Baufinanzierung für Selbstständige – ist möglich
Sie haben sich sicherlich schon einmal gefragt:
- Warum haben Selbstständige es bei der Baufinanzierung oft schwerer?
- Was sind die Voraussetzungen bei einer Baufinanzierung für Selbstständige?
- Welche Unterlagen benötigen Selbstständige für eine Baufinanzierung?
- Welche Rolle spielt die BWA dabei?
- Wie viel Einkommen benötigen Selbstständige für einen Immobilienkredit?
- Wie kann ich meine Chancen auf Kreditbewilligung erhöhen?
- Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
- Wann kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage kommen?
- Welche Besonderheiten gibt es bei einer Baufinanzierung für Freiberufler?
- Welche Bank vergibt einen Immobilienkredit für Selbstständige?
- Welche Sicherheiten können bei der Immobilienfinanzierung helfen?
- Welche Fehler werden häufig bei der Baufinanzierung für Selbststädige gemacht?
Wir geben Ihnen hier die Antworten auf diese und andere Fragen, zum gleichem Thema.
Zudem beleuchten und erklären wir die Rubrik genauer und allgemein verständlich. Ebenso erläutern wir die Hintergründe, geben Ihnen Tipps, zeigen Ihnen Alternativen auf, erklären die Vor- und Nachteile, nennen Risiken und Gefahren und geben Hinweise, was Sie unbedingt beachten oder tun oder besser nicht tun sollten.
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Eine Baufinanzierung für Selbstständige ist grundsätzlich möglich. Ob Sie als Unternehmerin, Unternehmer oder freiberuflich tätige Person einen Immobilienkredit erhalten, hängt jedoch häufig von anderen Nachweisen ab als bei Angestellten. Banken prüfen nicht nur, wie viel Sie aktuell verdienen. Sie möchten auch nachvollziehen, wie sich Ihre Einkünfte über mehrere Jahre entwickelt haben und wie zuverlässig Sie die Kreditraten künftig zahlen können.
Die größte Herausforderung: Selbstständige Einkommen können schwanken. Hohe Umsätze allein reichen daher nicht aus, um eine Bank von der Finanzierbarkeit einer Immobilie zu überzeugen. Entscheidend sind unter anderem Ihr nachhaltiger Gewinn, Ihre privaten Ausgaben, bestehende Verbindlichkeiten, das vorhandene Eigenkapital und der Wert der Immobilie.
Mit einer sorgfältigen Vorbereitung verbessern Sie Ihre Chancen auf eine passende Finanzierung. Wir erklären Ihnen, welche Voraussetzungen Banken typischerweise prüfen, welche Unterlagen Sie benötigen und worauf es bei einer Baufinanzierung mit schwankendem Einkommen ankommt. Sie lesen außerdem, welche Möglichkeiten bei wenig oder keinem Eigenkapital bestehen und wie Sie geeignete Kreditangebote vergleichen.
Deswegen haben Selbstständige es bei der Baufinanzierung oft schwerer
Selbstständige und Freiberufler haben es bei der Immobilienfinanzierung häufig schwerer, weil ihr Einkommen für Banken weniger einfach einzuschätzen ist. Angestellte legen meist regelmäßige Gehaltsabrechnungen und einen Arbeitsvertrag vor. Bei Selbstständigen muss die Bank dagegen anhand verschiedener Unterlagen beurteilen, wie stabil und dauerhaft die Einkünfte sind.
Für die Kreditentscheidung zählt vor allem, ob Sie die monatliche Rate langfristig tragen können. Dabei betrachtet die Bank nicht nur gute Monate oder ein besonders erfolgreiches Geschäftsjahr. Sie möchte erkennen, ob Ihr Unternehmen oder Ihre freiberufliche Tätigkeit auch über einen längeren Zeitraum ausreichend Ertrag erwirtschaftet.
Erschwerend kommt hinzu, dass Unternehmen unterschiedlich arbeiten. Ein Handwerksbetrieb mit Beschäftigten, eine freiberufliche Designerin und ein Handelsunternehmen haben verschiedene Kostenstrukturen und Risiken. Deshalb ist die Prüfung eines Immobilienkredits für Selbstständige oft aufwendiger und stärker vom Einzelfall abhängig.
- Schwankende Einnahmen erschweren die Planung
Aufträge, Honorare und Umsätze können im Laufe eines Jahres deutlich variieren. Saisonale Einflüsse, ein ausbleibender Großauftrag oder verspätete Zahlungen wirken sich bei Selbstständigen unter Umständen unmittelbar auf die verfügbaren Mittel aus.
Für die Bank stellt sich daher die Frage, ob Sie die Kreditrate auch in einem schwächeren Monat oder Geschäftsjahr bezahlen können. Eine Baufinanzierung mit schwankendem Einkommen ist zwar möglich. Je stärker die Einkünfte schwanken, desto wichtiger sind aber nachvollziehbare Unterlagen, Rücklagen und eine vorsichtige Finanzplanung. - Umsatz ist nicht gleich verfügbares Einkommen
Ein hoher Umsatz bedeutet nicht automatisch, dass genug Geld für eine Immobilienfinanzierung übrig bleibt. Von den Einnahmen gehen zunächst betriebliche Kosten ab. Dazu können etwa Miete für Geschäftsräume, Personal, Material, Versicherungen oder Fahrzeugkosten gehören.
