Besichertes Darlehen – hohe und günstige Kredite
Sie haben sich sicherlich schon einmal gefragt:
- Was ist ein besichertes Darlehen?
- Wie funktioniert die Besicherung eines Darlehens?
- Welche Sicherheiten kommen bei einem besicherten Kredit infrage?/li>
- Was bedeutet Sicherungsübereignung bei einem besichertem Kredit?
- Wie viel günstiger ist ein besicherter Kredit?
- Welche Kreditsummen sind maximal mit einem Sicherungskredit möglich?
- Welche Vor- und Nachteile hat ein besichertes Darlehen?
Wir geben Ihnen hier die Antworten auf diese und andere Fragen, zum gleichem Thema.
Zudem beleuchten und erklären wir die Rubrik genauer und allgemein verständlich. Ebenso erläutern wir die Hintergründe, geben Ihnen Tipps, zeigen Ihnen Alternativen auf, erklären die Vor- und Nachteile, nennen Risiken und Gefahren und geben Hinweise, was Sie unbedingt beachten oder tun oder besser nicht tun sollten.
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Ein besichertes Darlehen kann eine Möglichkeit sein, eine größere Kreditsumme zu finanzieren oder bestehende Verbindlichkeiten neu zu ordnen. Anders als bei einem Kredit ohne zusätzliche Sicherheit erhält der Kreditgeber dabei einen Zugriff auf einen bestimmten Vermögenswert oder eine weitere Person haftet für die Rückzahlung. Eine Immobilie, ein Wertpapierdepot oder ein Fahrzeug kann so dazu beitragen, das Ausfallrisiko des Kreditgebers zu reduzieren. Das ermöglicht günstigere Konditionen – ist aber keine Garantie für einen niedrigen Zinssatz oder eine Kreditzusage.
Besichertes Darlehen: hohe Kreditsumme und günstige Zinsen
Besonders häufig wird ein besicherter Kredit über eine Grundschuld auf eine Immobilie abgesichert. Damit sind oft hohe Darlehensbeträge möglich, die zudem zinsgünstig sind. Zugleich ist die Sicherheit mit einem erheblichen Risiko verbunden: Können Sie die vertraglich vereinbarten Zahlungen dauerhaft nicht leisten, kann die Immobilie unter den dafür geltenden Voraussetzungen verwertet werden. Entscheidend ist deshalb nicht allein, wie viel Geld Sie aufnehmen können, sondern ob die monatliche Belastung langfristig zu Ihrem Budget passt.
Das ist ein besichertes Darlehen
Ein besichertes Darlehen ist ein Kredit, bei dem der Darlehensgeber neben der Rückzahlungsverpflichtung eine zusätzliche Sicherheit erhält. Diese Sicherheit soll den möglichen finanziellen Verlust des Kreditgebers verringern, falls der Kredit nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird. Je nach Kreditart und Vereinbarung kann es sich zum Beispiel um eine Grundschuld, ein Pfandrecht, eine Sicherungsübereignung oder eine Bürgschaft handeln.
Eine Besicherung ändert nichts daran, dass Sie persönlich zur Rückzahlung des Kredits verpflichtet sind. Die Sicherheit ist vielmehr eine zusätzliche Absicherung des Kreditgebers. Sie wird in der Regel in einem eigenen Vertrag oder in ergänzenden Vertragsunterlagen geregelt. Dort sollte nachvollziehbar festgelegt sein, welche Forderungen abgesichert werden und unter welchen Umständen der Kreditgeber auf die Sicherheit zugreifen darf.
Banken betrachten bei einer Kreditentscheidung nicht nur die angebotene Sicherheit. Sie prüfen auch, ob Sie sich die Raten voraussichtlich leisten können. Bei Immobilienkrediten fließen dafür unter anderem Einkommen, Ausgaben und die gesamte finanzielle Situation in die Beurteilung ein. Außerdem bewertet der Kreditgeber, ob die Immobilie als Sicherheit werthaltig ist. Eine gute Sicherheit ersetzt daher keine ausreichende Rückzahlungsfähigkeit.
