Gekonnt mit einem Zusatzdarlehen Finanzierungslücken schließen
Sie haben sich sicherlich schon einmal gefragt:
- Was ist ein Zusatzdarlehen?
- Welche Varianten gibt es beim Zusatzdarlehen?
- Wie kann ich eine Finanzierungslücke bestmöglich mit einem Ergänzungsdarlehen schließen?
- Wofür kann ich ein Ergänzungsdarlehen einsetzen?
- Wie kann ich eine staatliche Förderung mit einem Ergänzungskredit kombinieren?
- Kann ein Zusatzdarlehen ein Aufwendungsdarlehen günstig umschulden?
Wir geben Ihnen hier die Antworten auf diese und andere Fragen, zum gleichem Thema.
Zudem beleuchten und erklären wir die Rubrik genauer und allgemein verständlich. Ebenso erläutern wir die Hintergründe, geben Ihnen Tipps, zeigen Ihnen Alternativen auf, erklären die Vor- und Nachteile, nennen Risiken und Gefahren und geben Hinweise, was Sie unbedingt beachten oder tun oder besser nicht tun sollten.
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Ob beim Hausbau, beim Immobilienkauf oder während einer Sanierung: Eine Finanzierung kann knapp werden, wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als geplant. Auch neue Wünsche oder dringend notwendige Reparaturen können eine zusätzliche Geldsumme erfordern. Ein Zusatzdarlehen kann dann helfen, eine Finanzierungslücke zu schließen, ohne dass die gesamte bestehende Baufinanzierung neu aufgesetzt werden muss.
Welche Lösung passt, hängt vom Anlass, den vorhandenen Krediten und Ihrer finanziellen Belastbarkeit ab. Möglich ist etwa ein weiterer Kredit bei Ihrer bisherigen Bank. Eine andere Variante ist ein nachrangiges Darlehen, das zusätzlich zur ersten Immobilienfinanzierung aufgenommen wird. Bei energetischen Einzelmaßnahmen kann außerdem ein staatlich geförderter Ergänzungskredit infrage kommen. Wichtig ist jedoch: Nicht jedes Ergänzungsdarlehen eignet sich für jeden Zweck – und ein zusätzlicher Kredit ist nicht automatisch günstiger als die bestehende Finanzierung.
Wir erklären Ihnen, wie die verschiedenen Formen eines Zusatzdarlehens funktionieren, wofür Sie ein Ergänzungsdarlehen einsetzen können und worauf Sie bei Förderung und Umschuldung achten sollten.
Das ist ein Zusatzdarlehen
Ein Zusatzdarlehen ist ein weiterer Kredit, der eine bereits bestehende Finanzierung ergänzt. Es wird häufig genutzt, wenn der ursprünglich vereinbarte Kreditbetrag nicht ausreicht oder später zusätzlicher Kapitalbedarf entsteht. Die Begriffe Zusatzdarlehen und Ergänzungsdarlehen werden im Alltag oft ähnlich verwendet. Sie beschreiben aber nicht zwingend ein bestimmtes Kreditmodell. Entscheidend sind die Vertragsbedingungen, die Sicherheiten und der konkrete Verwendungszweck.
Typische Gründe für ein Zusatzdarlehen sind unerwartete Mehrkosten beim Bau, eine Modernisierung nach dem Kauf oder eine Reparatur, die nicht aufgeschoben werden kann. Auch eine energetische Sanierung kann zusätzlichen Finanzierungsbedarf auslösen – etwa wenn Dämmung, Fenster und Heizung erneuert werden sollen.
Bevor Sie einen weiteren Kredit aufnehmen, sollten Sie den Fehlbetrag möglichst genau ermitteln. Dafür gehören Kostenvoranschläge, mögliche Zuschüsse, vorhandene Rücklagen und die noch offenen Beträge aus der Hauptfinanzierung auf den Prüfstand. Bei Bau- und Renovierungsvorhaben sollten Sie außerdem einen finanziellen Puffer für Preissteigerungen und Verzögerungen einplanen.