Auch der Gewinn ist nicht vollständig für eine Kreditrate verfügbar. Sie müssen unter anderem Steuern, Krankenversicherung, Altersvorsorge und private Lebenshaltungskosten berücksichtigen. Die Bank versucht deshalb zu ermitteln, welcher Betrag Ihnen nachhaltig für die Finanzierung zur Verfügung steht. - Steuerliche Gewinne können das Bild beeinflussen
Viele Selbstständige nutzen zulässige Betriebsausgaben und Abschreibungen, um ihre steuerliche Belastung zu gestalten. Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Für die Kreditprüfung kann ein niedriger ausgewiesener Gewinn aber erklärungsbedürftig sein.
Banken betrachten die eingereichten Zahlen nicht immer identisch. Manche berücksichtigen bestimmte Positionen bei ihrer Einschätzung anders als andere Kreditgeber. Verlassen Sie sich jedoch nicht darauf, dass ein steuerlich niedriger Gewinn bei jeder Bank automatisch zu einem höheren finanzierungsrelevanten Einkommen führt. Besprechen Sie größere Besonderheiten frühzeitig und legen Sie nachvollziehbare Erläuterungen vor. - Kurze Selbstständigkeit bietet weniger Vergleichswerte
Wer erst seit kurzer Zeit selbstständig ist, kann häufig noch keine mehrjährige Einkommenshistorie vorlegen. Für Banken ist die Entwicklung des Geschäfts dann schwerer einzuschätzen.
Das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung ausgeschlossen ist. Entscheidend ist, ob der jeweilige Kreditgeber die vorhandenen Nachweise akzeptiert und wie das Gesamtbild aussieht. Eigenkapital, Rücklagen, ein weiteres Einkommen oder eine gut nachvollziehbare Geschäftsentwicklung können dabei eine Rolle spielen. Eine Zusage lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.
Baufinanzierung für Selbstständige: Voraussetzungen im Überblick
Für einen Immobilienkredit für Selbstständige gibt es keine einheitlichen Voraussetzungen, die alle Banken auf dieselbe Weise anwenden. Jeder Kreditgeber hat eigene Kriterien und bewertet die Unterlagen nach seinen internen Vorgaben.
Grundsätzlich prüft die Bank, ob Ihre wirtschaftliche Situation und die Immobilie zur gewünschten Finanzierung passen. Dabei geht es insbesondere um die folgenden Punkte:
| Voraussetzung | Worauf Banken typischerweise achten | Was Sie vorbereiten können |
|---|---|---|
| Ausreichendes und nachvollziehbares Einkommen | Nachhaltige Einkünfte aus Ihrer selbstständigen oder freiberuflichen Tätigkeit | Steuerunterlagen, Gewinnermittlungen und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen |
| Stabile wirtschaftliche Entwicklung | Entwicklung von Umsatz und Gewinn über mehrere Zeiträume; auffällige Schwankungen | Verständliche Erläuterungen zu Veränderungen, Auftragslage und Geschäftsentwicklung |
| Ausreichende Tragbarkeit der Kreditrate | Verhältnis zwischen verfügbaren Einnahmen, Lebenshaltungskosten und bestehenden Verpflichtungen | Realistischen Haushaltsplan mit privaten und betrieblichen Reserven |
| Bonität | Bisheriges Zahlungsverhalten und bestehende Verbindlichkeiten | Bisheriges Überblick über laufende Kredite, Leasingverträge und sonstige Zahlungsverpflichtungen und bestehende Verbindlichkeiten |
| Eigenkapital und Rücklagen | Verfügbares Vermögen sowie finanzielle Reserven nach dem Immobilienkauf | Nachweise über Guthaben, Wertpapiere oder andere verfügbare Mittel |
| Geeignete Immobilie | Wert, Zustand, Lage und Verwertbarkeit des Finanzierungsobjekts | Vollständige Objektunterlagen und gegebenenfalls Kostenpläne |
| Nachvollziehbare Selbstständigkeit | Dauer und Art der Tätigkeit sowie vorhandene Geschäftszahlen | Tätigkeitsnachweise, gegebenenfalls Gewerbeanmeldung oder Angaben zur freiberuflichen Tätigkeit |
| Vollständige Unterlagen | Ob die Angaben schlüssig und ausreichend belegt sind | Aktuelle Unterlagen geordnet und möglichst vollständig zusammenstellen |
Die Tabelle zeigt typische Prüfpunkte, keine verbindliche Zusage. Welche Nachweise eine Bank verlangt und wie sie einzelne Faktoren gewichtet, kann sich unterscheiden.
