Sanierungspflicht – Modernisierungspflicht bei älteren Immobilien

Nein, nur weil ein Haus alt ist, müssen Sie es nicht automatisch vollständig energetisch sanieren. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) enthält jedoch konkrete Nachrüstpflichten, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke und bestimmter Leitungen. Welche davon für Ihr Gebäude gelten, hängt unter anderem vom baulichen Zustand und der Eigentümergeschichte ab.

Prüfen Sie beim Altbaukauf besonders die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachs sowie zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Ein Eigentümerwechsel kann außerdem wichtig sein, wenn für das Gebäude bisher eine Ausnahme wegen Selbstnutzung galt. Ob eine Maßnahme noch offen ist, sollte vor dem Kauf anhand des Energieausweises und des Gebäudezustands geklärt werden.

Eine Dämmung kann erforderlich sein, wenn die oberste Geschossdecke den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Nach § 35 GModG darf ihr Wärmedurchgangskoeffizient dann höchstens 0,24 W/(m²·K) betragen. Statt der Geschossdecke kann auch das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.

Ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen so gedämmt werden, dass ihre Wärmeabgabe begrenzt wird. Das betrifft etwa Leitungen, die durch einen unbeheizten Keller verlaufen. Für die konkrete Ausführung verweist § 69 GModG auf Anlage 8.

Eine Erbschaft kann den Eigentümer wechseln lassen: Mit dem Erbfall geht das Vermögen grundsätzlich auf die Erben über. Dadurch verschwinden bestehende Nachrüstpflichten nicht automatisch. Ob bei der geerbten Immobilie tatsächlich noch etwas zu tun ist, hängt davon ab, welche Anforderungen bereits erfüllt wurden und ob für das Gebäude besondere Übergangsregeln gelten.

Eine allgemeine Ausnahme allein deshalb, weil Sie das Haus geerbt haben, gibt es nicht. Bestimmte Selbstnutzer-Ausnahmen knüpfen an die Situation des bisherigen Eigentümers an und können bei einem Eigentümerwechsel enden. In besonderen Fällen können Sie bei der zuständigen Behörde eine Befreiung beantragen, etwa wenn die Anforderungen eine unbillige Härte darstellen.

Für bestimmte Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das GModG eine Zweijahresfrist vor: Sie betrifft Gebäude, bei denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hatte und die Nachrüstung deshalb zunächst aufgeschoben war. Die Frist knüpft an den ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag an. Sie beginnt daher nicht automatisch bei jedem späteren Verkauf erneut. Prüfen Sie die Eigentümergeschichte und bereits erledigte Maßnahmen im Einzelfall.

Nicht allein wegen ihres Alters. Die frühere Vorschrift zu Betriebsverboten für bestimmte Heizkessel, § 72 GModG, ist weggefallen. Andere Anforderungen können relevant werden, wenn Sie die Heizung ersetzen oder Änderungen daran vornehmen. Lassen Sie die konkrete Anlage daher gesondert prüfen.

Pauschale Kosten lassen sich ohne Informationen zum Gebäude nicht seriös nennen. Entscheidend sind unter anderem die vorhandene Dämmung, die Zugänglichkeit der Leitungen und der Umfang der noch offenen Arbeiten. Lassen Sie den energetischen Zustand und den konkreten Modernisierungsbedarf prüfen und holen Sie für notwendige Maßnahmen Angebote ein, bevor Sie Ihr Finanzierungsbudget festlegen.

Planen Sie Kaufpreis, Modernisierungskosten und laufende Belastung gemeinsam, damit der Finanzierungsbedarf realistisch eingeschätzt werden kann. Eine gute Kreditvermittlung kann mit Ihnen prüfen, welche Finanzierungsmöglichkeiten zu Ihrem Vorhaben und Ihrer finanziellen Situation passen. Ob eine Finanzierung zustande kommt und zu welchen Konditionen, hängt von der individuellen Prüfung ab.