Die zwei Varianten eines Zusatzdarlehens
- Nachrangiges Zusatzdarlehen
Ein nachrangiges Zusatzdarlehen wird häufig mit einer bestehenden Immobilienfinanzierung kombiniert. Die erste Bank steht dabei meist mit ihrer Grundschuld im vorrangigen Rang im Grundbuch. Der zusätzliche Kreditgeber erhält – sofern das Darlehen ebenfalls durch eine Grundschuld abgesichert wird – einen nachrangigen Platz.
Der Rang ist vor allem dann wichtig, wenn ein Kredit nicht mehr bedient werden kann und die Immobilie verwertet wird. Der vorrangige Gläubiger wird zuerst aus dem Erlös bedient. Für den nachrangigen Kreditgeber bleibt nur das Geld, das danach noch übrig ist. Das höhere Risiko kann sich in schlechteren Kreditkonditionen niederschlagen. Ein nachrangiges Darlehen ist daher nicht automatisch eine günstige Lösung.
Ob ein solches Darlehen sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die Restschuld der ersten Finanzierung ist, welchen Wert die Immobilie hat und ob die zusätzliche Monatsrate dauerhaft tragbar bleibt. Auch die bisherige Bank muss häufig einbezogen werden: Sie kann bei einer weiteren Grundschuld zustimmen müssen oder eigene Anforderungen an die Besicherung stellen.
Beispiel: Sie möchten das Dach Ihres Hauses sanieren, haben aber keinen ausreichenden Betrag mehr aus dem ursprünglichen Baukredit zur Verfügung. Ein nachrangiges Zusatzdarlehen könnte die fehlende Summe ergänzen. Dabei müssen Sie sowohl die Rate des bestehenden Kredits als auch die Rate des neuen Darlehens in Ihre Haushaltsplanung aufnehmen. - Zusätzlicher Kredit neben der Hauptfinanzierung
Ein Zusatzdarlehen kann auch als eigenständiger Kredit neben dem ursprünglichen Immobilienkredit aufgenommen werden. Das kann unter anderem ein weiterer Immobilienkredit, ein zweckgebundener Modernisierungskredit oder ein Ratenkredit sein. Ob dafür eine zusätzliche Grundschuld eingetragen wird, hängt vom Kreditgeber und der Darlehensart ab.
Eine Aufstockung bei der bisherigen Bank kann den Vorteil haben, dass die bestehende Finanzierung und die neue Kreditsumme gemeinsam betrachtet werden. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Bank die ursprünglichen Konditionen übernimmt. Zinsen, Laufzeit, Tilgung und Sicherheiten können für den neuen Darlehensteil gesondert vereinbart werden.
Ein separater Ratenkredit kann in manchen Fällen schneller und einfacher zu beantragen sein. Er ist aber nicht zwingend günstiger. Vergleichen Sie daher nicht nur den Sollzins, sondern auch den effektiven Jahreszins, die Laufzeit, die Gesamtkosten und mögliche Sondertilgungen. Entscheidend ist, ob die zusätzliche Rate auch dann noch in Ihr Budget passt, wenn unerwartete Ausgaben hinzukommen.
So schließen Sie mit einem Zusatzdarlehen Ihre Finanzierungslücke
Ein Zusatzdarlehen sollte nicht einfach die Differenz zwischen Wunschkosten und vorhandenem Geld abdecken. Sinnvoller ist eine sorgfältige Planung in mehreren Schritten.- Zunächst sollten Sie klären, wie hoch der tatsächliche Finanzierungsbedarf ist. Dazu gehören nicht nur die Handwerkerrechnungen oder Materialkosten, sondern gegebenenfalls auch Planung, Energieberatung, Genehmigungen und weitere Baunebenkosten. Stellen Sie anschließend fest, welche Eigenmittel Sie einsetzen können, ohne Ihre notwendige Rücklage vollständig aufzubrauchen.