Diese Unterlagen benötigen Selbstständige für eine Baufinanzierung
Eine gut vorbereitete Finanzierungsanfrage erleichtert es der Bank, Ihre wirtschaftliche Situation einzuschätzen. Welche Unterlagen Sie tatsächlich vorlegen müssen, hängt unter anderem von Ihrer Rechtsform, der Art Ihrer Gewinnermittlung und den Anforderungen des Kreditgebers ab.
Häufig werden Dokumente aus mehreren zurückliegenden Jahren angefordert. Wie viele Jahre die Bank sehen möchte, ist nicht einheitlich geregelt. Fragen Sie deshalb frühzeitig nach einer konkreten Unterlagenliste.
| Unterlage | Wozu dient sie? | Für wen beziehungsweise wann relevant? |
|---|---|---|
| Einkommensteuerbescheide | Zeigen die steuerlich festgestellten Einkünfte | Häufig bei selbstständigen und freiberuflichen Antragstellenden |
| Einkommensteuererklärungen | Ergänzen die Angaben aus den Steuerbescheiden | Wenn die Bank zusätzliche Einblicke benötigt oder ein Bescheid noch aussteht |
| Jahresabschlüsse | Geben Auskunft über die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens | Vor allem bei Unternehmen, die einen Jahresabschluss erstellen |
| Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR) | Stellen Betriebseinnahmen und Betriebsausgaben gegenüber | Bei entsprechender Gewinnermittlung, beispielsweise bei vielen Freiberuflern |
| Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) | Zeigt die laufende betriebliche Entwicklung | Häufig zusätzlich zu den abgeschlossenen Steuerjahren |
| Summen- und Saldenliste | Ergänzt die BWA um einzelne Buchungskonten und Salden | Wenn die Bank einen genaueren Einblick in die Buchhaltung verlangt |
| Nachweis der selbstständigen Tätigkeit | Belegt Art und gegebenenfalls Beginn der Tätigkeit | Je nach Tätigkeit zum Beispiel Gewerbeanmeldung oder andere geeignete Nachweise |
| Nachweise über Eigenkapital | Belegen, welche Mittel für den Kauf verfügbar sind | Zum Beispiel Konto- oder Depotauszüge |
| Übersicht bestehender Verbindlichkeiten | Zeigt laufende finanzielle Verpflichtungen | Etwa bei Krediten, Leasing oder anderen regelmäßigen Zahlungen |
| Unterlagen zur Immobilie | Ermöglichen die Prüfung des Finanzierungsobjekts | Zum Beispiel Exposé, Grundriss, Wohnflächenangabe und Grundbuchauszug, soweit angefordert |
| Kauf- oder Bauunterlagen | Konkretisieren den Finanzierungsbedarf | Zum Beispiel Kaufvertragsentwurf, Baubeschreibung oder Kostenaufstellung |
| Nachweise zu weiteren Einnahmen | Machen zusätzliches Einkommen nachvollziehbar | Etwa bei Mieteinnahmen oder Einkommen einer weiteren finanzierenden Person |
| Erklärungen zu Besonderheiten | Helfen, Schwankungen oder außergewöhnliche Aufwendungen einzuordnen | Beispielsweise bei einem einmaligen Investitionsjahr oder einem Auftragseinbruch |
Achten Sie darauf, dass die Unterlagen zueinanderpassen und möglichst aktuell sind. Weichen Zahlen deutlich voneinander ab, sollten Sie den Grund erläutern können. Eine Steuerberatung oder Buchhaltung kann Sie dabei unterstützen, die betriebswirtschaftlichen Unterlagen aufzubereiten.
Baufinanzierung Selbstständige: Welche Rolle spielt die BWA?
Bei der Suche nach „Baufinanzierung Selbstständige BWA“ geht es meist um die Frage, wie wichtig die betriebswirtschaftliche Auswertung (kurz BWA) für die Kreditentscheidung ist. Die BWA kann der Bank zeigen, wie sich Ihr Geschäft im laufenden Jahr entwickelt. Das ist besonders hilfreich, wenn der jüngste Steuerbescheid bereits einen älteren Zeitraum betrifft.
Eine BWA ersetzt aber nicht zwingend den Steuerbescheid oder den Jahresabschluss. Außerdem ist ihre Aussagekraft davon abhängig, wie aktuell und vollständig die Buchhaltung ist. Noch nicht erfasste Kosten, unvollständige Buchungen oder besondere saisonale Effekte können das Bild verzerren.
Prüfen Sie deshalb vor der Einreichung, welchen Zeitraum die BWA abdeckt und ob relevante Geschäftsvorfälle berücksichtigt sind. Bei Bedarf kann eine ergänzende Erklärung helfen, die Zahlen richtig einzuordnen.
So viel Einkommen benötigen Selbstständige für einen Immobilienkredit
Eine pauschale Einkommensgrenze gibt es nicht. Wie viel Sie verdienen müssen, hängt insbesondere vom Kaufpreis, dem benötigten Kreditbetrag, dem Zinssatz, der vereinbarten Tilgung und Ihren laufenden Ausgaben ab.
