Immobilienkredit vorzeitig ablösen, gibt es die folgenden Optionen:
Eigenkapital verwenden
Umschuldung vornehmen → Neuen Immobilienkredit aufnehmen
andere Kreditart nutzen
Unter der Voraussetzung, dass Ihre Restschuld niedrig ist, kommt in manchen Fällen eine andere Kreditart infrage. Es handelt sich zum Beispiel um einen Beamtenkredit, der ebenfalls günstig ist. Diesen Kredit vergeben Banken an Beamte und Mitarbeiter im öffentlichen Dienst. Die Kreditsummen reichen bis zu 100.000 Euro, sodass der Beamtenkredit als Baukredit dienen kann.
Aktuelle und günstige Immobiliendarlehen finden
Kreditnehmer suchen nach günstigen Immobiliendarlehen, um Zinsen zu sparen. Um günstige Angebote zu finden, stehen Ihnen mehrere Wege offen. Die genutzten Methoden sind:
Angebote von Banken manuell einholen
Kreditvergleich im Internet
Freunde und Bekannte nach ihren Erfahrungen fragen
Kreditvermittler beauftragen
Ein Kreditvergleich im Internet dient zur ersten Orientierung. Um persönliche Angebote der Banken zu erhalten, ist er nicht geeignet. Der Nachteil am Einholen manueller Angebote ist, dass dies zeitaufwendig ist. Es dauert unter Umständen mehrere Wochen, bis Sie die angeforderten Angebote erhalten. Zudem ist die Anzahl begrenzt, da Sie nicht 20, 30 oder mehr Banken anschreiben werden.
Ein guter Weg ist das Beauftragen eines Kreditvermittlers. Da Immobilienkredite nicht einfach sind, profitieren Sie von den Erfahrungen eines Vermittlers wie BesserFinanz GmbH. Ihre persönlichen Ansprüche und Vorgaben werden berücksichtigt, sodass die Angebote auf Sie zugeschnitten sind. Der Zinssatz bezieht sich konkret auf Ihre Anfrage. Es handelt sich nicht um eine Zinsspanne, die bei einem Immobilienkredit Rechner angegeben wird. Ferner arbeiten Vermittler mit zahlreichen Banken zusammen, sodass günstigere Kreditkonditionen realisiert werden.
Die Suche nach günstigen Immobiliendarlehen ist sinnvoll und wichtig. Sie vernachlässigen bitte andere Aspekte nicht. Kostenlose Sondertilgungen sind ein Vorteil, ebenso wie ein größerer Zeitraum, bis die Bank Zinsen für die Bereitstellung berechnet. Achten Sie beim Immobilienkredit vergleichen nicht nur auf den Zinssatz. Erfahrungen von Bekannten und Freunden helfen, die von einer Bank ein günstiges Angebot erhalten haben. Wenn Sie sich für einen Vergleich im Internet entscheiden, achten Sie bitte auf die Aktualität der Konditionen. Diese sind eventuell veraltet, was das Ergebnis des Vergleichs negativ beeinträchtigt. Genau deswegen profitieren Sie von einem Kreditvermittler, denn die eingeholten Angebote sind aktuell aus einer Vielzahl von Banken.
Die Zinssätze für Immobiliendarlehen können je nach Marktbedingungen, Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und anderen Faktoren variieren. Es ist ratsam, sich bei verschiedenen Banken und Kreditgebern nach aktuellen Angeboten zu erkundigen, um die besten Zinskonditionen zu erhalten.
Ein Immobiliendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das verwendet wird, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Der Kreditnehmer nimmt das Darlehen auf und verpflichtet sich, es über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückzuzahlen, wobei die Immobilie als Sicherheit dient.
Die Höhe der monatlichen Rate hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Darlehensbetrags, der Laufzeit des Darlehens und der Zinssätze. Idealerweise sollte die Rate so bemessen sein, dass sie in das Budget des Kreditnehmers passt, ohne andere finanzielle Verpflichtungen zu gefährden.
Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das speziell für den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie verwendet wird. Es wird in der Regel über einen langen Zeitraum zurückgezahlt und durch die Immobilie selbst als Sicherheit abgesichert.
Es gibt verschiedene staatliche Förderprogramme und Darlehensoptionen, die Kreditnehmern helfen können, beim Kauf oder Bau einer Immobilie finanzielle Unterstützung zu erhalten. Dazu gehören beispielsweise Förderungen für energieeffizientes Bauen, staatliche Zuschüsse oder vergünstigte Darlehenskonditionen für bestimmte Zielgruppen.
Die Zinsbindung gibt an, für welchen Zeitraum die Zinssätze für das Darlehen festgelegt sind. Die ideale Zinsbindung hängt von den persönlichen finanziellen Zielen und Marktprognosen ab. Üblich sind Bindungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren, wobei längere Bindungen oft mit höheren Zinssätzen einhergehen.
Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Kaufpreises der Immobilie, der Kreditgeberanforderungen und der individuellen finanziellen Situation des Kreditnehmers. In der Regel wird jedoch empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital bereitzustellen, um die besten Konditionen zu erhalten.
Die erforderlichen Unterlagen können je nach Kreditgeber variieren, umfassen jedoch normalerweise Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Informationen zur Immobilie (z. B. Kaufvertrag oder Baupläne) und andere relevante Dokumente zur Bestimmung der Kreditwürdigkeit und Bonität des Kreditnehmers.
Es ist möglich, einen Immobilienkredit ohne Schufa abzuschließen, jedoch sind die Optionen in diesem Fall oft begrenzt und die Konditionen können weniger vorteilhaft sein. Kreditnehmer sollten sich darüber im Klaren sein, dass eine negative Schufa-Bewertung die Chancen auf Genehmigung eines Darlehens erheblich beeinträchtigen kann.
Eine Umschuldung eines Immobilienkredits kann sinnvoll sein, wenn sich die Marktbedingungen ändern und günstigere Zinskonditionen verfügbar sind, wenn der Kreditnehmer seine monatlichen Raten reduzieren möchte oder wenn sich die persönliche finanzielle Situation verbessert hat. Es ist ratsam, die potenziellen Einsparungen sorgfältig zu prüfen und die Kosten der Umschuldung zu berücksichtigen, um festzustellen, ob sie sich langfristig auszahlt.