So funktioniert die Besicherung eines Darlehens
Wenn Sie einen Kredit besichern, räumen Sie dem Kreditgeber vertraglich bestimmte Rechte ein. Welche Rechte das sind, hängt von der Art der Sicherheit ab. Bei einer Grundschuld wird etwa ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Bei einer verpfändeten Geldanlage erhält der Kreditgeber ein Pfandrecht an einem Guthaben oder Wertpapierdepot. Bei einer Sicherungsübereignung wird das Eigentum an einer beweglichen Sache zur Sicherheit übertragen, während der Kreditnehmer die Sache häufig zunächst weiter nutzen kann.
Die Sicherheit muss für den Kreditgeber ausreichend werthaltig und rechtlich verwertbar sein. Dabei zählen nicht unbedingt der Kaufpreis oder der aktuelle Marktwert allein. Eine Bank kann Sicherheitsabschläge ansetzen oder berücksichtigen, ob andere Gläubiger bereits vorrangige Rechte an dem Vermögenswert haben. Bei Immobilien sind insbesondere der Wert, die bestehende Belastung und der Rang der Grundschuld wichtige Faktoren.
Besicherte Kredite können daher zu größeren Kreditsummen oder einem günstigeren Zinssatz führen als vergleichbare Kredite ohne Sicherheit. Das hängt jedoch stets vom Einzelfall ab. Auch die Bonität, die Laufzeit, die Höhe der Finanzierung im Verhältnis zum Wert der Sicherheit und die Konditionen des jeweiligen Anbieters beeinflussen das Angebot. Ein besicherter Kredit ist deshalb nicht immer automatisch der günstigste Kredit.
Diese Sicherheiten kommen infrage
Nicht jede Bank akzeptiert jede Sicherheit. Ob ein Vermögenswert für die Besicherung eines Darlehens geeignet ist, hängt unter anderem davon ab, wie einfach er bewertet und verwertet werden kann. Die folgende Übersicht zeigt typische Beispiele.
| Sicherheit | Typische Form der Besicherung | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Immobilie oder Grundstück | Grundschuld oder - seltener - Hypothek im Grundbuch | Bei Zahlungsschwierigkeiten kann die Immobilie gefährdet sein. Bereits bestehende Grundbuchrechte und deren Rang sind wichtig. |
| Geldguthaben oder Festgeld | Verpfändung des Guthabens | Das Guthaben kann während der Sicherungszeit möglicherweise nicht frei verfügbar sein. |
| Wertpapiere oder Depot | Verpfändung von Wertpapieren oder Depotguthaben | Kursschwankungen können den Sicherheitenwert verändern. Der Kreditgeber kann Wertpapierarten ausschließen oder Sicherheitsabschläge vornehmen. |
| Fahrzeug oder Maschine | Pfandrecht oder Sicherungsübereignung | Bei einer Sicherungsübereignung kann der Kreditgeber im Sicherungsfall auf den Gegenstand zugreifen. |
| Forderungen oder Ansprüche | Abtretung, zum Beispiel bestimmter Versicherungsansprüche | Welche Ansprüche abgetreten werden und wann der Kreditgeber sie nutzen darf, sollte klar geregelt sein. |
| Bürgschaft einer weiteren Person | Persönliche Haftungsübernahme durch den Bürgen | Der Bürge haftet mit seinem eigenen Vermögen. Die Bürgschaft ist keine Sach- oder Immobiliensicherheit. |
Die Tabelle beschreibt mögliche Sicherheiten, nicht automatisch akzeptierte Sicherheiten. Maßgeblich sind die Anforderungen des jeweiligen Kreditgebers sowie die vertraglichen Vereinbarungen.
Realsicherheit und Sachsicherheit: Das sind die Unterschiede
Die Begriffe Realsicherheit und Sachsicherheit werden in der Praxis nicht immer einheitlich voneinander abgegrenzt. Häufig werden sie ähnlich oder sogar synonym verwendet. Gemeint ist dann eine Sicherheit, die sich auf einen konkreten Vermögenswert stützt – im Unterschied zu einer persönlichen Sicherheit wie einer Bürgschaft.
Für das Verständnis ist deshalb weniger das einzelne Wort entscheidend als die Frage, welcher Vermögenswert belastet wird und welche Rechte der Kreditgeber daran erhält. Eine Grundschuld belastet ein Grundstück. Ein Pfandrecht kann ein Guthaben oder ein Wertpapierdepot betreffen. Eine Sicherungsübereignung bezieht sich üblicherweise auf eine bewegliche Sache. Solche Sicherheiten werden vielfach als dingliche oder reale Sicherheiten eingeordnet.