Die Bank stellt Ihre nachhaltig verfügbaren Einnahmen Ihren regelmäßigen Verpflichtungen gegenüber. Zu diesen Verpflichtungen zählen unter anderem private Lebenshaltungskosten, Versicherungen und bestehende Kredite. Bei Selbstständigen sind obendrein Steuern, Vorsorge und betriebliche Risiken sorgfältig einzuplanen.
Wichtig ist, dass Sie nicht Ihren gesamten monatlichen Überschuss für die Kreditrate verplanen. Eine Immobilie verursacht auch nach dem Kauf Kosten. Dazu gehören etwa Ausgaben für Energie, Versicherungen, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausgeld. Hinzu kommen mögliche Reparaturen und Phasen mit geringeren Einnahmen.
So planen Sie eine tragbare monatliche tragbare Rate
Ermitteln Sie zunächst, welche Einnahmen Ihnen nach betrieblichen Ausgaben, Steuern und notwendigen Vorsorgeaufwendungen realistisch zur Verfügung stehen. Ziehen Sie davon Ihre privaten Lebenshaltungskosten und bestehenden Zahlungsverpflichtungen ab.
Der verbleibende Betrag ist weiterhin nicht automatisch Ihre sichere Kreditrate. Planen Sie zusätzlich Geld für Immobilienkosten und eine Reserve ein. Bei schwankenden Einnahmen kann es sinnvoll sein, die Finanzierbarkeit nicht nur anhand eines guten Durchschnittswerts zu beurteilen, sondern auch schwächere Zeiträume durchzurechnen.
Praxisbeispiel: Ein selbstständiger Berater erzielt in einem Jahr einen besonders hohen Gewinn durch ein einmaliges Großprojekt. Im folgenden Jahr ist dieser Auftrag nicht mehr vorhanden. Für die persönliche Finanzplanung wäre es riskant, die Kreditrate ausschließlich auf das außergewöhnlich gute Jahr zu stützen. Aussagekräftiger ist eine Betrachtung, die auch die übrigen Jahre und die voraussichtliche künftige Auftragslage berücksichtigt.
Baufinanzierung mit schwankendem Einkommen: So verbessern Sie Ihre Chancen
Schwankende Einnahmen sind bei vielen selbstständigen Tätigkeiten normal. Für eine Baufinanzierung kommt es darauf an, ob sich diese Schwankungen erklären lassen und ob Ihre finanzielle Planung auch in schwächeren Phasen trägt.
- Bilden Sie ausreichend Rücklagen
Rücklagen erfüllen bei Selbstständigen mehrere Aufgaben. Sie helfen, betriebliche Engpässe zu überbrücken, Steuern zu zahlen und private Ausgaben zu decken. Bei einer Immobilienfinanzierung kommt die monatliche Kreditrate hinzu.
Wenn Sie Ihre gesamten Ersparnisse in den Immobilienkauf einbringen, kann zwar der benötigte Kreditbetrag sinken. Gleichzeitig fehlt Ihnen möglicherweise ein finanzieller Puffer. Prüfen Sie deshalb, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können, ohne notwendige betriebliche und private Reserven vollständig aufzubrauchen. - Erklären Sie Einkommensschwankungen nachvollziehbar
Nicht jede Schwankung ist ein Zeichen für eine dauerhaft schwache Geschäftslage. Ein Unternehmen kann beispielsweise in einem Jahr stark investiert haben. Auch der Wechsel eines Geschäftsmodells, der Verlust eines größeren Kunden oder saisonale Besonderheiten können Zahlen beeinflussen.
Eine kurze, sachliche Erklärung kann der Bank helfen, Ihre Unterlagen einzuordnen. Wichtig ist, dass Ihre Angaben durch die vorhandenen Zahlen gestützt werden. Stellen Sie positive wie negative Entwicklungen transparent dar. - Planen Sie die Tilgung passend zu Ihrer Situation
Die Tilgung bestimmt mit, wie schnell Sie Ihre Schulden abbauen. Eine höhere Tilgung kann die Finanzierung schneller reduzieren, erhöht aber bei sonst gleichen Bedingungen regelmäßig die laufende Belastung.
Für Selbstständige ist deshalb ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Schuldenabbau und finanzieller Beweglichkeit wichtig. Je nach Angebot können vertragliche Möglichkeiten wie Sondertilgungen oder ein Tilgungssatzwechsel interessant sein. Prüfen Sie genau, unter welchen Bedingungen diese Optionen gelten und ob sie zusätzliche Kosten verursachen. - Berücksichtigen Sie die Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld bestehen. Für diese benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung, sofern Sie den offenen Betrag nicht anderweitig zurückzahlen.
Wie hoch die künftigen Zinsen sein werden, lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Eine solide Planung berücksichtigt daher auch das Risiko, dass die monatliche Belastung später steigen kann. Vergleichen Sie Angebote nicht allein nach der anfänglichen Rate, sondern auch nach Restschuld und Zinsbindung.