- Prüfen Sie danach, ob Zuschüsse oder Förderkredite für das Vorhaben infrage kommen. Wenn eine Förderung möglich ist, sollten Sie deren Bedingungen frühzeitig klären. Bei vielen Programmen ist entscheidend, dass ein Antrag rechtzeitig gestellt wird und die Maßnahme die technischen Anforderungen erfüllt. Ein bereits begonnener oder abgeschlossener Umbau kann von bestimmten Förderprogrammen ausgeschlossen sein.
- Im nächsten Schritt vergleichen Sie geeignete Finanzierungsvarianten. Fragen Sie Ihre bestehende Bank nach einer Aufstockung und holen Sie – sofern sinnvoll – weitere Angebote ein. Vergleichen Sie dabei die Gesamtbelastung aus Hauptdarlehen, Zusatzdarlehen und laufenden Kosten der Immobilie. Die monatliche Rate sollte nicht nur heute, sondern auch bei veränderten Einnahmen und höheren Lebenshaltungskosten tragbar sein.
Wir empfehlen, die persönliche Haushaltsrechnung realistisch zu prüfen und Kreditverträge sorgfältig zu vergleichen.
Dafür können Sie ein Ergänzungsdarlehen einsetzen
Ein Ergänzungsdarlehen kann je nach Kreditgeber und Programm verschiedene Vorhaben finanzieren. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung kommen insbesondere bauliche Maßnahmen, eine Modernisierung oder eine Sanierung infrage. Der konkrete Verwendungszweck muss jedoch zum Darlehensvertrag passen.
- Bauliche Maßnahmen
Ein Zusatzdarlehen kann die Kosten für bauliche Veränderungen auffangen, die im ursprünglichen Finanzierungsplan nicht enthalten waren. Dazu zählen insbesondere ein Anbau, ein Dachausbau, eine neue Raumaufteilung oder die Erneuerung wichtiger Bauteile. Voraussetzung ist, dass die Bank das Vorhaben akzeptiert und die Gesamtkosten durch Ihre finanzielle Situation gedeckt werden können.
Bei größeren Umbauten sollten Sie nicht nur die Baukosten einplanen. Auch Architektenleistungen, Statik, Genehmigungen und mögliche Zusatzarbeiten können die Gesamtsumme erhöhen. Ein klarer Kostenplan hilft dabei, die benötigte Kredithöhe nicht zu knapp anzusetzen. - Modernisierung
Eine Modernisierung verbessert häufig Komfort, Funktion oder Ausstattung einer Immobilie. Dazu können der Umbau des Badezimmers, eine neue Küche, eine Verbesserung der Elektroinstallation oder der altersgerechte Umbau gehören. Manche Kreditgeber bieten dafür zweckgebundene Modernisierungskredite an. Bei kleineren Vorhaben kann auch ein Ratenkredit geprüft werden. Bei höheren Beträgen kann eine Immobilienfinanzierung geeigneter sein.
Welche Variante besser passt, hängt unter anderem von Kreditsumme, Laufzeit, Zins, Sicherheiten und Rückzahlungsbedingungen ab. Ein niedriger Zinssatz allein reicht für den Vergleich nicht aus. Auch die Gesamtkosten und die Möglichkeit zu Sondertilgungen sind wichtig. - Sanierung und energetische Verbesserung
Ein Ergänzungsdarlehen kann auch Sanierungsmaßnahmen finanzieren. Bei einer energetischen Sanierung geht es beispielsweise um Dämmung, Fenster, Heiztechnik oder andere Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken sollen. Welche Arbeiten förderfähig sind, hängt vom jeweiligen Programm und den geltenden technischen Voraussetzungen ab.
Für umfassende energetische Sanierungen gelten oft andere Förderbedingungen als für einzelne Maßnahmen. Informieren Sie sich daher vor Beginn über die erforderlichen Nachweise und darüber, ob eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte (Energieberater/in) eingebunden werden muss.