Eine Bürgschaft funktioniert anders: Eine weitere Person verpflichtet sich, für eine Forderung einzustehen. Es wird dabei nicht automatisch ein bestimmter Gegenstand als Sicherheit festgelegt. Für Kreditnehmende und Bürgen ist dieser Unterschied wichtig, weil sich daraus unterschiedliche Risiken ergeben.
Das bedeutet eine Sicherungsübereignung
Bei einer Sicherungsübereignung wird das Eigentum an einer beweglichen Sache zur Absicherung eines Kredits auf den Kreditgeber übertragen. Der Kreditnehmer kann die Sache häufig zunächst weiter besitzen und nutzen. Das ist zum Beispiel bei einem Fahrzeug oder einer Maschine denkbar, die im Alltag oder im Betrieb gebraucht wird.
Im Sicherungsvertrag wird festgelegt, welcher Kredit abgesichert wird und wann der Kreditgeber die Sache verwerten darf. Die Sicherungsübereignung ist eine Sachsicherheit an einer beweglichen Sache. Der Kreditgeber erhält dabei eine besondere Eigentumsposition als Sicherheit. Bei vollständiger Rückzahlung muss die Sicherheit nach Maßgabe der Vereinbarung wieder freigegeben werden.
Eine Sicherungsübereignung ist nicht dasselbe wie eine bloße Verpfändung. Bei einer Verpfändung wird die Sache oder ein Recht verpfändet. Bei der Sicherungsübereignung steht die Übertragung des Eigentums als Sicherheit im Mittelpunkt. Welche konkrete Vereinbarung vorliegt und welche Folgen sie hat, ergibt sich dabei aus den Vertragsunterlagen.
Grundschulddarlehen: So funktioniert ein besicherter Kredit mit Immobilie
Ein Grundschulddarlehen ist üblicherweise ein Darlehen, für das eine Grundschuld als Sicherheit dient. Die Grundschuld wird im Grundbuch des Grundstücks oder der Immobilie eingetragen. Im alltäglichen Sprachgebrauch wird ein solcher Kredit oft als Hypothekendarlehen bezeichnet. Tatsächlich wird zur Absicherung in der Kreditpraxis häufig die Grundschuld verwendet.
Die Grundschuld ist nicht automatisch identisch mit der jeweils offenen Restschuld. Während eine Hypothek an die gesicherte Forderung gebunden ist, bleibt eine Grundschuld grundsätzlich bestehen, bis sie gelöscht oder anderweitig behandelt wird. Deshalb sollten Sie nach Rückzahlung eines Darlehens klären, welche Unterlagen zur Grundschuld vorliegen und ob sie gelöscht oder gegebenenfalls für eine spätere Anschlussfinanzierung genutzt werden soll.
Eine Grundschuld kann bei einer Immobilienfinanzierung vereinbart werden. Je nach Anbieter und individueller Situation kann eine Immobilie außerdem als Sicherheit für eine weitere Finanzierung oder eine Umschuldung in Betracht kommen. Ob das möglich ist, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie, von bereits eingetragenen Belastungen, vom gewünschten Darlehensbetrag und von Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit ab.
Vorteile eines Grundschulddarlehens
Der wesentliche Vorteil kann in der möglichen Höhe der Finanzierung liegen. Eine werthaltige Immobilie kann dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheit bieten. Bei passender Bonität und ausreichendem Immobilienwert kann das eine größere Darlehenssumme ermöglichen als bei einem unbesicherten Ratenkredit.
Auch ein niedrigerer Zinssatz ist möglich. Der Kreditgeber kann das Risiko anders einschätzen, wenn eine Immobilie als Sicherheit dient. Das bedeutet aber nicht, dass jedes Grundschulddarlehen günstig ist: Die konkreten Konditionen hängen vom gesamten Finanzierungsvorhaben, von den Kreditbedingungen und von Ihrer wirtschaftlichen Situation ab.
Ein weiterer möglicher Vorteil besteht darin, dass eine bestehende Grundschuld unter Umständen für eine neue Finanzierung relevant sein kann. Ob eine vorhandene Sicherheit weiterverwendet, übertragen oder angepasst werden kann, muss der Kreditgeber im Einzelfall prüfen. Bei einem Anbieterwechsel sollten Sie mögliche Kosten für die Übertragung der Grundschuld in die Gesamtrechnung einbeziehen.