Baufinanzierung für Selbstständige ohne Eigenkapital: Das das möglich
Eine Baufinanzierung für Selbstständige ohne Eigenkapital kann grundsätzlich möglich sein. Sie ist jedoch häufig schwieriger zu erhalten und mit höheren Risiken verbunden. Ob eine Bank ein solches Vorhaben finanziert, hängt von ihrer Kreditpolitik und Ihrer gesamten wirtschaftlichen Situation ab.
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Objekt können auch Modernisierungs- oder Renovierungskosten hinzukommen.
Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, muss entweder der gesamte Bedarf über Kredite abgedeckt oder müssen einzelne Kosten anderweitig finanziert werden. Der Kreditbetrag steigt dadurch. Das kann zu einer höheren monatlichen Belastung und zu ungünstigeren Konditionen führen. Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus bieten zudem nicht alle Banken an.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die Schulden anfangs hoch im Verhältnis zum Immobilienwert sind. Müssen Sie die Immobilie unerwartet verkaufen und reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die offenen Darlehen und Verkaufskosten zu decken, kann eine Restschuld bleiben.
Hier kommt eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage
Eine solche Finanzierung kann im Einzelfall eher infrage kommen, wenn Ihre Einkünfte gut nachweisbar sind, Sie die höhere Belastung langfristig tragen können und die Bank auch die Immobilie positiv bewertet. Weitere Sicherheiten oder eine zweite finanzierende Person können bei der Prüfung eine Rolle spielen.
Das ersetzt jedoch keine sorgfältige Risikobetrachtung. Fragen Sie sich insbesondere, wie Sie auf sinkende Einnahmen, größere Reparaturen oder eine spätere Zinserhöhung reagieren würden. Eine mögliche Kreditzusage bedeutet nicht automatisch, dass die Finanzierung für Ihre persönliche Situation ausreichend sicher ist.
Ist wenig Eigenkapital besser als gar keines?
Eigenkapital kann den Kreditbedarf senken und damit die Finanzierung erleichtern. Bereits vorhandene Mittel können beispielsweise zur Deckung eines Teils der Kaufnebenkosten eingesetzt werden. Wie stark sich das auf die Konditionen auswirkt, hängt jedoch vom Einzelfall und vom jeweiligen Angebot ab.
Entscheidend ist nicht nur, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Ebenso wichtig ist, nach dem Kauf ausreichend liquide zu bleiben. Gerade bei Selbstständigen sollten geschäftliche und private Rücklagen bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Immobilienfinanzierung als Freiberufler: Diese Besonderheiten gibt es
Die Immobilienfinanzierung als Freiberufler folgt grundsätzlich ähnlichen Überlegungen wie die Finanzierung für andere Selbstständige. Auch hier prüft die Bank, wie hoch und wie verlässlich die Einkünfte sind und ob die monatliche Belastung zum Haushalt passt.
Eine Besonderheit liegt häufig in der Art der Unterlagen. Viele Freiberufler ermitteln ihren Gewinn mittels Einnahmenüberschussrechnung. Andere erstellen einen Jahresabschluss. Welche Dokumente benötigt werden, richtet sich nach Ihrer konkreten Situation und den Vorgaben der Bank.
Für die Einschätzung können auch Ihre Kunden- und Auftragsstruktur relevant sein. Wenn Ihre Einnahmen überwiegend von einem einzigen Auftraggeber abhängen, kann ein Ausfall dieses Kunden erhebliche Folgen haben. Eine breit aufgestellte Kundenbasis oder längerfristige Aufträge können helfen, die Geschäftslage verständlich darzustellen. Sie garantieren jedoch keine Kreditzusage.
Freiberuflich und angestellt: Wie werden mehrere Einkünfte betrachtet?
Manche Menschen arbeiten sowohl angestellt als auch freiberuflich. In diesem Fall können unterschiedliche Einkommensarten für die Finanzierung relevant sein. Welche Einnahmen die Bank berücksichtigt und welche Nachweise sie verlangt, entscheidet sie nach ihren eigenen Kriterien.
Bereiten Sie deshalb Unterlagen für beide Tätigkeiten vor. Dazu können Gehaltsabrechnungen für das Angestelltenverhältnis und steuerliche beziehungsweise betriebswirtschaftliche Nachweise für die freiberuflichen Einkünfte gehören.
Welche Bank gibt Immobilienkredit für Selbstständige?
Auf die Frage „Welche Bank gibt Immobilienkredit für Selbstständige?“ gibt es keine allgemeingültige Antwort. Verschiedene Banken und andere Finanzierungspartner vergeben grundsätzlich Immobiliendarlehen an Selbstständige. Ob ein konkreter Antrag angenommen wird, hängt jedoch von den aktuellen Vergabekriterien und Ihrem individuellen Profil ab.