Staatliche Förderung mit einem Ergänzungskredit kombinieren
Eine Förderung kann die Finanzierung eines Vorhabens erleichtern. Je nach Programm besteht sie aus einem Zuschuss, einem zinsgünstigen Kredit oder einer Kombination aus beidem. Ein Zuschuss muss grundsätzlich nicht zurückgezahlt werden, sofern Sie die Förderbedingungen einhalten. Ein Kredit bleibt dagegen eine Verbindlichkeit und muss entsprechend dem Darlehensvertrag zurückgezahlt werden.
Ein aktuelles Beispiel für die Kombination von Förderung und Finanzierung ist der KfW-Ergänzungskredit für Wohngebäude mit den Produktnummern 358 und 359. Er kann für bestimmte energetische Einzelmaßnahmen relevant sein, wenn dafür bereits eine passende Zuschusszusage der KfW oder ein Bewilligungsbescheid des BAFA vorliegt. Die Zusage beziehungsweise der Bescheid darf nach den KfW-Angaben grundsätzlich nicht länger als zwölf Monate zurückliegen. Der Antrag erfolgt über einen Finanzierungspartner und nicht direkt bei der KfW.
Der Kredit kann die förderfähigen Kosten einer bezuschussten Maßnahme ergänzend finanzieren. Die KfW nennt als Höchstbetrag bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit. Die tatsächliche Kredithöhe richtet sich nach den förderfähigen Kosten und den Programmbedingungen. Für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer eines Einfamilienhauses, deren Haushaltsjahreseinkommen 90.000 Euro nicht überschreitet, kommt unter den weiteren Voraussetzungen der Ergänzungskredit Plus (358) infrage. Der Ergänzungskredit (359) richtet sich an weitere förderfähige Antragstellende und Vorhaben.
Wichtig ist die Abgrenzung: Der KfW-Ergänzungskredit 358/359 ist für bestimmte geförderte Einzelmaßnahmen vorgesehen. Laut KfW ist er nicht für die Umschuldung bestehender Kredite und auch nicht für die Nachfinanzierung bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben bestimmt. Prüfen Sie deshalb immer die aktuellen Förderbedingungen, bevor Sie Arbeiten beauftragen oder einen Kreditvertrag unterschreiben. Förderprogramme können sich ändern und stehen teilweise unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.
So kann ein Zusatzdarlehen ein Aufwendungsdarlehen günstig umschulden
Der Begriff Aufwendungsdarlehen bezeichnet nicht pauschal jedes staatliche Förderdarlehen. Er wird unter anderem für bestimmte Formen der Wohnungsbauförderung verwendet. Bei historischen oder regionalen Fördermodellen konnten etwa Förderbeträge über einen Zeitraum ausgezahlt werden, um laufende Wohnkosten zu entlasten. Die konkreten Bedingungen hingen vom jeweiligen Programm ab.
Ob sich ein bestehendes Aufwendungsdarlehen durch einen neuen Kredit günstig umschulden lässt, kann daher nur anhand des konkreten Vertrags beurteilt werden. Prüfen Sie hier insbesondere:
- den aktuellen Darlehenssaldo und den vereinbarten Zinssatz
- die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung
- mögliche Ablöse- oder Vorfälligkeitskosten
- Sonderbedingungen der öffentlichen Förderung
- mögliche Folgen für Belegungs-, Nutzungs- oder Mietbindungen
- die Kosten und Laufzeit des neuen Kredits
Ein Umschuldungskredit lohnt sich nur, wenn die Gesamtkosten der neuen Finanzierung tatsächlich niedriger sind und keine Fördervorteile verloren gehen. Ein bisher zinsgünstiges oder besonders ausgestaltetes Förderdarlehen durch einen marktüblichen Kredit zu ersetzen, kann die Belastung sogar erhöhen. Zudem ist der KfW-Ergänzungskredit 358/359 ausdrücklich nicht für die Umschuldung bestehender Kredite vorgesehen.
Wenn Ihr Aufwendungsdarlehen aus einem Landes- oder kommunalen Förderprogramm stammt, sollten Sie vor einer Ablösung zuerst den ursprünglichen Fördergeber kontaktieren. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Folgen eine vollständige oder teilweise Rückzahlung hat. Erst wenn diese Punkte geklärt sind, lässt sich ein verbindlicher Kostenvergleich mit einem neuen Zusatzdarlehen erstellen.