Nachteile und Risiken des Grundschulddarlehens
Die Besicherung über eine Immobilie bringt ein erhebliches Risiko mit sich. Wenn Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen und die vertraglichen sowie gesetzlichen Voraussetzungen für die Verwertung vorliegen, kann der Kreditgeber auf die Immobilie zugreifen. Eine Zwangsversteigerung kann zum Verlust des Hauses oder der Wohnung führen. Reicht der Verwertungserlös nicht aus, um alle offenen Forderungen zu decken, kann außerdem eine Restforderung bestehen bleiben.
Ein zweiter Nachteil ist der zusätzliche Aufwand. Die Bewertung der Immobilie, die Prüfung des Grundbuchs und die Bestellung oder Änderung einer Grundschuld können mehr Zeit beanspruchen als bei einem einfachen Ratenkredit. Je nach Finanzierung können obendrein weitere Kosten, etwa im Kontext der Grundschuld, anfallen.
Hinzu kommt, dass die Immobilie durch die Grundschuld belastet ist. Das kann spätere Verkäufe, Finanzierungen oder Veränderungen am Kredit beeinflussen. Bevor Sie eine Immobilie als Sicherheit einsetzen, sollten Sie deshalb nicht nur den Zinssatz vergleichen. Prüfen Sie auch die Laufzeit, die Rückzahlungsrate, mögliche Sondertilgungen und die Folgen, wenn sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert.
Besichertes Darlehen zur Umschuldung und Zusammenfassung von Verbindlichkeiten
Mit einem Umschuldungskredit wird ein neuer Kredit genutzt, um bestehende Kredite ganz oder teilweise abzulösen. Eine Zusammenfassung mehrerer Verbindlichkeiten kann die Übersicht erleichtern und die monatliche Belastung reduzieren. Werden die bisherigen Kredite durch ein Grundschulddarlehen abgelöst, kann die monatliche Rate niedriger ausfallen – zum Beispiel dann, wenn der neue Kredit einen günstigeren Zinssatz oder eine längere Laufzeit hat.
Eine geringere Monatsrate bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Umschuldung insgesamt günstiger ist. Eine längere Rückzahlungsdauer kann dazu führen, dass Sie über die gesamte Laufzeit mehr Zinsen zahlen. Außerdem wird aus einer bisher unbesicherten Verbindlichkeit möglicherweise ein Darlehen, für das Ihre Immobilie haftet. Das verändert das Risiko grundlegend.
Rechnen Sie vor einer Umschuldung daher mehrere Punkte zusammen:
- die Ablösesummen der bestehenden Kredite
- mögliche Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung
- die Konditionen des neuen Darlehens
- die Kosten rund um die Grundschuld
- die gesamten Rückzahlungen über die geplante Laufzeit
Bei einem bestehenden Immobiliendkredit sollten Sie außerdem prüfen, ob eine vorzeitige Ablösung möglich ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen kann. Bei einem Anbieterwechsel können auch Kosten für die Übertragung der Grundschuld eine Rolle spielen.
Eine Umschuldung ist besonders sorgfältig zu prüfen, wenn Sie damit kurzfristig finanzielle Engpässe überbrücken möchten. Ein neuer Kredit löst die Ursache einer dauerhaften Budgetlücke nicht unbedingt. Wenn die Belastung bereits heute kaum tragbar ist, kann eine neue, langfristige Besicherung das Risiko für Ihr Wohneigentum erhöhen.
Wo und wie können Sie ein besichertes Darlehen anfragen?
Sie können sich zunächst an Ihre Hausbank oder an andere Banken und Kreditinstitute wenden. Bei einem Darlehen mit Immobilienbesicherung können auch auf Immobilienfinanzierungen spezialisierte Kreditvermittler oder Beratungsstellen infrage kommen. Wichtig ist, Angebote nicht nur nach dem beworbenen Zinssatz zu beurteilen. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, die Rate, die Laufzeit, die Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten und sämtliche erkennbaren Zusatzkosten.
Eine gute Kreditvermittlung kann den Vergleich erleichtern, wenn der Vermittler Angebote mehrerer Kreditgeber einholt. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der gesamte Markt berücksichtigt wird oder die Beratung unabhängig ist. Fragen Sie deshalb konkret, mit welchen Kreditgebern der Anbieter zusammenarbeitet, wie er vergütet wird und ob die Vergütung Ihre Kosten beeinflusst.