Eine Bank kann Ihre Einkommensentwicklung anders bewerten als eine andere. Auch beim erforderlichen Eigenkapital, bei der akzeptierten Dauer der Selbstständigkeit und bei den verlangten Unterlagen unterscheiden sich die Anforderungen.
Es lohnt sich daher, mehrere Angebote einzuholen. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Zinssatz. Achten Sie auch auf die monatliche Rate, die Länge der Zinsbindung, die anfängliche Tilgung, die Restschuld sowie vertragliche Möglichkeiten zur Anpassung oder Sondertilgung.
Eine unabhängige oder breit aufgestellte Finanzierungsvermittlung kann Ihnen helfen, Angebote verschiedener Finanzierungspartner zu prüfen. Fragen Sie dabei nach, mit welchen Banken zusammengearbeitet wird und ob für Sie Kosten entstehen. Auch Ihre Hausbank kann eine Anlaufstelle sein – sie muss aber nicht zwangsläufig das passendste Angebot haben.
Immobilienkredite für Selbstständige vergleichen: Darauf sollten Sie achten
Bei einem Vergleich von Immobilienkrediten für Selbstständige zählt das Gesamtpaket. Ein niedriger Einstiegssatz ist nur dann hilfreich, wenn die Finanzierung auch zu Ihrer Einnahmesituation und Ihren langfristigen Plänen passt.
- Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten und erleichtert den Vergleich entsprechend ausgestalteter Angebote. Achten Sie darauf, dass die verglichenen Finanzierungen hinsichtlich Darlehensbetrag, Zinsbindung und Rückzahlung möglichst ähnlich sind.
Prüfen Sie dennoch auch die übrigen Vertragsbedingungen. Nicht jede für Ihre persönliche Situation relevante Eigenschaft lässt sich allein am effektiven Jahreszins ablesen. - Zinsbindung und Restschuld
Während einer vereinbarten Sollzinsbindung bleibt der Zinssatz für den entsprechenden Zeitraum grundsätzlich fest. Eine längere Zinsbindung kann die Planbarkeit erhöhen. Sie kann aber andere Konditionen haben als eine kürzere Bindung.
Lassen Sie sich zeigen, wie hoch die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung bei der jeweiligen Tilgung ist. So können Sie besser einschätzen, welche Summe später noch finanziert oder zurückgezahlt werden muss. - Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
Mit einer vereinbarten Sondertilgungsmöglichkeit können Sie unter bestimmten Bedingungen zusätzliche Zahlungen leisten. Das kann für Selbstständige interessant sein, wenn einzelne Geschäftsjahre besonders gut laufen.
Ein Tilgungssatzwechsel kann es ermöglichen, die laufende Tilgung innerhalb der vereinbarten Grenzen anzupassen. Solche Rechte sind nicht in jedem Vertrag gleichermaßen enthalten. Lesen Sie genau nach, wie oft und unter welchen Bedingungen eine Änderung möglich ist. - Gesamtkosten und finanzielle Reserven
Berücksichtigen Sie neben den Darlehenskosten auch alle Ausgaben rund um Kauf, Bau oder Modernisierung. Bei einem Bauvorhaben können etwa zusätzliche Arbeiten oder Preisänderungen die Planung belasten. Bei einer Bestandsimmobilie können Sanierungen früher notwendig werden als erwartet.
Planen Sie deshalb einen nachvollziehbaren Kostenrahmen und eine Reserve. Ein Angebot mit einer zunächst niedrigen Rate ist wenig hilfreich, wenn absehbare Nebenkosten oder notwendige Rücklagen nicht in die Rechnung passen.
So kommen Selbstständige und Freiberufler an eine Baufinanzierung
Eine erfolgreiche Anfrage beginnt nicht erst bei der Bank. Je besser Sie Ihr Vorhaben und Ihre finanzielle Situation vorbereiten, desto leichter können Sie beurteilen, welche Finanzierung zu Ihnen passt.
- Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen
Stellen Sie Ihre betrieblichen und privaten Einnahmen und Ausgaben zusammen. Erfassen Sie auch bestehende Kredite, Leasingverpflichtungen, Steuerzahlungen sowie Beiträge für Krankenversicherung und Altersvorsorge.
Unterscheiden Sie dabei zwischen Geld, das Sie für den Immobilienkauf einsetzen können, und Reserven, die Sie für Ihren Betrieb oder Ihren Lebensunterhalt benötigen. So vermeiden Sie, dass verfügbares Vermögen auf dem Papier mit tatsächlich frei einsetzbarem Eigenkapital verwechselt wird. - Ermitteln Sie Ihren vollständigen Finanzierungsbedarf
Addieren Sie den Kaufpreis oder die geplanten Baukosten und berücksichtigen Sie die Kaufnebenkosten. Nehmen Sie außerdem geplante Modernisierungen, Umzugskosten und einen angemessenen Puffer in Ihre persönliche Kalkulation auf.