Vorteile und Risiken eines Zusatzdarlehens
Ein Zusatzdarlehen kann eine Finanzierungslücke schließen, ohne dass Sie sofort auf notwendige Bau- oder Sanierungsmaßnahmen verzichten müssen. Es kann außerdem ermöglichen, eine bestehende Finanzierung gezielt zu ergänzen oder eine förderfähige Maßnahme umzusetzen.
Dem stehen zusätzliche Kosten und Verpflichtungen gegenüber. Mit einem weiteren Kredit steigt die monatliche Belastung. Ein nachrangiges Darlehen kann wegen des höheren Risikos für den Kreditgeber teurer sein. Zudem kann eine Finanzierung mit mehreren Darlehen unübersichtlich werden, wenn Laufzeiten, Zinsbindungen und Rückzahlungsregeln voneinander abweichen.
Achten Sie deshalb auf eine nachvollziehbare Gesamtrechnung. Berücksichtigen Sie neben der Kreditrate auch Instandhaltung, Versicherungen, Energie, Hausgeld und Rücklagen. Eine Finanzierung sollte auch dann tragbar bleiben, wenn einzelne Kosten steigen oder sich Ihre persönliche Situation verändert.
Zusatzdarlehen sorgfältig planen und vergleichen
Mit einem Zusatzdarlehen oder Ergänzungsdarlehen können Sie eine Finanzierungslücke bei Bau, Modernisierung oder Sanierung schließen. Dafür kommen ein nachrangiges Darlehen, ein weiterer Kredit neben der Hauptfinanzierung oder – bei passenden energetischen Maßnahmen – ein staatlich geförderter Ergänzungskredit infrage.
Entscheidend ist, dass die Finanzierung zu Ihrem Vorhaben und Ihrem Budget passt. Ermitteln Sie zuerst den tatsächlichen Kapitalbedarf, prüfen Sie mögliche Förderungen und vergleichen Sie anschließend die Gesamtkosten der Angebote. Bei einem vorhandenen Aufwendungsdarlehen sollten Sie vor einer Umschuldung unbedingt die individuellen Förder- und Rückzahlungsbedingungen klären. So vermeiden Sie, einen günstigen bestehenden Baustein durch einen teureren Kredit zu ersetzen.
Die Begriffe werden häufig ähnlich verwendet, sind aber nicht automatisch gleichbedeutend mit einem bestimmten Kreditprodukt. Ein Ergänzungsdarlehen ergänzt eine vorhandene Finanzierung. Es kann ein Bankkredit oder ein Förderkredit mit eigenen Voraussetzungen sein. Entscheidend sind der Vertrag und der Verwendungszweck.
Nicht zwingend in jedem Einzelfall, aber die nachrangige Stellung kann das Risiko des Kreditgebers erhöhen. Dieses Risiko kann sich in höheren Zinsen oder strengeren Kreditbedingungen niederschlagen. Vergleichen Sie deshalb konkrete Angebote und prüfen Sie die Rangfolge der Sicherheiten.
Nein. Bei einem frei vereinbarten Bankdarlehen gelten die jeweiligen Vertragsbedingungen. Förderdarlehen sind häufig auf bestimmte Maßnahmen und Kosten beschränkt. Beim KfW-Ergänzungskredit 358/359 muss insbesondere eine passende Förderung für eine energetische Einzelmaßnahme vorliegen. Eine Umschuldung bestehender Kredite ist hiermit ausgeschlossen.
Klären Sie die Förderbedingungen möglichst vor der Beauftragung oder dem Beginn der Maßnahme. Je nach Programm müssen Anträge vor einem bestimmten Umsetzungsschritt gestellt werden. Die konkrete Reihenfolge unterscheidet sich nach Förderprogramm. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf allgemeine Angaben, sondern prüfen Sie die aktuellen Vorgaben des jeweiligen Fördergebers.
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