Für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen sieht die Gewerbeordnung eine Erlaubnis und Registrierung vor. Ein Honorar-Immobiliardarlehensberater, der als unabhängig auftritt, muss eine ausreichende Zahl von am Markt angebotenen Verträgen heranziehen und darf vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen oder von diesem abhängig sein. Sie können daher prüfen, ob ein Anbieter im einschlägigen Register geführt wird und ob er als Vermittler oder als Honorarberater auftritt.
Achten Sie außerdem auf Warnsignale: Seien Sie vorsichtig, wenn vorab Geld verlangt wird, ein Kredit unabhängig von Ihrer finanziellen Situation zugesagt wird oder statt eines klaren Darlehensvertrags zusätzliche Verträge und Abonnements angeboten werden. Kreditvermittler vergeben selbst grundsätzlich keine Kredite. Über die Kreditvergabe entscheidet der jeweilige Darlehensgeber.
Für eine erste Anfrage ist es hilfreich, die eigenen Zahlen geordnet bereitzuhalten. Dazu gehören eine Übersicht über Einkommen und monatliche Ausgaben, bestehende Kreditverpflichtungen, die gewünschte Darlehenssumme und der Verwendungszweck. Bei einer Immobilienbesicherung können zudem Unterlagen zur Immobilie und zum bestehenden Grundbuch erforderlich sein. Die konkreten Anforderungen legt der jeweilige Anbieter selbst fest.
Sicherheit kann Konditionen verbessern – erhöht aber Ihr Risiko
Ein besichertes Darlehen kann eine hohe Kreditsumme ermöglichen und unter bestimmten Voraussetzungen günstigere Zinsen bieten. Als Sicherheit kommen unter anderem Immobilien, Guthaben, Wertpapiere und bewegliche Gegenstände infrage. Bei einem Grundschulddarlehen wird die Immobilie durch eine Grundschuld im Grundbuch belastet. Das kann für eine Immobilienfinanzierung oder eine sorgfältig geprüfte Umschuldung sinnvoll sein, setzt Sie aber dem Risiko aus, Ihr Wohneigentum zu verlieren, wenn Sie Ihre Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllen.
Vergleichen Sie deshalb mehrere Angebote und betrachten Sie immer die Gesamtkosten. Bei einer Umschuldung sollten Sie zusätzlich prüfen, ob eine niedrigere Monatsrate durch eine längere Laufzeit erkauft wird. Eine Kreditvermittlung kann beim Angebotsvergleich unterstützen. Klären Sie jedoch vorher, welche Anbieter verglichen werden und wie die Beratung vergütet wird. Entscheidend ist nicht die höchstmögliche Kreditsumme, sondern eine Finanzierung, deren Raten Sie dauerhaft tragen können.
Nein. Eine Sicherheit kann dazu beitragen, das Risiko des Kreditgebers zu senken. Daraus kann sich ein günstigerer Zinssatz ergeben, aber das ist nicht garantiert. Entscheidend sind auch Ihre Bonität, die Art und der Wert der Sicherheit, die Höhe des Kredits und die übrigen Vertragsbedingungen.
Das kann je nach Kreditgeber und Einzelfall möglich sein. Die Bank prüft unter anderem den Immobilienwert, bestehende Belastungen, den gewünschten Kreditbetrag und Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Eine Immobilie als Sicherheit einzusetzen ist besonders sorgfältig abzuwägen, wenn der Kredit nicht unmittelbar der Immobilie zugutekommt.
Sobald Zahlungsschwierigkeiten absehbar sind, sollten Sie frühzeitig mit dem Kreditgeber sprechen. Bei einem grundschuldbesicherten Kredit kann die Immobilie gefährdet sein, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung und die Verwertung der Sicherheit vorliegen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich bei drohenden Problemen schnell um eine einvernehmliche Lösung zu bemühen.
Das hängt von der Bank und der Art des Darlehens ab. Üblicherweise sollten Sie Ihre Einkommens- und Ausgabensituation, bestehende Kredite sowie den Finanzierungszweck nachvollziehbar darstellen können. Bei einem Grundschulddarlehen kommen Unterlagen zur Immobilie und zu den bestehenden Grundbuchbelastungen hinzu. Der Kreditgeber kann weitere Nachweise verlangen.
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