Ziehen Sie anschließend das Eigenkapital ab, das Sie tatsächlich einsetzen möchten. Der verbleibende Betrag bildet die Grundlage für Ihre Finanzierungsanfragen. Bei einem Bauvorhaben sollte die Kostenaufstellung möglichst detailliert sein, damit wesentliche Positionen nicht übersehen werden. - Stellen Sie Ihre Unterlagen geordnet zusammen
Bereiten Sie Steuerbescheide, Gewinnermittlungen beziehungsweise Jahresabschlüsse und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen vor. Ergänzen Sie Nachweise zum Eigenkapital und eine Übersicht über bestehende Verbindlichkeiten.
Legen Sie auch die Objektunterlagen frühzeitig bereit, soweit sie bereits vorhanden sind. Eine vollständige und verständliche Unterlagensammlung kann Rückfragen reduzieren. Sie ist jedoch keine Garantie für eine schnellere Bearbeitung oder eine Kreditzusage. - Vergleichen Sie mehrere Finanzierungsangebote
Fragen Sie bei mehreren geeigneten Banken an oder lassen Sie sich bei der Suche nach Finanzierungspartnern unterstützen. Schildern Sie Ihre Tätigkeit und Ihre Einkommenssituation von Anfang an offen. So können Sie früh erkennen, ob ein Kreditgeber grundsätzlich zu Ihrem Vorhaben passt.
Achten Sie auf vergleichbare Eckdaten. Dazu gehören insbesondere der gewünschte Darlehensbetrag, die Zinsbindung und die geplante Tilgung. Lassen Sie sich außerdem erläutern, wie sich die Restschuld entwickelt und welche Flexibilität der Vertrag bietet. - Prüfen Sie die Finanzierung auch für schwierige Phasen
Eine solide Finanzierung sollte nicht nur funktionieren, wenn die Geschäfte besonders gut laufen. Rechnen Sie durch, was bei vorübergehend geringeren Einnahmen geschieht. Berücksichtigen Sie auch unerwartete Ausgaben für die Immobilie und eine möglicherweise höhere Belastung nach Ende der Zinsbindung.
Wenn die Rate nur unter sehr günstigen Annahmen tragbar ist, kann ein geringerer Kaufpreis, mehr Eigenkapital oder ein späterer Kauf sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass die Finanzierung zu Ihrer persönlichen Risikobereitschaft und Ihrer wirtschaftlichen Situation passt.
Diese Sicherheiten können bei der Immobilienfinanzierung helfen
Die finanzierte Immobilie selbst dient der Bank üblicherweise als Sicherheit. Daneben können im Einzelfall weitere Sicherheiten oder eine zusätzliche finanzierende Person berücksichtigt werden. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, hängt von der Bank und der konkreten Gestaltung ab.
- Eine zweite Person in die Finanzierung aufnehmen
Wenn eine weitere Person den Kredit mit aufnimmt, kann deren Einkommen bei der Prüfung relevant sein. Gleichzeitig übernimmt sie vertragliche Verpflichtungen. Das ist eine weitreichende Entscheidung, die beide Beteiligten sorgfältig prüfen sollten.
Klären Sie vor Vertragsabschluss, wer Eigentümer der Immobilie wird, wie die laufenden Zahlungen aufgeteilt werden und welche Folgen eine Veränderung der persönlichen oder finanziellen Situation haben kann. Eigentum an der Immobilie und Verpflichtung aus dem Darlehensvertrag sind dabei getrennte Fragen. - Weitere Vermögenswerte oder Sicherheiten
Je nach Fall können zusätzliche Vermögenswerte oder Sicherheiten für die Bank interessant sein. Sie sollten dabei genau verstehen, welche Rechte die Bank erhält und welches Vermögen im Ernstfall betroffen sein kann.
Eine Sicherheit verbessert möglicherweise die Voraussetzungen für ein Angebot. Sie macht eine zu hohe monatliche Belastung aber nicht automatisch tragbar. Die Finanzierung sollte auch ohne den regelmäßigen Verbrauch Ihrer Reserven funktionieren. - Fördermittel für Selbstständige prüfen
Je nach Vorhaben können öffentliche Förderprogramme für den Kauf, den Bau oder die energetische Modernisierung einer Immobilie infrage kommen. Ob Selbstständige ein bestimmtes Programm nutzen können, hängt von dessen jeweiligen Bedingungen ab.
Fördermöglichkeiten unterscheiden sich unter anderem nach Art der Immobilie, Nutzung, energetischem Standard und persönlicher Situation. Programme und Bedingungen können sich ändern. Prüfen Sie deshalb vor einer verbindlichen Entscheidung die aktuellen Vorgaben bei den zuständigen Förderstellen oder besprechen Sie diese mit Ihrem Finanzierungspartner.
Wichtig ist auch der Zeitpunkt: Bei manchen Förderungen muss der Antrag gestellt werden, bevor bestimmte Schritte verbindlich eingeleitet werden. Klären Sie die Reihenfolge daher frühzeitig.
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung für Selbstständige
Ein häufiger Fehler ist, den Finanzierungsrahmen anhand besonders guter Monate oder eines außergewöhnlich erfolgreichen Jahres zu bestimmen. Dadurch kann die monatliche Rate zu hoch ausfallen, wenn sich das Geschäft wieder normalisiert.
Auch eine unvollständige Kostenrechnung kann problematisch werden. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt möglicherweise Kaufnebenkosten, Modernisierung und laufende Ausgaben. Hinzu kommt das Risiko, sämtliche Ersparnisse einzusetzen und anschließend keine ausreichenden Reserven mehr für Steuern oder betriebliche Engpässe zu haben.
Ein weiterer Fehler ist, Finanzierungsangebote nur nach dem Zinssatz auszuwählen. Die Zinsbindung, die Tilgung, die Restschuld und die vertragliche Flexibilität können für die langfristige Tragbarkeit ebenso wichtig sein.
Schließlich sollten Sie Unterlagen nicht ungeprüft einreichen. Eine veraltete BWA oder nicht erklärte Abweichungen zwischen verschiedenen Dokumenten können Rückfragen auslösen und die Beurteilung erschweren. Bereiten Sie Ihre Zahlen so vor, dass ein außenstehender Dritter Ihre wirtschaftliche Entwicklung nachvollziehen kann.
Gute Vorbereitung ist bei der Baufinanzierung für Selbstständige entscheidend
Eine Baufinanzierung für Selbstständige ist möglich, erfordert aber häufig mehr Vorbereitung als eine Finanzierung mit regelmäßigem Angestelltengehalt. Banken möchten verstehen, wie sich Ihre Einkünfte entwickeln und ob Sie die Kreditrate auch bei schwankender Auftragslage tragen können.
Sammeln Sie Ihre Unterlagen frühzeitig, kalkulieren Sie den gesamten Finanzierungsbedarf und planen Sie ausreichende betriebliche sowie private Rücklagen ein. Vergleichen Sie anschließend mehrere Angebote und betrachten Sie neben dem Zinssatz auch Tilgung, Zinsbindung, Restschuld und Flexibilität.
So schaffen Sie eine belastbare Grundlage für die Entscheidung – unabhängig davon, ob Sie als Selbstständiger, Unternehmerin oder Freiberufler eine Immobilie kaufen oder bauen möchten.
Ja. Selbstständige können eine Baufinanzierung erhalten, wenn ein Kreditgeber ihr Vorhaben und ihre wirtschaftliche Situation positiv beurteilt. Entscheidend sind unter anderem nachvollziehbare Einkünfte, eine tragbare Kreditrate und die Bewertung der Immobilie.
Das hängt von der jeweiligen Bank ab. Viele Kreditgeber möchten die Einkommensentwicklung über einen längeren Zeitraum nachvollziehen und fordern dafür Unterlagen aus zurückliegenden Jahren an. Eine kürzere Selbstständigkeit kann die Suche erschweren, schließt eine Finanzierung aber nicht grundsätzlich aus.
Grundsätzlich ja. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch oft schwieriger und kann mit höheren Kosten und Risiken verbunden sein. Ob sie angeboten wird, hängt von der Bank, Ihrer Bonität, der Tragbarkeit der Rate und der Immobilie ab.
Häufig benötigt werden Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen sowie eine aktuelle BWA. Hinzu kommen meist Nachweise über Eigenkapital und bestehende Verbindlichkeiten sowie Unterlagen zur Immobilie. Die genaue Liste erhalten Sie vom jeweiligen Kreditgeber.
Eine BWA kann die aktuelle Geschäftsentwicklung zeigen. Ob sie allein ausreicht, entscheidet die Bank. Häufig werden zusätzlich Steuerbescheide, Gewinnermittlungen oder Jahresabschlüsse verlangt.
Banken interessieren sich für das nachhaltig verfügbare Einkommen. Der Umsatz allein ist dafür nicht ausschlaggebend. Wie Gewinne, steuerliche Besonderheiten und weitere Einkünfte berücksichtigt werden, hängt von der Prüfung des jeweiligen Kreditgebers ab.
Ja. Eine Immobilienfinanzierung als Freiberufler ist grundsätzlich möglich. Sie müssen der Bank Ihre Einkünfte und die Tragbarkeit der Finanzierung anhand geeigneter Unterlagen nachweisen. Welche Nachweise erforderlich sind, hängt unter anderem von Ihrer Gewinnermittlung ab.
Nicht zwingend. Die Konditionen hängen von mehreren Faktoren ab, darunter Bonität, Eigenkapital, Finanzierungshöhe und Immobilie. Da Banken Risiken unterschiedlich bewerten, können sich die Angebote für dieselbe Person unterscheiden. Ein Vergleich ist deshalb sinnvoll.
Das zusätzliche Einkommen einer zweiten finanzierenden Person kann für die Prüfung relevant sein. Ob sich dadurch die Chancen oder Konditionen verbessern, hängt vom Einzelfall ab. Die zweite Person übernimmt zugleich Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag.
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